差押えの登記と賃借権について

質問

今年の１月に賃貸物件を借りました。
ですが、最近競売開始になったことを知り、謄本を見ました所、
昨年の６月に県税事務所から差押えが入り、今年の３月に銀行が
競売開始を申し立て差押えを、それぞれ登記していることが
分かりました。
私が借りるより先に県税事務所の差押えが入っているので、
賃借権が認められないそうですが、今から大家さんに県税事務所
の分だけ払ってもらえば、
１）県税事務所の差押えの登記は消えるのでしょうか？
２）賃借権は認められるようになるのでしょうか？

回答No.8

tk-kubota · ベストアンサー

付言いたしますと、そのように県税で差押が解除されますと、銀行の競売で進められますが、ymo19641001さんの賃借権は、今年の１月に借りたので、その銀行の差押（３月）前なので、短期賃借権の権利が与えられ、平成１９年１月まで借りておくことができます。
なお、今年４月に短期賃借権制度は廃止されたのですが、その法律の経過処置附則５条によって「この法律の施行前になされた賃借権は、従前の例による。」とありymo19641001さんの場合は施行の（４月）前の１月ですから短期賃借権は認められることになります。

回答No.7

tk-kubota

＞ではいまさら、県税事務所にお金をはらっても、差押えは消えないということなのでしょうか？

そうではありません。
滞納している税金を全部支払えば差押は解除されます。
解除されれば、最初から差押はなかったことになりますから、次の差押、つまり、銀行の差押が進行していくことになります。

回答No.6

tk-kubota

「県税事務所から差押え」これは国税徴収法と云う法律で進められる手続きです。
一方「銀行が競売開始を申し立て差押え」は民事執行法と云う法律で進められます。
ymo19641001さんの場合はこの２つの法律が絡み合っていますが、実務上民事執行法で進められます。
この法律で進められても「差押後に借りた」ことになりますから賃借権は全く無視されます。
と云うことは不動産引渡命令と云う命令で、即、強制執行で立ち退きさせられます。
と云っても、実務では、差押から６ヶ月から１年ほどかかっていますから、「今すぐ」ではありません。
裁判所の執行官がymo19641001さん宅を尋ねてきましたか。
それが終わって約３ヶ月先となります。

補足

ではいまさら、県税事務所にお金をはらっても、差押えは消えないということなのでしょうか？

回答No.5

buttonhole

>では県がOKすれば賃借権は保護されるということになるのでしょうか？

　公売手続がなされない場合と書きましたが、続行決定により不動産競売手続がなされた場合でも、賃借権などとの対抗関係は、滞納処分の差押登記の日を基準として決定します。（平成１２年３月１６日 第３小法廷 決定（平成１１年（許）第３９号）参照）
　従って、「滞納処分による差押が取り下げられることを前提にします。」と訂正します。

お礼

有り難うございました。では県税に支払うように大家に言って、なんとか賃借権だけ認めさせたいと思います。

回答No.4

loranx

専門家でないので詳しくわかりませんが、
　（旧法の）短期賃貸借の保護が受けられるのは、
担保権の設定後から差押の登記前までのはずです。
その間までに建物の引渡しを受けていれば短期賃貸借
として保護される筈ですが、この場合差押の登記後に
引渡しを受けているので、短期賃貸借の保護は
受けられないはずです。したがってこのまま競売まで
進んだ場合直ちに立ち退かざるを得ない事になると思います。
この場合No1様のおっしゃるように賃貸物権の仲介業者がいれば
その業者に重要事項として説明義務があるはずなので、
それを怠っていれば宅建業法違反になりますから
引越し費用等はその仲介業者に出させるのが妥当だと思います。
仲介によらなかったとしても、大家にはもはや引越し費用を
出せる資力はないと思われます。

　結論として差押の２重申立てのある物件からはすぐ出た方が良いと思います。
もし２つの差押が抹消されても所有者の資力の悪化から
またいつ新たな差押がされるかわからない危険があります。
その場合は短期賃貸借の保護を受けられますが、実際の事情はさほど変わらないと思います。

　どうしてもその場所から離れられない事情があるのなら
No1さんの仰るように買受人と改めて賃貸借契約を結ぶ
事も可能かもしれませんが、敷金の引上げやら損害賠償などの折衝が難航するのは必至かと思われます。
　まず敷金の引き上げと新たな引越し先の選定を急いだ方が宜しいかと思います。

回答No.3

buttonhole

No.2の訂正です。
誤　それの契約期間が三年であり
正　それの契約期間が三年以内であり

回答No.2

buttonhole

県税を納付すれば、県税事務所の差押登記は抹消されます。しかし、銀行が競売の申立を取り下げない限り、銀行の差押登記は抹消されません。
　銀行の差押登記の原因は、何々地方裁判所競売開始決定になっていませんでしょうか。その場合、担保権（抵当権、根抵当権）の実行による差押え登記になります。その銀行の担保権の登記より後に賃借したのでしたら、賃借権は、その担保権に対抗できません。
　しかし、建物の賃貸借契約だと思いますが、それの契約期間が三年であり、銀行の差押登記より前に建物の引渡しがすんでいるのでしたら、短期賃借権として期間が満了するまでは、買受人に対しても対抗することができます。（県の公売手続がなされないことが前提です。）

補足

では県がOKすれば賃借権は保護されるということになるのでしょうか？

回答No.1

skywalker9

あくまでも予想ですが、銀行は多分県税の強制執行の続行の申立てをしたものと思われます。
不動産の差押の場合、動産執行に比べ多額の手続費用を必要とされます。取り下げの場合、債務の他にこれ等の費用も要求されると思います。

銀行だって突然差押をしたわけではなく、事前に大家に対し請求をしていたと思われ、質問者さんが大家に頼んでも難しいと思います。

それより、賃貸契約の際、敷金等をお預けになっていると思うので、そちらの方の確保を急がれた方が良いと思います。
又、この契約が不動産業者（宅建業者）を媒介になされたものであり、契約の際の重要事項説明書にこの事が記載されていない場合、宅建業者に損害賠償の請求が出来る可能性はあります。

不動産業者を介在させずに行った契約であれば、兎に角大家から移転費用等を出させるように交渉した方が良いです。
更新期間が１年になっているのであれば、質問者さんはその期間まで借りていられる権利はあるわけで、そうできなくしてしまった責任は大家にあるわけです。
仮に１００歩譲って、銀行から差押になった段階で、事の事情を質問者さんに伝えるべきだと思います。

又、借り続ける方法の一つとして、物件の落札者にこのまま貸してくれるように交渉することですが、あまり現実的な方法ではないと思われます。

競売物件が落札・売却されるまでは、そこを借り続ける事は可能だと思うので、移転費用と家賃を相殺させる形で、いくらかでも次に移る足しにした方が良いと思われます。

補足

一番知りたいのは賃借権が有効になるのかどうかということなので・・・・・