『敷引（解約引）』についての質問です

質問

大阪府で１Kの賃貸マンションに４年間住み、この３月下旬に退去します。
その際、どこまで貸主が修繕費用を負担し、どの程度が私の負担になるのでしょうか。

入居時の契約内容を記します。
保証金　３５万円
解約引　２５万円
家賃　　５.８万円
共益費　３千円
特約条項　鍵を紛失した場合は退去時に預かり金から１．５万円前後を差し引くものとする

次に私の家の現状です。
鍵を紛失した。
窓を割ってしまった。
タバコのヤニで天井・壁紙がかなり汚れている。
TV・PCの後ろの壁が汚れてしまった。
洗濯パンに洗濯機でなく冷蔵庫を置いていて、壁が汚れてしまった。
フローリングの床に水槽を置いていて、取れないシミを作ってしまった。
風呂場の壁にヘアカラー剤が飛び散り、小さなシミができてしまった。

私が気づいた問題点こんなところです。
解約引が２５万あるんだから、壁紙・フローリングはそれで修繕してもらって、割れた窓と鍵の取替え費用くらいは私が負担するべきなのかなって感じなのですが、どうなんでしょうか？
どこからが私の過失とみなされるのかがわからず、請求されたら何も言えずに支払ってしまいそうです。
一銭も返って来ず、それどころかさらに財布からお金を出すことにならないかと不安です。
そもそも『敷引（解約引）』の定義って何なのでしょうか？

また玄関の壁の下のほうと床に、カビが発生しています。
そして契約書でなく「入居にあたって」という注意書きに「結露防止のために換気に注意してください。結露によりカビが発生した場合のクロスの張替え費用は入居者の負担となりますのでご注意ください」と書かれていました。署名などない文書で、同意も何もしていませんが。
こんなの私の過失ではないし、負担する必要ないですよね？

引越しについて全くの素人なので、よろしくお願いします（＞＜）

回答No.5

torumaringo

敷引きについてはNo. 4さんからご回答をいただいていますので、「こちらで安い業者を手配する」の部分についてお返事します。

契約書の書きぶり次第ですが、「業者を選定する権利」は大家に属し、入居者は修繕費用負担が関係してくる、という契約が多数だと思います。

物件の所有権は大家にありますから、大家に無断で壁紙など取り替えますと契約違反になることがあります。「まあまあ、そのくらい」と言って善意で受けれてもらえる大家ならばいいですが、場合によっては、それこそ民法上の原状復帰する（文字通り元通りに直す）よう、損害賠償を請求する根拠を大家に与えることになり得ます。

その物件をどのような状態で市場に売りに出すかは、大家が一方的に決める権限を持っています。業者を入れるならば、大家に事前に了解を得ておくのが常識です。

相場を知るために、いくつかの業者に意見を求める行為には何ら問題はありません。ただし、業者を選ぶのは大家です。

回答No.4

tengu7

大阪の業者です。
近頃、原状回復でごっちゃになっておられるようにお見受けしました。

まず、敷引ですが文字道り「敷金から引く」ことに値します。
これは「どんなに綺麗であろうが汚かろうがこの範囲で貸主は修復する」ものとして、これを超えて請求されることは稀です。カギ代や結露に起因する事例が明文されていますがそれ以外に個別に記載されていないのなら大丈夫なはずです。

大阪での通常でない過失とは夫婦ケンカで壁に穴が空いたとか、床が抜けたとか・・・そんな感じだとうちは認識しています。その点で窓は怪しいかもしれません。
その他は何ら問題ないと思います。

これらは地主(借地)と家主(借家)が強い大阪では
往々にして「大家さん」と親しまれ、契約関係以上に互いの信頼関係が強かった名残です。

吹付けや塗りの壁と違い、今は9割以上がクロスじゃないですか？フローリングもCFか合板フロアーです。
昔に比べそないに修繕費用なんてかかりませんよ。

部屋のリフォームですが、８畳ワンルームで10～15が相場なので参考にしてください。
リフォーム業者と3者立会いで決めるのもいいでしょう。
あなた自身がネットなので無料見積してもらってだいたいの相場観を持っておくのもいいでしょう。
悪意のない業者ならやましいことがないなら、うちらがわも大歓迎ですよ。
安くていい仕事できるリフォーム業者を探すのは私達にとっても大切なことですからね。

