不動産投資の質問・その２です

質問

東京都の板橋区で２６m2の１Ｋマンションを投資目的で２２００万円で購入を考えています。
委託料・修繕積立金・管理費が計２万円必要ですが、ローンは月８００００円、で家賃８１０００円ですので家賃保証されれば実質の手出しは１９０００円＋固定資産税＋都市計画税ということになるでしょうか。
家賃保証の罠につきましては少し勉強しましたので、１０年契約でその後2年毎の更新という契約書を変えてもらい、３５年のローン期間の『定期借家契約』でその後２年更新でもＯＫ、かつ『借賃増減請求権』排除の条件で契約してもらえるよう依頼することに加え、修繕積立金についても想定の如何に関わらず必要となった修繕経費が積立金の額を超えた場合はオーナーではなく管理会社が負担する旨を契約書に記載いただくことを条件にＯＫを出すようであれば投資してみようかと思っています。
今回不動産購入を強く勧めてくる会社は、家賃保証が10年で２年毎の更新である理由を、10年後周りの物件がみな家賃が上がっていた場合にこの家賃補償額では少ないとオーナー様に不満を持たれないように家賃保証額を上げることができるようにしているためだと言ってきます。しかし、家賃保証額が上がったとかいう話はないと言われていますし、逆に更新毎に下がってしまい問題になっている事案がかなり多いこと、しかし裁判では『借賃増減請求権』があるのでオーナーが結局負けてしまった事案が最高裁判決で出ていることを知りました。よってこのリスクを排除するには『借賃増減請求権』排除の条件で契約するしかないと思っているのです。
ローンを返済した後は古い入居者の居ないマンションになるのでは？それでは権利収入になりませんよね？と聞くと、ローン返済後も場所（東京都内で場所が良い所、今回は板橋区の志村坂上で駅のそばですので場所は悪くないと思います）がよく、建物の管理がしっかりしていれば入居者を付け続けることができると自信を持って言われます（実際は新築から１０年、良くてせいぜい１５年くらいまでしか入居者の確実な確保は無理だと私は思っています）。そのため修繕積立金を取っているので今のマンションで弊社が管理をすれば７０年は問題なく入居者はつきますというのです。しかし小額な修繕積立金がどんな大きな修繕費用にも対応しているとは到底思えませんので、予期せぬ修繕費がかかりましたのでプラスで修繕費を出してもらわないと入居者を確保できませんなどど言って高額な修繕費を２０年、３０年、４０年、５０年といった将来に払わなくていいように、修繕積立金についても想定の如何に関わらず必要となった修繕経費が積立金の額を超えた場合はオーナーではなく管理会社が負担する旨を契約書に記載いただくことにしました。
この２つの条件を販売会社・管理会社がＯＫできるのであれば、節税効果があるわけですし（年収１１００万円ですので、概算で６０万くらいの節税効果あると思います）、３５年の家賃収入を確保しつつ、ローンは退職金で残債を一括返済してしまえばそれだけでかなりのプラスになります。
８１０００円×１２ヶ月×３５年＝３４，０２０，０００円
３４，０２０，０００円－ローンの２２，０００，０００円＝約１２，０００，０００円のプラスかな
１８年後に退職金で残債を一括返済すれば余計な利息の支払いも減り更にプラスは増しますよね。
固定資産税や都市計画税を年１５万払ったとしてもプラスですよね。
うるさい不動産の飛び込みセールスに損させられないように一生懸命不動産投資について勉強してきたので、この条件を呑むなら契約しようと思うのですが（きっと逃げ出すと思いますが）、まだ甘いでしょうか？
販売業者がその条件を呑んだとしてもオーナーが損することがありますか？
もっとこうしたらいい！とか、いうアドバイスがあれば教えてください。
不動産販売業者は詐欺の集まりだと思っていますし、それに騙されてマンションを投資として購入し泣きを見ている人も多いと思います。そんな事が今後おきないように勝利の方程式を考えていけたらと思っています。今までは買手が逃げなければ泣きを見ることが多かったはずですが、これからは売り手が逃げなければ泣きを見るように、こちらがコントロールしていくべきだと思っています。
よろしく御願いします。
僕は今週末の土曜日にひつこい不動産販売会社と最終決着させようと思っていますので、みなさんのお力を御願いします。

回答No.2

86863131

５０代前半の自分の場合はアパート経営（東京近郊に２棟所有、２ＤＫ４０m2で稼働率９０％以上）で購入代金としての借金（変動金利で現在１．７０％）は自発的な早期リタイアを想定して６０歳で完済予定（住宅ローンは既に完済）ですが、
そうした自分の経験則に照らしてみて、板橋区の１ＤＫマンションの件は、ロケーションや家賃保証などについては問題ないとは思いますが、そもそも出発点から表面利回り（自分の場合は現在１０％程度）に疑問符が付きます。
不動産購入の目安として「（表面）利回り６％の法則」というものがあって、その計算式は１ヵ月の想定家賃×２００＝物件価格になります。
要するに、物件価格が１ヵ月の家賃の２００倍以内であれば、一応買い推奨で、それ以下であれば、買い非推奨ということです。
しかし、不動産投資になると、目標表面利回りは普通８％～１０％に跳ね上がります。
この場合の簡単な計算式は、１年の家賃収入÷物件購入価格で、更に管理費・修繕積立金等の３５年分のランニングコストを物件購入価格に加えて計算し直すと、実質利回りに近づけることが出来ます。
以上の点を考慮してから最終判断を下してみたらとは思いますが…

回答No.1

kitanoebi

家賃保証という言葉に私も引かれ購入を考えましたが止めました
不動産会社がつぶれるというリスクはどう考えていますか?
今日本の人口は減っているんですよ、30年後日本の人口は1億切ると言われています
不動産屋もバカではありません、利益にならない事は切り捨てますよ。
８１０００円×１２ヶ月×３５年＝３４，０２０，０００円
３４，０２０，０００円－ローンの２２，０００，０００円＝約１２，０００，０００円のプラスかな
なんてどんぶり勘定しないでさ、色々なリスクを考えて対処を考えてみてはいかがですか?
良い事言って契約させお金が詰まったら平気で会社をつぶす世の中です。
ソーラーパネルでも屋根に付けて電気代浮かす事が最近徳のように思えてなりません。

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。会社については信用情報も含めしっかり調べました。ＡＺＥＳＴグループという会社で、できてまだ５年ほどですが不動産会社としては評価の高い会社です。営業マンはそう高い評価ではありませんが・・・。町の小さな不動産ではないので１００％とは言いませんが、ローン期間中での倒産の可能性は低いと判断しています。逆に家賃保証で生き詰まりがでてくるであろう大東建託のような大きな不動産会社も危険でしょうね。
僕の記載した数字はどんぶり勘定に見えますよね、確かに。僕の利益という意味ではなく、不動産会社の損失となるのでこの条件は受け入れないのでは？ということを理解いただくためだけの数字だったつもりなんです。自分の収支については裏では３５年の収支シュミレーションをしていてはいます。計画倒産して売り逃げを考えてる小さな会社か、不動産業界として生き残れるよう考えている会社かの判断はつけているつもりです。権利収入を取りたいという前提があっての話ですので、そこに興味がない人であれば日常での節約術のほうが魅力ですよね。ちなみにマイホームはソーラーパネルつけてますがみんなも資金があれば付けたほうがいいと思いますよ（笑）