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所有権と相続税
結婚をし現在は、義父と夫と私で住んでいます。 土地は、義父名義。家は新築し、夫名義でローンは私達夫婦が払っています。 ここで、もし、夫が死亡した場合は、家と土地はどうなるのでしょうか？ また、夫が死亡しなくても現在のこの状態で何か行動することにより税金などの支払で無駄に払わずにすむ方法などはあるのでしょうか？ あまりにも素人な問題ですみません。いろいろとこのHPも見させていただいているのですが、法律の問題でなかなか他の人のパターンを自分に当てはめる応用力がありませんで、、、、 よろしくお願いします。
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>これは、逆もいえることですよね？ いえ、建物と土地では法律上同等ではありません。 建物には法定地上権など、建てた建物を保護するような法律になっており、義父が不利ということになります。 >私が、出て行けという場合は、土地を買い取らなければならないのですよね？ 借地料は支払わなければならないことになると思います。 買取はまた別の話です。 >これは、きちんと契約をして払っていたほうが、将来的にはいいのでしょうか？ 借地契約を締結して「登記」しておくと確かに権利は非常に強くなります。 借地借家法で広範囲に保護されますので、たとえば義父が第三者に転売したとしても、借地権は保証されます。 借地料は固定資産税の金額以上で適当に決めるとよいでしょう。
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ご質問全体を見ているとどうも初めの話ともずれてきていますし、話の内容が偏っているようにも思えます。 平たく言うと、ご質問者は要するに夫のいる今は義父と同居はやむを得ないけど、夫に万一があれば同居はしたくない、でもそのときには自分が出て行って賃貸という形はいやだ、どうすれば良い？ という質問ではないのですか？ であればこのような相続税云々とか借地権とかそういう話は関係ないです。 平たく言えば、他に家を買うしかないです。 義父は当然現在の家に居住し続ける権利はあるし、それはご質問者も同じです。 両者が今の家に住むことを主張したら解決するわけがありません。 この話は単なる所有権などの話とは違いますよ。
- mak0chan
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＞土地は義父の者なので、家と土地を合わせて3/4が義父のもので1/4が私のもの… #1です。 建物の価値と土地の価値が全く同じであれば、そういう計算になります。 ＞二人の給料からローンを払っています。毎月の返済は、一応夫の給料からの支払いという形に… お二方とも健在なうちはそれでもよいのですが、ご質問本文にあるとおり、万が一ご主人に先立たれるようなことがあると、あなたの立場は不利になります。 あなたの給料から払うローンは、あくまでもあなたのものとしておくことが肝要かと思います。 そのためには、 (1) ローンの支払い割合に応じた持ち分の共有名義に登記し直す。 (2) ご主人が少々の贈与税を払ってでも、妻が支出したものである証拠を残しておく。 などが考えられます。 ＞年に250万ぐらいは返済できてしまうのですが、これも贈与税に… ハイ。
>みなさんはどのようにしているのでしょうか？ 普通に共有名義とか親の土地にそのままでしょう。 >住む場所は確保できていれば収入が少なくてもなんとか生活はいていけるだろうと考えているのですが、この考え方は甘いのでしょうか？ いえ、そういう考え方はありますよ。そのための団信保険ですから。 >義父の土地なので残された家族は出て行かなければないないことにもなるのですよね？ いえそういうことにはなりません。 ご質問の場合家はご質問者が相続しますので、この場合はたとえ義父が出て行けといっても出て行く必要はないのです。 現在は義父と借地契約を結んで地代を支払うことはしていませんね？この場合にはこれを使用借地といいます。 あくまで借地ですから直ぐに出て行く必要などないのです。 もし義父がどうしても出て行けという場合は、義父はその家を買い取らねばなりません。 これは義父でなくても他の人でも同様です。 更に言うと子供がいる場合は夫がなくなっても、夫の相続権は子供が取得しますので（代襲相続と言います）、その土地の持分は子供に回ってきます。つまり人の土地でなくなるのです。 >今のうちに、私たち夫婦で新しい家を購入したほうがよいのでしょうか？ そうは思いません。 >そのような不安な状態では子供を作ることすら考えてしまいます。 逆に子供がいるほうが夫の代わりに相続できるし、義父にも孫の扶養義務はあるので、赤の他人のようにあしらうことは出来ません。
お礼
早急な返事、ほんとうにありがとうございます。
補足
>もし義父がどうしても出て行けという場合は、義父はその家を買い取らねばなりません。 これは、逆もいえることですよね？ 私が、出て行けという場合は、土地を買い取らなければならないのですよね？ 本来ならば、借地契約を結んで地代を支払わなければいけないのですが、行っていません。 これは、きちんと契約をして払っていたほうが、将来的にはいいのでしょうか？ いくつも質問をしてしまってすみません。 よろしくお願いします。
