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相続財産清算人と不動産仲介業者の関係
不動産売買トラブルのいきさつを説明します。 相続放棄の手続きを依頼された弁護士が相続財産清算人となり、物件の管理などすることもなく何年も経過し、不動産仲介業者に託した ↓ 不動産仲介業者はこの物件を評価額の３倍の値段に設定し、高額な仲介手数料と共にジモティーに掲載。 購入希望者に被相続人の固定資産台帳や銀行残高、公図などの資料を送り、「売主は相続人の子」と誤まった情報を購入希望者に伝える。 ↓ 購入希望者が不動産仲介業者に以下のことを確認 ①その相続人の子という人物と契約は交わしたのか？ 不動産仲介業者の回答：交わした ②その相続人の子という人物の本人確認はしたのか？ 不動産仲介業者の回答：たまたましていなかった ③この物件が相続放棄された物件であること、そのため相続人など存在しないということを伝えた 不動産仲介業者の回答：相続人の子と会ったことも電話をしたこともあるから実在する ↓ 相続財産清算人へこの不動産仲介業者の発言を伝えた 相続財産清算人の回答：方便というものがある。物件のことはその仲介業者に全て任せているから私に電話をするな。 ↓ 不動産仲介業者に何度も「相続人はいない」「架空の人物と契約はできない」ということを伝えると 「貴方には売らない」と態度を変え物件販売を一時的に停止した。 質問１ この不動産仲介業者は何がしたいのでしょうか？ 質問２ 相続財産清算人が物件の管理を全無視することは許されるのでしょうか？ 一応、管理報酬などをもらっているはずです。 しかし物件はゴミだらけで車も放置され山も農地も手付かずで売却におけるトラブルも無視です。
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- toka
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補足見ました。 まあ、普通は「相続放棄された物件であることは黙っていればバレない」でしょうし、仮にバレたところで不動産の売却の権限は相続財産管理人にあるのですから。（売却にあたって裁判所の許可は必要） 清算人の弁護士が売買上の方便と言ったこともその通りでしょう。 たまたまあなた（購入希望者）が相続人であった者本人か関係者で、事情を知っていたにせよ、既に相続を放棄している以上、売値が評価額の何倍であってももはや関係のないことです。 仲介業者にもあなたにも売買の自由がありますから、あなたが「契約はできない」と言えば相手も「貴方には売らない」と言うことはできますし。
- toka
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１．たとえ何年も放置されたゴミ屋敷であっても売れる価値があると判断したか、再開発等によりその土地に高値が付く目論見があるか、清算人に何らかの義理があったか、いずれにしてもタダ同然のコストで仕入れた物件だから手元に置いているだけでしょう。 ２．相続財産清算人の職務としては価値を毀損せずに換価できれば良いのであって、ゴミ屋敷を清掃する費用を買主に負担させることについては、買主が同意すればいいです。（そんな買主は普通いませんが） なお、管理報酬は普通清算人の選任を申し立てた人が予納するものですが、なんらかの事情があって予納金を受け取っていないから、清算人が自腹で清掃や撤去をするわけにもいかず、あえて放置しているのかも知れません。
お礼
回答をいただきありがとうございます。まだちょっと私の中で疑問が晴れないので沢山のご意見を期待しております。 この件で私は不動産のこと少し勉強になったと思っています。なかなか普段の生活では知り得ないことなので興味深く思います。
補足
１について 境界の農地や山林です。宅地もありましたが再開発の予定などない田舎の物件です。被相続人と同じ苗字の架空の人物をでっちあげて売買契約を結ばせるのは刑事罰の対象になるのではないでしょうか？ わざわざ嘘をついて売買契約を行うメリットがわかりません。この不動産仲介業者は本気で「相続放棄された物件であることは黙っていればバレない」と思っているのでしょうか？ その辺りに何か抜け道でもあるのかどうか疑問に思い、質問させていただきました。 ２について 相続放棄の理由は「山なんて管理できない」です。借金があったわけでもなく、弁護士への手続き費用もしっかりお支払いされています。「最初に３０万以上かかり、その後も何かにつけて沢山かかった」とおっしゃっておりました。 「なんらかの事情があって予納金を受け取っていない」ことなどシステム的にあり得るのでしょうか？ もしあり得るのであればそのシステムそのものが破綻しているように思います。
お礼
補足
普通は数百円で登記情報を見れるので誰にでもバレる可能性ありますよ。不動産仲介業者は存在しない相続人の息子という人物を連れてくるつもりでした。その人物の名前を偽装した文書で契約書を作成し契約させてしまった場合は刑事罰の対象となるのでは？そのようなリスクを背負ってまで行う理由がわからないのです。どの人物を連れてくるつもりだったのかも察しはついていますがその人物も共犯として警察のお世話になる可能性を理解した上で協力しようとしていたのか気になるところです。