回答No.3

torumaringo

微妙な感じが・・・。

TVの後ろの黒くなった、いわゆる電気焼けについてはそんなに気にすること無いと思いますが、タバコのヤニについては入居者の負けですね。

つまり入居者負担による壁紙の全面張り替えになりますので、面積や壁紙の質にもよりますが、10 - 20万円請求されて決しておかしくありません。

署名のない注意書きの解釈も微妙な点です。署名がないという意味で同意していないというのが、あなたの解釈ですか。

大家（管理会社）は注意事項を（口で伝えるだけでなく）文書で提示した事実があり、現にあなたをその紙を手元に持っており、入居者はそれに長期間異議申し立てをしなかったという解釈されます。大家が事前に注意事項を紙で渡したという事実は、裁判では非常に重視されます。・・・ただし質問文の範囲で想像するに、結露よりヤニによる壁紙張り替えという解釈になる（つまりご質問者にとっては同じこと）では、という気もします。

フローリングのシミが補修可能かどうかわかりません。補修できれば比較的安く済みますが、張り替えとなると目が飛び出るくらい高いですよ。広さと材質次第ですが、やはり10 - 20万請求されておかしくない。

裁判する・しないにかかわらず、修繕費の議論というものは、大家の主張に根拠があるかないかがポイントとなります。大家に修繕費見積もりを文書で請求し、その1行1行に対してチェックを入れていく作業をなさってください。手元にある文書を根拠としない請求は拒否すればよろしいです。

大家の主張に根拠がある場合、裁判所はあなたに対して支払い命令を出します。ですから、ご自分に非がある場合にやたらと裁判所をちらつかせた交渉をすることは得策ではありません。

将来持ち家に住みたいという希望はありますか？賃貸でも持ち家でも家の維持費に差はありません。大切に住んでくださいね。

補足

丁寧にお返事いただきありがとうございます。

ちなみにカビが生えているのは玄関まわりだけであり、ヤニによる汚れはないのです。
分かりにくい説明をしてしまって申し訳ないです。

壁紙・フローリングはこちらが負担しなければならないかもしれないとのことですが、敷引きの２５万円とは別に、さらにお金を引かれてしまうということでしょうか。では敷引きってなんのために差し引かれるのですか？

私なりに色々調べているのですが、「借主に一方的に不利な条項は、たとえ正式な契約書であっても無効」とありました。敷引きって一方的に不利な気がするのですが・・・。

また、マンションオーナーをしている私の母いわく、
「１Kでクロス・フローリング・天井を張り替えたとしても敷引きの２５万で足りるはず」とのことです。
鍵についても、「本来入居者が変わる度に新しい物に取り替えるものなのだから払う必要はないと思う」と言っています。
その母がいまいち信頼できないのでここで相談しているわけですが・・・。

もし非常に高い金額を請求された場合、こちらで安い業者を手配するということはできるのでしょうか？

わかりにくい文章で大変申し訳ありません。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

6dou_rinne

鍵代、窓ガラス代の修繕費の負担は必要ではないでしょうか。
あとの清掃・クリーニング費用は敷引の範囲内だと思いますが。

補足

私もそれなら納得してもいいかなって感じです。

こちらの過失ではない汚れや劣化は、貸主が負担するものですよね？こちらが負担するのは過失による分だけですよね？ということは入居時に敷金から差し引かれる金額がきまっているってのはおかしいですよね？

敷引きってよくわからないです・・・（涙）

回答No.1

nori301

過去に回答させて頂きました↓
http://odn.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=939792
他の回答者からも様々な意見があるので少しお役に立てるかもしれません。
鍵代（1.5万円）、窓ガラス代（1万）、フローリング清掃代（2万）、浴槽清掃代（1万）、その他全て（3万）計8.5万円。かなり大雑把にそしてかなり高めに見積もってみました。

参考URL：

http://odn.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=939792

補足

私も修繕費はそれくらいだと予想しています。

ご紹介いただいたサイトをいろいろと調べているところですが、
いろいろと勉強になります。ありがとうございます。

ちなみに敷引きの定義が明確に説明されているサイトをもしご存知なら教えて頂きたいです（＞＜）
とりあえず地道に調べてみます。