とてもひどい！マンションの漏水について。（少し長文）

質問

私が住んでいるマンションはあと１週間で引渡しというときに
阪神大震災に遭いました。
今そのときの補修の仕方が悪かったのか
もともとの欠陥マンションだったのか
６０戸近くあるマンションの６件ほどから漏水しています。
しかもどれもこれもクラックからの漏水だと思われます。
内一軒はとてもひどく３LDKあるうち寝室以外はすべて雨漏り状態で（玄関も雨漏り）
天井の壁紙が浮いてきている様な状態です。
しかもリビングや和室はとてもいる事ができないぐらいで天井のほとんどにしずくがありポタポタと落ちて
コントで見たようなひどい状態です。
上の階の方が引越し後誰も住んでられないときに起こって
管理会社に調べてもらったら排水管などからの漏水からではないようです。
ほかの家も壁のクラックから水が染み入ってきてるようです。
いくら震災に遭ったからといってこれはあまりにもひどいのではと思います。
マンションの住民が建てた会社に対して訴訟を起こしたとすれば勝てると思いますか？
また裁判まで行かなくてもたとえば無償できっちり修繕してもらうなどできるでしょうか？（サービス期間は終わっているのですが）

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

かなり状況がひどいようですが。
状況が質問文だけでは判断できないこと、また法律の専門家ではないので、私の法律の解釈が間違っているかもしれませんので、回答に自信がありませんことまずお断りしておきます。これを前提に読んでください。

まず分譲か賃貸かよくわからないのですが、「引き渡し」と書いてあるので、分譲だと思われますので、分譲（売買契約）として回答します。

現在新築物件については品確法という法律があり、これにより雨漏れは１０年間保証する義務があります。しかし、質問者の建物は築９年で１０年以内でありますが、この法律は最近できたものなので、質問者の建物には適用されません。
なお、この法律が適用される場合、この保証義務は分譲では施工会社ではなく販売会社になります。

品確法ができる以前の物となると、関連するのは宅建業法と民法です。
瑕疵担保期間は民法では「発見から１年以内」となっています。但しこれではいつまで保証すればよいかわかりませんので、契約書に期間が設定されていることもありますので、契約書をご確認ください（宅建業法で売り主が宅建業者の場合は「引き渡しから２年以上の期間」を設定していない場合は民法の原則が適用される）。
なお、この請求先は施工会社でなく売り主です。

次に完成前における自然災害による被害についてですが、自然災害について補修費用を誰が負担するかということは、通常建物の請負契約書にて定めています（危険負担）。
これは売り主と建設会社の間の契約です。補修費用が大きい場合、売り主が負担することになっていることが多いようです。

以上のことを考えると、施工会社への請求ではなく、販売会社または売り主への請求になると思います（ちなみに品確法の一般的な解釈では売買契約では販売者へ請求できるだけで、販売者が万が一倒産している場合でも施工会社に請求することはできないと言われています）。

つぎに、裁判となると私は法律の専門家でないので、判断できませんが、通常原因が特定できないと、難しいのではないでしょうか？
民法の規定では原因は問わないことになっていますが、質問者のケースの場合、例外的な原因として阪神淡路大震災という自然災害が絡んでいます。
原因が引き渡し前の災害などによるもの以外（施行不良などの欠陥）ならば瑕疵担保の問題になりますが、阪神淡路大震災が原因による補修の未実施部分が原因となると瑕疵担保の問題ではなく、危険負担の問題になるような気がします。
売買契約後引き渡しまでの損傷の費用については、民法の原則では買い主が負担することになっていますが、売り主が負担すると契約書の特例で定めるのが一般的ですので、これも契約書をご確認ください。

以上のように契約書内容が重要です。
契約書内容をご確認の上、法律上の問題が多いので、このカテよりも法律のカテに投稿された方が適切な回答が得られると思います。

回答No.2

jixyoji

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずichigoccoさんのお住まいのマンションの水漏れが何を原因にしているのか確実に知る必要がありますね。下記のような【不動産コンサルティング】を雇って建物の瑕疵をまず確定してください。

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

阪神淡路大震災の際のマンションですから1995年に建設されているので,法律上の問題が宅建業法や民法の問題となります。ichigoccoさんの契約書面上の約款にどう記載されているかですが宅地建物取引業法第40条に基づき売主側は目的物の引渡しの日から2年以上の特約をする事は可能となっています。ですので約款には恐らく2年と明記されていると思うのでご確認ください。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第40条　
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第３項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

＝＝＝＝＝＝＝＝

余談ではありますが民法572条から担保責任に関する規定は任意規定であり,担保責任を負わない旨の特約も原則として有効になります。しかし次の場合には売主は担保責任を免れることはできません。

・売主が瑕疵を知っていながら買主に告げなかった場合

・売主が自ら目的物を第三者に譲渡したり物権を設定した場合

土地工作物の瑕疵には下記例があります。

・宅地造成しようとして山林を買ったら、森林法上の制限で宅地が造成できない。

・工場用地として土地を買ったら、河川法上の制限で建築物が建てられない。

・買った土地が国道などの公路に出入りする場所がない袋地であった。

・ガケ崩れしやすい土地だった。

・建物を建てる際に地中に障害物があった。

・軟弱地盤の土地であるため地盤沈下が発生し建物に居住に困難をもたらす不具合が生じた。

とりあえず建物の瑕疵の有無と約款がどうなっているか確認して,マンションの組合で相談し訴訟にまでもっていくかどうかを決める必要があります。そしてこういった不動産の瑕疵に強い弁護士と相談して訴訟した方が良いのかどうか聞いてください。弁護士にも得意ジャンルがあり刑事,民事,特許など色々分かれるのでもし雇うのであればベストな弁護士を雇いましょう。下記サイトを参考にして下さい。

「Lawyers Square」
http://www.houtal.com/ls/index.html

また日弁連から各都道府県の弁護士会へ聞いて不動産関連の訴訟に強い弁護士を探す方法もあります。

「日弁連」
http://www.nichibenren.or.jp/

最近発表された弁護士費用のモデルケースです。下記ＨＰでご確認ください。

「アンケート結果に基づく市民の為の弁護士報酬の目安」
http://www.nichibenren.or.jp/jp/soudan/komatta/housyu/meyasu.html

弁護士とトラブル場合もありえるので下記サイトも参考にしましょう。

「弁護士とのトラブルどうする？」
http://www.nichibenren.or.jp/jp/soudan/trouble/index.html

参考までに。