差押後の賃料支払いについて

質問

競売にかかった借家で、差押後に支払った前払賃料は有効でしょうか、無効でしょうか。
先日家主から、「まとめ払いしてくれるなら１年分を１０ヶ月分の家賃で良い。」と連絡があり、それに従い、家賃１０ヶ月分を支払ったのですが、後日裁判所より連絡があり、どうも家主が破産して競売（土地と建物まとめて）にかかったようです。
法務局で登記を調べると私が前払賃料を振り込んだのは差押登記の１週間後でした。
これからどうなるかは分かりませんが、前払いした賃料は認められるのでしょうか。
家主に連絡取れないので、対処に困っています。
宜しくお願いします。

回答No.3

loranx · ベストアンサー

完全な自信をもって回答できないので参考程度にして下さい。

私はこの事例の場合全部あるいは一部認められないと思います。
理由は２つあります。
１つ目は物権同士の対抗関係です。
不動産登記法では賃貸権の設定では「借賃の時期」というのが登記事項になっており、これによって登記すれば前払いも対抗できます。本件の場合「引渡し」を持って対抗できるので登記なしに賃料の前払いは第３者に対抗できると解されています。
しかし担保権の物上代位債権者との関係では、抵当権の設定後の借賃の前払いは対抗できない事になってます（前払いが代位債権者へ弁済に当てられれば別）。
逆に担保権設定前であれば対抗できます。

２つ目は文中に破産の字がある事です。
詳しく書かれておりませんので推測ですが、もし家主が破産していたとしたら、現行破産法の前払いをもって対抗できるのはその月と次の月だけです（６３条）。つまり１０月に破産宣告を受け、その月に前払いしたのであれば、１０月と１１月以外は破産債権者に対抗できません。従って残りの１０か月分は破産債権者との関係では対抗できませんが、その損害部分は破産債権者として権利を行えます(2項)。改正破産法ではこの部分は無くなりましたが現行法ではこのようになっています。

確かに執行法上の債権差押命令はまだ来ていないので通常なら大家への弁済は認められるでしょう。しかし一般に考えても、もし全額前払い認められるとすると、買受人は予期しない甚大な損害を被ると思います。買い受けたけど占有者がいて、しかも賃料も貰えないとなると価値自体通常よりも著しく低下します。間もなく執行裁判所から審尋があると思いますが、恐らく本件の前払いは全部か一部は認められないと思います。2番の方が…大家の支払いは有効…と仰ってますが差し支えなければ理由を教えて頂けると幸いです。

お礼

皆様、色々と貴重な御意見ありがとうございました。残念ではありますが、前払分が認められるのは難しいようですね。
家主が破産したかどうかについては推測でしかありませんが、差押えられ、家主と連絡が取れなくなっているのでそうだと思いました。

回答No.5

buttonhole

>2番の方が…大家の支払いは有効…と仰ってますが差し支えなければ理由を教えて頂けると幸いです。

　破産法第６３条第１項の規定は、破産債権者に対して対抗できる前払の範囲を制限していますが、逆に言えば、この規定がなければ、賃料債権の差押後の前払いでない限り、債権者に対して対抗できることが前提になっていると解されます。ですから、破産法のような規定があるのならともかく、抵当権設定登記後にした賃料の前払いについて、抵当権者に対抗できないとする根拠は何なのか明らかではないと思います。
　賃貸人と賃借人の相殺合意に基づいて、抵当権設定登記後に取得した反対債権をもって、物上代位にもとづき差押後に発生する賃料債権と相殺することはできないというのが判例ですが、差押え前に既に発生した賃料債権については、相殺合意に効力を認めています。
　これとパラレルに考えるのなら、差押え前に前払いに合意し、差押え前に前払いをしたのですから、差押え前に既に発生した賃料債権について、差押え前に弁済した場合と同様に解すべきと思われます。
　もっとも、判例もありませんし、異論もあると思いますので、有効だと断定的に表現したのは不適切だったかもしれません。具体的な事実関係も分かれませんので、やはり弁護士に相談された方がよいと思います。

回答No.4

loranx

３です。補足です。
　Ｘ　１つ目は物権同士の対抗関係
　○　１つ目は物権と債権の対抗関係
でした。

回答No.2

buttonhole

>法務局で登記を調べると私が前払賃料を振り込んだのは差押登記の１週間後でした。

　推測ですが、その土地建物に設定されている（根）抵当権につき、（根）抵当権から実行の申立がなされて、担保不動産競売開始決定を原因として土地建物に差押登記がなされたのだと思います。しかし、賃料債権については、（根）抵当権者から物上代位に基づいて差押えをされていないようですので、大家への賃料の支払いは有効です。
　今後、債権者の申立により、大家を債務者、ご相談者を第三債務者とする賃料債権の差押命令が裁判所から送達されるかもしれませんが、その場合、通常、第三債務者に対する陳述催告書が同封されていると思いますので、それに既に家賃を支払った旨を回答すればよいと思います。
　詳しい資料を見ないと正確な回答はできませんので、弁護士などの専門家に相談されることをお勧めします。

回答No.1

utama

落札されて所有権移転登記が済んだあとですと、すでに大家ではなかったのですから、支払っても、新大家に支払ったことにはならないですね。

残念ですが、旧大家に対して、返還を求めるしかありません。

詐欺として、警察に被害届をだしてみれば、捜査してくれるかもしれません。運よく逮捕されれば、居場所はつかめます。お金が残っているとは思えませんが・・・。

頑張ってください。