家賃の支払いについて

質問

賃貸で一軒家を借りています。５月の初めに裁判所から家が差押えになっているから、住んでいる状態を書面に記入して契約書のコピーと一緒に送るよう通知が来たので、記入しておくっています。
大家からは一切連絡がなく、こちらから電話しても出ないでいました。中ごろになって友達という方から電話があり、大家の仕事がダメになり倒産したため、家が差押えになったといわれ、競売にかけられ、家主がかわる。変わったら今の大家から買った人に契約が移行するともいわれました。
私たちは今まで家賃を滞納する事もなく来ているのに、倒産したとはいえ連絡もなしに、一方的に家がどうなるかわからない、といわれるのはひどい話です。
やっと大家と話をすることができ、こちらの思いを伝えました。どうなるかわからない状態で不安なので、申し訳ないが家賃をしばらくとっておきたいと伝えました。その時ははっきりとした答えをいただけないままになっていましたが、先日、保証協会から電話があり、家賃が滞納になっているから、支払うように電話がありました。経緯を話しました。６月は実際に大家の家に住んでいたので、家賃が発生し支払い義務があるのはわかりますので。保証協会に振り込むことにしています。
しかし、大家からの連絡がないまま、どこに相談をすればよいのかわからず、途方に暮れている状態です。
まず、裁判所には書類を送っています，その後、家を見にきました。その後連絡は来ていません。
今、この家がどういう状態になっているのか、どこへ聞けばわかるのでしょうか？
また、大家は倒産しているし家賃は欲しがっているというのはわかりますが、支払い義務はいつまであるのか？
私たちはいつまで住んでいられるのか？
相談にのっていただきたく、宜しくお願い致します。

回答No.12

mu128

裁判所へは確認してみましたでしょうか？

先日回答した者ですが、終業時間が近かったので予想を含めた
回答になってしまい申し訳ございませんでした。

私も他の回答者様のような結果になることを望んでおりますが、
私が回答したような結果になることがあることもご理解いただき
たかったです。
全く違う回答でしたので、相談者さんにとっては？？？でしたね。

相談者さんの質問の中で
「破産管財人」「相談者さんに建物を買わないかの打診」がないこと、
「友達？」という存在、
不動産には抵当権などの担保権がついているのがほとんど、
などを考慮して回答いたしました。

「抵当権」という言葉がなかったのに「抵当権」だと思い込んで
回答したことは私のミスでした。

裁判所からの通知がきたということは差押さえは事実なのでしょうが、
それ以外のことは信じてはいけません。
友達？というのも、家賃をしっかり払ってもらうだけの作戦だった
こともあります。

裁判所の人に聞けば、それがまず正しいですから、その結果次第です。
今では、裁判所の人も親切に教えてくれますので安心して下さい。

あと、気になったのですが、家賃をプラス３，５００円多く払った
ということみたいですが、その理由はなんでしょうか？
家賃がいくらで、何日遅れたのかがわかりませんが、遅延損害金にしては
高い額だと思いますが。

回答No.11

watch-lot

質問者様が間違うといけないので補足しておきます。
まず、強制執行法なんて法律はこの日本には存在しません（民事執行法ならありますが）。

で、抵当権云々ですが、本件は家主の倒産によって家が差し押さえられ、競売にかけられるとのご質問でしたので、借家権はそれ以前に成立しており、あとから差押え・競売へと移行したと判断しております。
この場合は、借家権は＃８での回答の通り借地借家法31条により新たな所有者に対しその借家権を主張できます。

そうではなくて、抵当権が借家契約よりも前に設定されており、この抵当権が実行されるのであれば借家権は保護されません。
本件では前者のケースと判断させていただきました。

で、蛇足ですがこの優先順位の考え方は、民事執行法ではなくて、借地借家法と不動産登記法です。

お礼

ありがとうございます。抵当権とは賃貸契約をしたときに、家主が銀行でお金を借りて家を建てている場合も抵当になっていると考えていいのでしょうか。
月曜日に裁判所へ電話して、この家がどうなっているのか詳しく聞いてみますので、また、相談にのってください。
ありがとうございました。

回答No.10

noname#217200

全く回答がめちゃめちゃで困っていることでしょう。問題は強制執行法の改正をご存知ない方がいる。今は担保設定以降の賃貸借契約は全く保護されません。立ち退き料も不要です。一般には落札した人が居住者を追い出すための強制執行の費用とを秤にかけて幾ばくかの金をだして解決しているだけです。立退料ではありません。No9の回答者さんを信じた方が良いですよ。

