【この物件に対するご意見、お聞かせ下さい】

質問

以下の物件について、購入するかどうかご意見お聞かせ下さい。

自分で住む為のマンションを探している中、オーナーチェンジの物件に出会いました。その物件は：

１）築１８年の中古マンション
２）そもそも賃貸用のマンションとして建てられたもの（オートロック・マンション専用のごみ置き場、等の設備がない）
３）築１５年ころに、それまで賃貸していた部屋を分譲した
４）築１５年ころまで、修繕積立等は行っていない（＝ここ３年分くらいの修繕積立金しかない）
５）まもなく築２０年だが、大規模修繕の予定がない（修繕積立金が少ない為？）

普通に考えて、止めた方がいい物件と感じてはいるのですが、皆さんはどのように考えますか？特に１）～５）のうちのどれかを挙げてご意見頂けると、嬉しいです。

宜しくお願いします。

回答No.4

noname#22812 · ベストアンサー

＞自分で住む為のマンションを探している中
とありますが、一連の質問は投資案件についてかと思っていましたが自己居住目的も含むのかどうか、その点が不明となってしまいましたね（笑

1）「その年数ではもう先が無い」と言う程では有りませんが、その建物自体の造りや今までのメンテナンス次第です。
2）分譲タイプと賃貸タイプとを比べると賃貸タイプの方が建物にしても設備にしても劣ります。18年前（バブル後期）という事を考慮して当時どの程度金を掛けた内容なのかにも因りますが、いずれにせよ現在の水準と比較しても劣る中身でしょう。
3）賃貸マンションを買取り、区分登記して再販するというスキームですね。通常このスキームで再販する際には、ある程度修繕や内部のリフォームを掛けて、躯体はそのままだが外観も内装も綺麗な状況に造り替えるというやり方をしますが、賃借人付きという事であればそれもままならないでしょう。
4）3）のスキームで再販を掛ける際に、分譲主が相応の修繕一時金を置いていくべきものです。それは要確認ですが築15年からスタートして各戸5,000円程度の積み立てしかされていないとすれば、計画がいい加減ですね。将来大きな一時金の発生は目に見えています。
5）予定が無いというよりも、上記の理由で予定出来ないだけではないでしょうか？仮に築18年になるまで大きな改修や修繕を行っていない状態とすると、これからが大変です。

結論）立地（需要）や建物の具体的状況などが判りませんので、あくまでも1～5に記載の事項からのみの判断すると、止めた方が良いでしょう。

お礼

【お礼がすっかり遅くなってしまいました。すみません。】

毎度、お手数をお掛けしております。ご丁寧に有難う御座います。
ご回答を熟読し、今回諦めたほうがいいと思っております。

有難う御座います。

回答No.5

lunapal7

もう大体意見が出尽くしていますね。前回のご質問の時には、ご自分で住むとは思わなかったので、内部を見ないでもよいのでは・・・と回答しましたが、物件の情報を見ると買うのは止めたほうがよいという気がします。

まず、入居者に退出してもらうには、正当な理由をつけて半年以上前に通告しなければなりませんが、自分が住むためというのは正当な理由になりませんから、NO.３の方が仰っているように相当な立ち退き料を用意しなければなりません。（それでも出てくれるとは限りません）
それから、賃貸の部屋が多いということは、管理組合に無関心な所有者が多いので、これからも建物の維持管理に無関心でスラム化する可能性が心配されます。

質問者様がお気にいられたので、よほど立地や環境が良いのかもしれませんが、物件はいくらでもありますので、もっと良い条件のものを探されたほうがよいのではないでしょうか。

お礼

【お礼がすっかり遅くなってしまいました。すみません。】

アドヴァイス有難う御座います。他の物件を当たってみようと思っています。

回答No.3

legacy_bp5_20r

オーナーチェンジって事は賃借人が住んで居るんですよね？それとも空室？

住んでいる人を追い出すのに立ち退き料が賃料の８～１０ヶ月分。
１ヶ月１万円の修繕積立金が相場だとすると１５年分で１８０万円。
最低でもこれぐらいは普通の分譲マンションの中古より安くないと損ですね。大規模修繕が出来ないとなるともっと安くないと・・・

あと、賃貸向けの建物（建築コストを押さえて収益を優先した物件）だと壁が薄かったりして隣や上の階の音が良く聞こえることが多いみたいです。賃貸でもわざわざ分譲用物件の部屋を探す人がいます。このページで検索すれば賃貸の音による相談が非常に多いのが分かるはずです。

という事で、やっぱり辞めた方が無難だと思います。

回答No.2

e_fudousan

オーナーチェンジということは賃貸人もいて中も見れないという事ですよね
しかも 賃貸契約もちゃんとしていれば 簡単には 退去させられません
通常の住宅ローンも使えません
住宅ローンの基本は あくまで自己居住用の物件じゃないと該当しません

１～５であえて書くなら
３ そもそも賃貸用のマンションであって分譲用とは装備造りが異なると思っていいでしょう
４ ３年前に分譲したということは
それまでは管理組合がなかったので当然の結果です
５はその通りでしょうね

私は販売している側ですが こんなデメリットの多い物件を
お客さんに勧めたら人格が疑われるのではないかと思います

回答No.1

noname#58440

5.築20年くらいで大規模修繕を実施しないと資産価値が極端に低下します。

普通、1万円/月の修繕積立金をしないと実際の修繕の時に一時支払いが大変になり実施できなくなります。
3年の積立金は全く不足で、一時負担に対して居住者の意見が合わず修繕自体が出来ない可能性があります

以上から、購入はお薦めしません。