>ここで、もし、夫が死亡した場合は、家と土地はどうなるのでしょうか？ 土地は義父のものなのでそのままです。夫よりも義父が先になくなれば夫が相続し、その後夫がなくなればご質問者が相続します。（他にも相続人がいれば分割協議します） 建物は夫のものでしたから、夫の相続人が相続します。子供がいれば子供と配偶者（ご質問者）になります。 子供がいなければ配偶者と義父・義母、義父・義母がいなければ夫の兄弟ですね。 >夫が死亡しなくても現在のこの状態で何か行動することにより税金などの支払で無駄に払わずにすむ方法などはあるのでしょうか？ 相続税は５０００万＋１０００万×相続人数まで非課税です。 現状まだローンを支払っているような状況では上記非課税枠の中に十分納まるでしょうから、何もすることはありません。 他にある話しとしては２０年以上婚姻している夫婦間の住宅目的の贈与の非課税枠を使う程度ですが、そもそも配偶者に限っては１．６億円まで相続税は非課税なので夫が億万長者でなければ考える必要はありません。 基本的に相続税は資産家でなければ関係ないのです。 あと気になる点としては子供がいない場合ですと、夫が義父より先になくなると、義父の土地については義父がなくなった時にはご質問者は相続できませんので、家はあるけどその下の土地は義父の相続人のもの（通常ですと夫の兄弟でしょうか）になるので権利関係がややこしくなります。 では。
お礼
わかりやすい説明ありがとうございます。 私たちのように親の土地に子供が家を建てるということは最近多いように感じるのですが、みなさんはどのようにしているのでしょうか？ 家を買う理由として、もし夫に万が一のことがあったとしても、残された住む場所は確保できていれば収入が少なくてもなんとか生活はいていけるだろうと考えているのですが、この考え方は甘いのでしょうか？義父の土地なので残された家族は出て行かなければないないことにもなるのですよね？ 義父とはうまくいっていないので、一緒に生活をしていくことは考えられません。 このような状態であれば、今のうちに、私たち夫婦で新しい家を購入したほうがよいのでしょうか？ 夫の万が一がなければ、教えていただいたように、夫が義父から相続するのを待てば一番いい方法であることはわかりましたが、（夫には兄・姉がいますが、それは了解を得ています）、万が一のことを考えてると、不安で仕方ありません。また、夫が生存していれば問題ありませんが、死亡していれば夫の兄弟も何をいってくるかはわからないと思います。 そのような不安な状態では子供を作ることすら考えてしまいます。
- mak0chan
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＞夫が死亡した場合は、家と土地はどうなるのでしょうか… 土地はお父様のものということですから、ご主人が先に亡くなられても、なんの影響もありません。 建物は、特に遺言がなければ、配偶者と子どもさんで 1/2ずつ相続することになります。登記上の名義は奥さんが 1/2、残り半分を子どもさんの数で等分にした共有名義になります。その時点でローンが残っていれば、ローンも同じ割合で相続します。 ＞この状態で何か行動することにより税金などの支払で無駄に払わず… 考え方が逆です。このまま相続まで待つのが、税金を安くする方法です。 お父様やご主人がともに健在なうちに、所有権移転を行うには、売買と贈与の 2とおりが考えられます。 売買の場合は、売ったほうに譲渡所得税、買った方に不動産取得税が課せられます。 一方、贈与ですと、もらったほうに贈与税が掛かります。贈与税は、基礎控除額も小さく、税率もあらゆる税のうちもっとも高いことで有名です。 ＞夫名義でローンは私達夫婦が払っています… 奥さんの収入で、ご主人のローンを一部払っていると、妻から夫への贈与と見なされ、年間 110万円以上あれば、贈与税が課せられますのでご注意ください。 この点が、言われている「税金などの支払で無駄」かも知れません。 すべてご主人の収入から支払うか、支払い割合に応じた夫と妻の共有名義にすることです。
お礼
ありがとうございます。 現時点で子供はおりませんので、夫が死亡した場合、家は義父と私で1/2づつということですね。 そうすると、土地は義父の者なので、家と土地を合わせて3/4が義父のもので1/4が私のものということにんるのですか・・・・ ローンを払っている割には、私には財産がないのですね。 現在、共働きで、二人の給料からローンを払っています。毎月の返済は、一応夫の給料からの支払いという形にしておりますが、私の給料はそっくり繰り上げ返済にしようと考えています。そうすると、年に250万ぐらいは返済できてしまうのですが、これも贈与税に入りますか？
お礼
いろいろとありがとうございました。 mickjey2さんがいうとおりの問題もかかえつつ、他にも問題があり、自分でもどのような方法があるのが模索している最中なので、的外れな方向に行ってしまいました。 たくさん質問したのですが、ひとつひとつ議題を立ち上げてみなさんに聞いていこうかと思います。 今回は何度も非常にためになる回答をありがとうございました。