回答No.9

mu128

状況的には、厳しいものかと思います。
その建物が一戸建てということですと、新しい所有者が住むために
落札したということも考えられ、最終的には、相談者さんには
退去してもらうと要求があるかもしれません。

正確なことは詳細がわからないし、落札者がどういう理由で
入札するかもわかりませんので、予想を含めて回答します。

１．その物件を最初に契約した年月日は？
２．契約時に抵当権がついていたか？
はわかりませんか。

この答えによっても違ってきますが、保証会社を通しての契約
ということであることから、それほど昔の話ではないと思います。
そう考えれば、契約書類の重要事項説明の中に、
その建物の契約時の登記情報についての説明と、抵当権が実行されて
競売された場合に、６ヵ月の猶予期間しかないことと、敷金は
新所有者には請求できない旨の説明があると思います。

もし、それであれば、確率として、相談者さんは立退き料なしで
退去しろと要求されるかもしれません。

敷金を契約時に預けたのなら、競売が終わるまで、敷金額に相当
する分の家賃を払わないでおくという選択もありましたが、
保証会社が入っているようですので、それはやらないほうが
いいでしょう。

保証会社はそのような状況を知っているのでしょうか？
もし、敷金を預けているのでしたら、その方法をやってみても
いいのかを相談してみてもいいかもしれません。
多分、ダメと言うかもしれませんが。

契約した時の不動産会社がいますよね？
そこに相談してみてもいいのではないでしょうか。

回答No.8

watch-lot

＃４です。
＞家主の契約が引き継がれる。とありますが、個人が購入した場合その購入者が住む場合があるのではないですか？
●何度も説明しておりますが、借家権は新しい所有者に対してもその借家権を主張できます。

借地借家法３１条：建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

つまり、現にあなたが借家契約して居住している限り、家主が変わってもその借家権は法的に保護されているのです。

＞保証協会からの話では家賃を月曜日に家主のほうに振り込むのでこちらに２５日にプラス３５００円で振り込むように言われました。すみません。損をするのは嫌なので教えてください。
●保証協会が何者なのかの説明を受けておりませんので答えようがありません。
仮に、家主の債権者であるとすればあなたと保証協会とは何の関係もありませんから無視です。
仮に、保証協会があなたの家賃の保証をしてくれる保証契約の相手であるのなら、保証協会が家賃を立て替えるということでしょうから、立て替え分を保証協会に支払えばいいのです。
ただし、それならばあなたが直接家主に支払ってもよいのではないでしょうか？？

回答No.7

mp_321

まず、貴方は現在住んでいる家に住み続けたいのでしょうか。

これは、現在の大家との契約によって借り受けているのが現実です。
大家さん側の事情で手放さなければならなかった事は貴方には関係のない事です。
此の事により、引越しの費用、新しく借りるであろう物件の諸費用を貴方が負担を負う必要はないわけです。

競売で現在貴方の住んでいる家を買われる方は賃貸物件で現在居住者が居る事を承知して買うわけですから、貴方と前の持ち主との賃貸契約は引き継ぐか、貴方の言うように自分で住む積もりであれば契約解除の為の費用が掛かることは承知していると思います。

賃貸料を問題なく支払いをしていれば契約は有効ですので、貴方が現在の家に住む事には、居住権と言うもので保護されます。
次回の更新期日が来ても住み続けたいのであれば貴方の意思は尊重されます。
ただし、更新時賃貸料の値上げなどを申し出ることが、ありますが前の契約より異常に高い場合は、賃貸物件の余程の条件が向上している等と明確な理由がない限り認められませんので、その時点で専門家に相談しましょう。

賃貸料の支払い状況は現在滞納している状態でしょうか。
現時点では何処に収めるか定かでは無いと言う判断であれば、契約書、住民謄本、賃貸料が解る物を持って法務局へ行き供託が出来る部署に行き相談しましょう。
支払う積もりでいるとは思いますが、現実的に滞納が有ると、賃貸契約は無効になる恐れも有り、居住権に関して不利な状態になる可能性も有ると思われますので至急行動された方が良いと思われます。
これは、一時的に行政機関に賃貸料を納める事により、支払いが出来ない状況では有るが、支払う意思は有るという事で今回の案件にはとても重要な事となります。

