不動産投資の激安物件について

質問

以下の物件どう思われますか？
価格＋諸費用全て：約210万円(もともと205万という話でしたが先日確認したら210万だそうです)
賃料：23000円
修繕積立金＋管理費：6000円
固定資産税：毎年4万円前後らしい
※オーナーチェンジ物件

どうしたらいいのかわからずとても考え込んでいます。。

回答No.5

y-bankrupt · ベストアンサー

グロス利回りで約17％くらいですね。
固定資産税を差し引いてネット利回りで15％くらい。
利回りとしては優秀だと思いますがクリアしなければならない点について。

1.オーナーチェンジ物件なので、敷金の承継はある？なければ現在の賃貸人が退去したときに負担しなければなりません。
2.この物件てマンションですか？それならば別途管理費、修繕積立金を負担するのでネット利回りはもっと低くなります。また修繕積立金が滞納されていれば、新規オーナーのあなたが負担することになります。
3.区分所有マンションであれば理事会等に出席して修繕積立金等の収支報告を確認しなければなりません。古狸理事長が外部業者と結託している場合があるのでそこも注意です。管理会社がどこなのかを確認しておいた方がいいでしょう。
4.当然テナント（賃借人）つきの方が売りやすいので、不動産屋と結託して不動産屋の社員が2-3カ月くらい居住している可能性もあり、購入して直ぐに空き家ということもありますので、可能であれば賃貸借契約書を確認したほうがいいです。

正直申し上げてこのご時世？いやいや昔からグロス利回りが10％超える物件は何かしら瑕疵をかかえていると考えた方がいいです。それでも購入するのはさらにバリューアップが可能な物件、地域であったり、バリューアップするための知識がある場合ですね。
あと、ネットにあがる物件は基本的には手持ちのお客さんが買わなかった物件で一周まわってます。有り体に言うとババ抜きです。
不動産の知識もなく現物も見ないで購入するのは余程お金ジャブジャブでもない限り狂気の沙汰ですよ。

お礼

＞古狸理事長が外部業者と結託している場合

恐ろしいですね。。
信用できる不動産会社から買いたいですが、なかなか不動産会社は選べませんからね。。
ご回答誠にありがとうございました。
他の方々も誠にありがとうございました。

回答No.4

tom900

ご質問の物件をよくシミュレーションしてみましょう。
推定賃料23,000円＋修繕積立金＋管理費6,000円なら、借り主に29,000円を負担して貰う事になります。
物件の周辺でその家賃設定で借りる人が居るかどうかです。
仮に居たとして、年間348,000円ですが、固定資産税で40,000円引かれますので約30万です。
物件価格が210万だと7年で回収できる計算ですが、空き期間が無い事と、賃貸借契約に拘わる手数料が別途発生するので、なんだかんだで想定利回りは７％（１０年で投資額回収）だと見込めます。

利回りとしては悪くは無いでしょうけど、200万円程度の物件ってある意味博打なので、210万を捨てても良い覚悟があれば投資しても良いと思いますよ。

回答No.3

回答 お願い（@74te）

なぜ不動産投資をしようと思われたのですか？

大金持ちなら良いと思います。
トラブルに対処できるだけのお金があるので。
でも、小金持ち以下なら、やめておいた方が身のためですよ？

不動産投資は、入居者トラブルやら、災害トラブルやら、融資詐欺トラブルやら、色んなトラブルが付きものです。
特に格安賃貸にしようという物件なら、なおさらね。

賃料も払わずに、なかなか出て行ってくれなくなったらどうします？
法的に借主の方が有利なので、なかなか追い出せなくて困る羽目になりますよ？

物件の瑕疵が発覚してオーナーが困った事件・・・　などなど、
レオパレスオーナーの一件とか、スルガ銀行の一件とか、知りませんか？

投資で稼ぎたいのなら、海外FXをオススメします。
ローリスク、ハイリターンを期待できるので。

ま、何をするにせよ、何事も勉強です。

失敗してもその経験を活かせば成功に繋がります。
失敗を恐れていては何も学べないし、利益も生まれません。

自分が何をしたいのか？
　今一度、じっくり考えてみると良いでしょう。

回答No.2

agehage

この物件を、という意味ではなくしばらく不動産投資を辞めておいたほうがいいと思う

理由
・築年数を書いていない＝将来発生する損益の計算ができていない
・利回りを書いていない＝投資の基本知識がない
・210万ということで実際の資産価値はないので、回収しきれるとは思えない
・格安物件を選んでいるので総資産がそれほど多くないと思う、ならばリスクのある投資は避けたほうがいいと思う

「初めての投資」という雰囲気がすごく出ているので、少し心配になりました

回答No.1

noname#247467

おはようございます！！
激安物件についてですが（笑）、借りるより、きちんと買う
方が良いと思います( ,,`・ω・´)。
いかがでしょうか・・・？