親からの住宅資金援助、贈与税と名義持分について

質問

新築戸建を建築中で11月中に完成予定です。
夫の単独名義で全て取得するつもりで
土地を単独名義での登記・購入（ローンあり）をしたのですが
私の妊娠が発覚して仕事を一時的に辞めるのに伴い、
自分（妻）の両親から700万の住宅資金援助を受けました。

土地と建物の取得費用は下記のようになっています。
　土地2000万（うちローン1300万・援助金500万・貯蓄から200万）
　建築工事費1400万くらいになる予定（うちローン1300万・援助金もしくは貯蓄から100万）
余った援助金は諸々の手続き費用に当てるつもりです。

既にローン時に土地は夫の名義で審査・手続き済みなので
700万全ての援助金は、私の両親→夫の贈与とするつもりだったのですが
まだ登記していない建物の名義は共有にできるとのことで
特例を利用して贈与税が節約できるのでは？と思っています。

実質援助金を主に使っているのは土地取得資金なのですが
それでも建物の共有名義で得できるのでしょうか。
その場合、建物の名義持分比率はどうするのが良いのでしょうか。

アドバイスをお願いします。

回答No.1

comodesu · ベストアンサー

まず不動産取得の資金と名義については、税務上かなり厳しい措置が必要なのをご承知と思います。このままでは土地の援助金５００万円については、ご主人に贈与税（５３万円）がかかってきますね。

１）７００万円についてあなたが「相続時精算課税選択の特例」を受け、申告しますと、住宅取得等資金は３５００万円まで当面、無税です。（建物等の要件を確認のこと）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm
また「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例」では５５０万円まで控除があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4502.htm

２）申告は来春ですが、その前に土地の名義変更をして下さい。すなわち、「錯誤」という理由で、２０００万円の取得価額のうち、実は５００万円はあなたの資金なので、４分の１の持分をあなた名義に変えます（貯蓄２００万円はご主人の名義だった場合）。錯誤による名義変更は１度だけ認められます。あまり期間が過ぎると受理されないこともあるそうです。手続きは自分でもやれます。
と書いたのですが、すでにローンを組んでいたのですね。金融機関の了解が必要ですので相談してください。

３）同様に、建物の保存登記の際に、２００万円分（貯蓄より優先）をあなたの名義（持分７分の１）にします。贈与の７００万円は住宅等（手続き費用を含む）に使い切ること。

以上がうまくいけば、贈与税は無税かかなり軽減されるのですが。

お礼

回答有難うございます。
やはり土地の名義変更も必要になりますかね。
事実として援助金の500万は土地の方の支払いに使ってしまったので
その辺りを正直に持分で表した方が良いと言うことですよね。

もしよろしければ特例のところを追加で教えていただきたいのですが、
700万のうち、祖父から500万・父から200万という内訳でもらっています。
この場合、「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例」で祖父からの500万、
「相続時精算課税選択の特例」ということで父からの200万を申請しても
大丈夫でしょうか。

回答No.3

comodesu

♯１です。

＞「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例」で祖父からの500万、「相続時精算課税選択の特例」ということで父からの200万を申請しても大丈夫でしょうか。

大丈夫です。同一の贈与者から両方の特例を受けることは出来ませんが、別ですからね。
またこの「住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例」は、５年分の贈与の先取り（贈与税の年あたり基礎控除１１０万円×５＝５５０万円）ですから、来年以降４年内に他の贈与があると贈与税がかかってくる場合があります。

お礼

回答有難うございました。
これでスッキリ分かりました。

不動産屋さんにも銀行にも理解してもらって
何とか錯誤の手続きもできそうです。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#184557

１．まず、事実関係を洗い直す必要があると思われます。たとえば、「夫の単独名義で全て取得するつもりで」いたのなら、ローンと手持ち資金のみで土地は取得できたはずです。「妊娠が発覚して」はじめて、５００万円が手に入ったのですから、そのあたりがどうなのか、現金の流れはどうなっていたかなどを考える必要があります。そのうえで、整合性を持った説明が可能になるのなら、土地に援助金を充てずに、建築費用にまわすことで、特例の適用が可能になります。
２．土地取得時に、どうしても手持ちのお金がないのなら、土地を旦那の単独名義にして、贈与税を支払うか、登記をやり直すかいずれかになります。
３．土地の取得と建物の建築が同じ年に行われていて、ローンなども同じ年なら、それらを個別に対応させずに、建物ローンのお金を土地の取得に使ったことにすれば、建物の総額のうち、贈与により得た部分の金額の割合を妻の持ち分として登記すれば可能なような気がします。その場合の援助金５００万円はつなぎ資金のような性質を持つものと考えられます。（このケースは、銀行の相談窓口などの専門家の判断を仰ぐのがよいと思われます）

お礼

回答有難うございます。
事実関係としては↓の通りです。

夫の単独名義で取得するつもりでローンの審査まで通っていたところ、
妊娠が発覚して、援助金700万が手に入りました。
土地分のローンは元々1800万だったのを
その援助金の分、手続き時にローンの金額を減らしてもらったのです。
（この時点で土地分の持分を変更したかったのですが
　そうすると審査のやり直しが必要になり、1ヶ月以上工事が遅れてしまうと言われて
　出産時期との兼ね合いでそのまま減額だけして進めてもらうことにしました）

土地と建物は同時に契約しています。
建築条件付の土地という明記はありませんが、
不動産屋さんを通して両方を契約しています。
土地を先に取得する必要があるので土地分のローンが先に始まっていて
建築完了後に建築工事分のローンが始まるということでローンが別れています。

実際は土地購入の時の資金にあてているわけですし、
建築工事費は500万程の自己資金は必要ない状況で契約をしているので
整合性を考えると苦しい感じがするのですけど
それでも
> 建物ローンのお金を土地の取得に使ったことにすれば
ということもできるのでしょうか。