*不利な状況とは・・・立ち退き料、契約中断による補償等、金銭面で貴方が請求できなくなる可能性が有ります。

出来れば、一度無料法律相談に等の利用をお勧めします。

参考まで・・・

お礼

ありがとうございます。
今の家主には本日付で、振り込みをしました。
教えていただいて助かりました。
納得がいかなかったので、前家賃でしたが今まで、残していたのです。
でも、契約は契約ですね
支払い義務はあるし、支払わないでいるほうがリスクが高いことがわかりました。
また、解らないこと教えてください。
ありがとうございました

回答No.6

dai-ym

ほかの方もおっしゃっていますが、今回の競売は賃貸契約込みで競売にかけられます。
もし競売で落札した人が自分で住もうと思った場合には契約破棄の違約金と立ち退き料を払うことになります。
競売に参加する人はそれなりの知識を持っている人がほとんどなので、基本的には投資物件として買われます。
その場合、安定した借主が居てくれる方がいいので、追い出される心配はないと思っていいですよ。

また、大家と連絡がつかないことに文句をおっしゃっていますが、破産した者は債権者から逃げ回っているために連絡などできませんよ。
相談などしたければ、借りた時に不動産を通して借りませんでしたか?
その不動産に相談してみたほうがいいと思います。

お礼

ありがとうございます。
ずっと、追い出されると、不安に思っていました。
二世帯で住んでいます。娘の一家には小学校前の孫が三人もいて、どうしたらいいかと不安に思っていました。
今の家主には契約書どおりの支払いをして、次の契約に備えようと思います。
また、解らないことがおこったら、教えてください。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#203300

大家しています。

>　家が差押えになったといわれ、競売にかけられ、家主がかわる。変わったら今の大家から買った人に契約が移行するともいわれました。

　これは質問者様が賃貸契約をされた時期と競売の元となる担保設定がなされた時期の問題で違ってきます。それは競売を逃れようと反社会的な方（つまりヤ〇ザ屋さんですが）と賃貸契約を結ぶ債権者が多かったために法が改正されたのです。

　もし契約時期の方が遅かった場合、法によって競落者は6ヶ月の猶予持って借主に明渡を求めることが出来ます。これは所有者側から一方的？に賃貸契約解除が出来る数少ない例です。その為わざわざ競売を通す買主もいるほどなのです。ですから場合によっては『変わったら今の大家から買った人に契約が移行する』もそのままは信じられません。一応裁判所から来た書類を確認された方が賢明でしょう。

　これは賃貸契約の非常に重要な部分でもあり契約時の『重要事項説明』でも説明されているはずです。ただ、一般にはアパートやマンションの新築時には銀行等の融資を受けているのは“当たり前”と考えられていますので仲介業者さんも借主さんも余り注意しないのです。

>　保証協会から電話があり、家賃が滞納になっているから、支払うように電話がありました。

　この『保証協会』というのが分らないのですが、もしかすると質問者様は契約時に肉親の『保証人』ではなく『保証会社』の保証を利用なさったのではないでしょうか。

　もし万一『保証会社』の保証を利用なさっているとなると通常の『保証人』を立てての契約とは違い、気軽に？滞納なんて出来ません。『保証協会に振り込む』とは『保証会社』が家賃の代理支払をしていると思われますので大家が『事故連絡』をしたのでしょう。お気の毒ですが、質問者様は所謂ブラックとして登録されてしまっている場合も考えられます。その場合、今後一定期間はどこの『保証会社』の保証も受けられなくなってしまう危険さえあります。『保証会社』の保証での契約ではどんな事情にしても滞納は絶対にしてはいけない行為なのです。手形の不渡りや借金返済の滞りと同じなのです。

>　この家がどういう状態になっているのか、どこへ聞けばわかるのでしょうか？

　これは裁判所ですが、破産事務が進んでいれば『管財人』が選任されている場合もあります。その場合は『管財人』が一番内容を把握しているはずです。

>　大家は倒産しているし家賃は欲しがっているというのはわかりますが、支払い義務はいつまであるのか？

　もちろん、現物件に居住中は家賃の支払い義務があります。競売が終わって新たな所有者（競落者）に所有権が移転すればその時点で家賃を払う先も変わります。これは裁判所から連絡が来るはずです。それまではあくまで所有者は破産した大家ですからそちらに払うことになります。
　ちなみに、敷金は競落者には引継がれませんので敷金による充当もなされません。敷金の返還義務は契約時の大家にありますが、破産したとなると、お気の毒ですが、返還は受けられないでしょう。

