土地売買契約の委任状

質問

今回、共有名義者より委任された内容は、以下の通り（抜粋）です。
『私の所有する下記の土地の売買契約および売買代金受領に関する一切の権限』

売買代金受領を委任されてしまった場合、お金を払わない買手に対して、
(1)代金回収の責任が生じるのですか？
(2)それとも、自分の持分は自分で回収すること、と指示してよいですか？
(3)あるいは、代金の半分の回収は諦める（50％放棄）、という判断を下してもよいですか？

勿論、怠慢で勝手に放棄するのではなく、
共有名義者も、回収困難な相手である事情は良くわかっています。
・弟は、闘病生活を送っており一円も譲歩できない、と言っています。
・妹は、弟が受け取るなら放棄しない、と言っています。
・姉と長男の私は、払えないなら仕方が無い、と思っています。
よって、
弟と妹は、自分の持分を自分で回収（(2)）して、姉と私の分は諦める（(3)）として、
半分だけでも払ってくれるように、相手と交渉したいのですが・・・。

このような契約外の交渉により、売買契約が無効となることは、ないですよね？
昨年やっとの思いで締結した、何より大事な契約書です。
内金から債務不履行とは・・・想定外でしたが、放棄はしませんし、
放棄できない特約を結んでいます。
土地は、既に買手（普通の人では無い）に占有されています。
警察にも聞かれましたが、現在も過去も未来も、貸借関係はありません。
※一切の関係を絶ちたい、迷惑でどうしようもない人が、世の中にいるのです。

回答No.1

kgei · ベストアンサー

共有名義人が、御兄弟であるようですから、
まずは御兄弟で良く相談されたらどうでしょうか？

　法律的には、各共有者があなたに、各共有者の持分について、
売買契約の締結と代金の受領を委任した、ということです。

　そして委任者である各教習者が買主を指定しないで委任したとすれば、
代金回収も委任事務の範囲に含まれる可能性が高いと思います。

　売買契約の締結を依頼し、かつ代金の受領まで依頼したということは、
受任者が信頼できる買主を見つけて売買契約すべきだからです。

　しかし、いったん売買契約が締結された以上、
今後の対応は委任者に不測の損害を与えないように、委任者と協議して行うべきです。

お礼

有難うございます。
買手は勝手に土地を造成・占有して、土地を台無しにしてしまいました。
本来ならば「損害賠償」を請求できる立場ですが、無法者とはいえ、地元
の幼なじみでもあり、子女のことも考えて穏やかな解決策を選びました。
このことは全員了承の上です。

ただ相手が払ったのは本来の土地代金の100分の1のみ。
殆ど払いもしないのに、代金が高すぎるの一点張り。
妥協に妥協して4分の1の価格で契約しており、これ以上の値下は難しいので
残金分だけ「抵当権」つけたいのですが。またその特約を検討しています。

特約：転売時は要連絡。支払金額分を放棄する。

1000万円10年分割払いの場合、毎年50万円を支払い6年目に転売するなら
1000万円ー250万円-特約分の250万円＝500万円。
毎年ちゃんと100万円払っていれば5年で抵当権を抹消しますよ、と。

こんな変な特約を登記できるでしょうか？　
ここまで譲歩して「早く払ってもらいたい」のは、みんなが生きているうちに
現金を役立ててもらいたいためです。
更に、相続人が増えると話がややこしくなるからです。

回答No.2

kgei

No.１です。

　誤字がありました。

　「各教習者」→「各共有者」