住宅資金の贈与、土地と建物込みで考えてはダメ？

質問

今年土地を購入し、建物も今年中に完成予定です。妻の両親からの贈与400万は特例を受けたいと思っていました。
ところがある問題に気づきました。
我が家は住宅資金を銀行ローンと自己資金（贈与含む）でまかなうのですが、ローンは銀行都合で、土地に半額程度、建物に全額と2回に分けて融資されているのです。（本来は土地に80％、建物に80％の融資だったが途中で変えられた）
「両親からの贈与分が土地に回るため贈与の特例が受けられない」と訴えた所、決済に同席した司法書士が「土地と建物を同年に取得した場合、どのタイミングで贈与された資金を使ったかは問題にならないので大丈夫だ」と言われ、そのまま融資を受けました。また、その回答を受けて土地と建物を同じ持分比率にしてしまいました（実際は建物は100％夫の住宅ローンだが、土地建物合計では比率が合うから）。
が、最近になり「税務署からのお尋ね」では土地と建物について別々に聞かれると知りました。
本当ならば事実どおり土地は１：１、建物は夫名義にする必要があります。贈与も「年末に収支が合えばいい」と解釈して生活費等に充てているため何らかの措置を取らねばなりません。
司法書士の言葉を安易に信用した当方もいけないのですが、このような場合、
(1)建築条件付の土地以外は、すぐに建築予定の土地でも贈与の特例は受けられないのか。
(2)持分比率や贈与など、同年に最終的な収支が合えば良いという司法書士の見解は間違っているのか。
(3)その場合、今からできる正しい措置はどのようなものがあるか。
について、助言頂けないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#11466 · ベストアンサー

>現実は融資で100％賄われ、その金額が通帳にも記載されているので、
いえ、私の書いたストーリーでは建物は５０％、残り５０％は建て替えた土地代として５０％融資をもらったという解釈になっています。

>贈与400万を「お尋ね」書に書く余地がなくなってしまいますよね。
こちらはどちらにしても来年申告しなければなりません。特例を受けられるのはあくまで「申告」した時のみですから。

税務署が厳密に解釈するのか、それともそうではないのかについては、はっきり言うと私も正確なところはわかりません。
しかし、税の目的、特例の目的を考えると、そこまで厳密さを要求しているというのは考えすぎのような気がします。

建物につぎ込んだという解釈が成り立たないのであればともかく、銀行の言うのはあくまで建物完成時に予定の融資を全額支払うということでしかありません。
（契約上建物融資と称する融資でも土地に抵当権が設定されており、契約上は区別できなくなっているはずです）

でも現金である以上区別など出来ないはずです。
便宜的に銀行から土地代をご質問者の口座に振り込み（一度贈与資金返済）、それからそれを業者に支払う（贈与資金を建築資金にしらはい）という流れを省略して直接贈与資金の返済分を業者に送っただけだという主張を崩せるのかという話しです。（これが通帳の記録に現れている）

もっと言うと（これが重要ですが）、贈与税の目的と住宅取得特例の目的を考えるならば、解釈の問題にまで踏み込む必要があるのかという話しになります。

厳密なことを言えばご心配であれば税理士などにお聞きするのがよいと思いますが、私はとりあえずはそういうストーリーで書いても問題にはならず、総額の計算が合っていればそれでよしとされるのではと思いますよ。

今回は単純な方法を採りましたが、実はたとえば贈与資金を定期預金に入れて、わざわざ定期預金担保での貸し出しを銀行から受けて、それを土地資金に充てるというやり方も考えられました。
その場合、その借りた資金については住宅ローンでの返済という形にすることも可能でしょう。（土地資金への融資が限定されるのは別の理由からです。他に担保があれば可能なのです）

つまりやり方次第では出来なくもない話しなので、いちいちそのやり方まで文句を言うとは思えないのです。

では。

お礼

大変詳しいご説明ありがとうございます。私も心配ばかりしても仕方ないと思い、税務署に電話で相談してみました。結果はAttorneyさんがおっしゃる通り、支払うタイミングがずれていても、税務署としては土地と建物をトータルで見るとの見解をいただきました。やっと心が晴れました。本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#11466

>(1)建築条件付の土地以外は、すぐに建築予定の土地でも贈与の特例は受けられないのか。
そうです。税務署の言う「建物と共に取得する土地」とは契約上そうなっているかどうかで判断しています。
（建築条件付や建売では契約書がそうなっているので）

>(2)持分比率や贈与など、同年に最終的な収支が合えば良いという司法書士の見解は間違っているのか。

厳密には間違っています。が、銀行の融資がとりあえず土地５０％実行され、不足分をとりあえず贈与資金でまかない、その後銀行融資された分で、贈与資金分を回収し、贈与資金を建築資金につぎ込んだとも考えられます。
銀行の融資金を土地に使ったのか建物に使ったのかの区別は付きません。

年度をまたぐとそういう考え方が通用しなくなってきますが（少し工夫が必要）、今回の場合であればそのままでもそういうことにしてかまわないとも思われます。

補足

早速のご回答、本当にありがとうございます。
よろしければ私の（２）へのご回答についてお伺いさせてください。例えばもし税務署から来る「お尋ね」が「建物のみ」についてだけ訊かれた場合、現実は融資で100％賄われ、その金額が通帳にも記載されているので、贈与400万を「お尋ね」書に書く余地がなくなってしまいますよね。この場合、税務署にAttorney様が書いてくださったような回答をして認めてもらえるものだろうか、と心配しております。
質問ばかりで恐縮ですが、何かご存知のことがありましたら是非教えていただけないでしょうか。