>　私たちはいつまで住んでいられるのか？

　先に書きましたように担保設定と契約の時期の問題です。

　契約時期の方が早ければ質問者様の契約は競落者が引継がざるを得ませんが、新たな契約にはなりますから敷金や『保証人』を要求されるのは仕方がないでしょう。

　契約時期が遅い場合は競落者の意向次第ですが、どんな事情にしても、滞納事故を起こした借主を所有者がどう考えるかも問題です。

　結局、質問者様が大家の破産などに気を取られずに粛々と家賃を指定の口座に振り込んで「後は、知らない。」ってのが一番賢明だったのです。

お礼

ありがとうございます。参考になりました。家賃は家主に振り込みました。
あとあとこちらが不利になるのは嫌ですから。
後は裁判所に電話して、どうなっているのか、聞いてみます。
法にもとづいて、動いておけば何か言われることはないと思いますから。
ありがとうございます。
人が信用できない状態でした。こうして私のために、いろいろ教えてくださる方がたくさんいらしゃる事が、
とても幸せに思います。
ありがとうございます。
また、相談にのってください。

回答No.4

watch-lot

＃２です。
＞次の家主が自分が住むと言ったらすぐに出なくてはいけないのでしょうか？
●＃２でも述べましたが、借家契約はその内容のままで新しい家主に引き継がれます。新しい家主はこれを拒めません。ですから家主が自分が住むとは言えません。

それから保証協会が家主の債権者という前提でお答えしますが、あなたは保証協会とはなんら契約関係にありませんので、相手にしないことです。ただし、家賃を差し押さえている場合は別です。

＃３でのご質問で、
＞競売になった段階では、まだ家賃は今の家主に支払うべきなんでしょうか？
●そのとおりです。借家契約の相手が誰であるかで判断すればいいです。
競落になった場合は家主が変わりますから、その時点から新しい家主に支払います。
ややこしい場合や、家主が受け取らない場合などの時は供託します。

お礼

お返事ありがとうございます。家主の契約が引き継がれる。とありますが、個人が購入した場合その購入者が住む場合があるのではないですか？
保証協会からの話では家賃を月曜日に家主のほうに振り込むのでこちらに２５日にプラス３５００円で振り込むように言われました
すみません。損をするのは嫌なので教えてください。

回答No.3

doraemonhimitu

所有者が破産した場合は不動産は差し押さえ→競売→落札となり落札者の所有物件となります。
競売開始前に裁判所に委託された不動産鑑定士が物件の調査に来ます。裁判所は事前に賃貸を把握して賃借人に賃貸契約書のコピーを提出するように通知をしたものと思われます。
家賃の支払いについては通常法務局に供託することが最善で、裁判所に聞けば教えてくれます。手続き方法は法務局内にある相談窓口で教えていただけます。
競売内容はＷｅｂで検索でき、「不動産の競売入札情報」の一戸建ての部分に掲載されています。掲載される日にちははっきりしない時は１０日ごとに検索してください。競売入札忌日、最低価格、開札日等が判明します。
不動産の所在地、築年数等が不明ですが、もし、資金的に余裕があれば賃借人も入札して落札（購入）することができます。競売開始が公示され、最低入札価格が出ます、その価格の２０％の補償金を積み、希望買い入れ価格で入札すれば、入札の最高価格の人に競落人として購入できます。競落できなかったときは補償金は裁判所から返金されます。競落価格は地域にもよりますが時価の６０％～７０％程度が目安です。人気のある場所では８０％以上になることもあります。また、場所、権利関係の複雑な不動産は落札されないこともあります。

賃借人の権利について
不動産競落人は現状のまま引き継ぐのが原則で、賃貸契約期間満了まで明け渡し請求を受けることはありません。但し、更新については競落人と再交渉しなければなりません。

お礼

丁寧にお答えしていただきありがとうございます。
Webで検索してみます。
６月分の家賃滞納という形で保証協会に家主が言ったみたいですが、競売になった段階では、まだ家賃は今の家主に支払うべきなんでしょうか？
今の家を買うつもりはないので、出る方向で考えています。
調べられることをこちらも調べてみようと思います。
ありがとうございました。
また、相談にのってください。