貸店舗の保証金

質問

約２０年賃貸店舗をかりて、飲食店をしているんですが、
ビルのオーナーが、ビルごと売りに出して、オーナーが変わるらしいのですが、
初めに収めた、保証金が700万円ほどあり、
契約書には解約の場合2割引返金と有るのですが、
オーナーが変わるとどうなりますか？
旧オーナーに返金請求するのかどうか？
まだ店はやめません、営業中です。

回答No.1

naeme_rex

実務では。
旧オーナーと新規オーナー間にて、保証金の敷金債務について、売買時に清算して、新規オーナーに保証金の返済債務を継承するのが通常です。ですので、新規オーナーに返済債務があり、あなたには債権があります。これを明確にするには、新規オーナーとの間に結ばれる新規の賃貸契約書で明確にして下さい。

また、新規オーナーとの間に新規の賃貸借契約書を締結しない場合もあります、この際は、旧オーナーの債権債務を新規オーナーが継承した旨の契約書を締結するはずです。

しかし、債務自身は旧オーナーのものですので、競売等でオーナーが変更となった場合、新規オーナーに保証金の返済債務はありません。
但し昨今、このようなケースが多く、判例もまちまちですが、１００％新規オーナーの負担となった例はありません。これは厭くまでも競売の場合です。
保証金制度は紛らわしく、本来は、敷金・礼金制度です、保証金制度を取っていらっしゃるようなので、所在は西日本なのでしょうか？

お礼

有難うございます。
大阪にある築30ぐらいのビルです。