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住宅の買い替え？のついて教えてください
現在都内で、二棟連棟（２つ続きのテラスハウスのような戸建）の新築戸建に住んでおります。ちょうど２年ほど前に購入いたしました。 しかし、やはり連なっていることがあり、隣の音が気になるなど、問題点も多く、近い将来買い替えを希望しております。 と、上手くそのようにできればいいのですが、この住宅事情、地価も下がり続けている今が売り時ではない、と思ったり、日々悩んでいます。 ただ、音その他に関しては、正直精神上あまり良くない環境です（泣）。 そこで教えていただきたいのですが、 (1)一度他人の音というのは気になってしまうと、毎日とても気になるのですが、それを買ってしまった以上、我慢すべきで、買い替え自体を諦める方がいいのでしょうか。 (2)もし、買い替えが可能なら、今ではなくもう少し様子を見て、2.3年後がいいでしょうか。 私は、早く買い換えたいという気持ちはもちろんありますが、相場から考えてもう少し待った方がいいような気もしています。住宅ローンは、まだ２年しか払っていない為、残っていますが、購入時頭金を多めに入れたため、売却とほぼ相殺されるかな、というところです。2.3年待ったところで、地価がどうなっているかは分かりませんが、今よりは少し良くなっているかな、と思ったり、2.3年待っているうちに精神的に良くない上、家もどんどん老朽化していくかな、主人は今30代半ばですが、あまり遅くなると次のローンも組めないかな、と思ったり、考えすぎてよく分からなくなってきました。 厳しい意見、その他何でも結構ですので、ご意見をお聞かせください。 どうぞよろしくお願いいたします。
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元業者営業です 辛口ですが、気休めに甘い事を申し上げても意味がないので。 ＞(1)一度他人の音というのは気になってしまうと、毎日とても気になるのですが、それを買ってしまった以上、我慢すべきで、買い替え自体を諦める方がいいのでしょうか。 そもそも「連棟式住宅」は戸建風「木造アパート」ですよ。 確かに、売買である以上「土地、建物の所有権」はありますが、それと「建物の防音性能」は全く別問題です。 鉄筋コンクリート造ならいざしらず、木造で「隣の音が・・・」などのご意見は「とても見通しが甘かった」と言わざるを得ません。 ただし、それと「買い替え検討」は別問題です。 どうしても我慢できなければ「買い替え」も当然視野に入れるべきでしょう。 ＞(2)もし、買い替えが可能なら、今ではなくもう少し様子を見て、2.3年後がいいでしょうか。 いつがいいかはハッキリとは判りませんが、売却時期をいつにしようが正直「大変厳しい」と言わざるを得ないでしょう。 そもそも「連棟式住宅」の購入を検討している人自体本当に「稀少」です。理由はご質問者様が売却を考えている理由をそのまま当て嵌めればご理解いただけるでしょう。 また、ご質問者様は運良く？ローンが組めましたが、「連棟式住宅」への融資は殆どの金融機関で「非常に消極的」です。借りれても返済期間を短くされたり、頭金を多く（ご質問者様のケース）入れなければならないなどのハードルがあり「そのようなハードルを越えても欲しい物件か」というと、殆どの「連棟式住宅」は残念ながら「じゃあいらない」となってしまう事が多いのです。 なお、地価の動きは今後どうなるかは判りませんが、お住まいの地域が「都心のど真ん中」なら若干ながらも希望が持てますが、そうでない場合は期待しない方がよいでしょう。 なぜなら「都心のど真ん中」ならその土地に様々な付加価値（商業的、投機的）が見込めますが、そうでない地域はその付加価値があまり見込めず（要は「住むしかない」）、で、あるなら地価の下がっている現在でも人気のない地域が今後、人気がでる事は余程の「ミラクル」がない限り考えられないからです。 今後の対応として まずは不動産業者で売却査定（殆どの業者が無料）をしてもらい、ローンの残債、買い替え資金（原則現金で百万単位です）等を「冷静に」精査して下さい。（多分大変厳しい結果が出るとは思いますが） その結果と現在の状況を比較検討し、マイナスが出ない（マイナスが許容範囲）なら具体的に動き出しましょう。 そうでないなら「我慢」しかありません。 厳しい事を申し上げましたが、安易に行動して「取り返しのつかない（破綻）」事になり、結局全て手放す事になった人を何度も見て来ましたのでこの様な回答になりました。 ご熟考を。
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- bluedot
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業者です。 いろいろな意見があると思いますが、今は確かに売るのは安いでしょう。しかし買うのも安いということになります。ですから単純に考えてみて今のお住まいを売却して残債が残らないのであれば買い替えでいいんじゃないでしょうか。
お礼
お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。 ご回答いただきありがとうございました。 もう少し主人とも話し合い、慎重に結論を出したいと思います。 ありがとうございました。
＃１の元業者営業です お礼拝見しました。 物件を見てませんのでこれから回答させていただく事がそのままご質問者様に当て填るか判りませんので、あくまで「参考程度」にして下さい。 買い替えについては細かいハードルはいくつかありますが、平たく言えば「お金があればどうとでもなる」です。 それを踏まえて。 ＞買い替えを検討した場合、現在の築浅（現在で２年半）で売る方がいいのか、 一般的に居住用不動産は一度誰かの名義で登記されると、その時点でいきなり中古販売価格が新築価格の７０％位に下落します。以後は築年数が経過するとともに築１５年位までは急激に下落していきます。故に、築２年位と築５～６年では物件によっては１００万単位の違いになります。 反対に、築２０年を超えますと物件価格はほぼ横ばいに推移します。 なぜなら、その時の物件価格は「殆ど土地値」になるからです。 そうしますと、問題は今現在の残債と２～３年後の残債に対する物件の流通価格です。 通常、住宅ローンは「元利均等払い」で組んでますので、返済期間の始めの数年は利息を支払っているようなもので、借入元金は殆ど減っていません。 つまり、早期の売却であればあるほど「売却価格＜残債」の可能性が高いのです。 これに照らすと「不人気物件程損失が大きい」という事になります。（物件価格の下落率に返済が追い付かない） 勿論、頭金と借入価格の兼ね合いがありますので、皆が皆というわけではありません。 ただ、一般的には早期売却の場合「売却価格＜残債」のケースが多く、当然そのマイナス分を現金で用意しなければなりません。ここは必ず越えなければならないハードルです。 そこで、不動産業者に現在売却した時の価格を算出してもらい、残債と付け合わせてみてマイナス分を現金で用意しなければなりません。しかも、売却にかかる諸経費と新居購入諸経費も現金で用意しなければなりません。 ちなみに 売却諸経費（大まかに） ●仲介手数料（物件価格の３％+６万円＋消費税） ●抹消登記費用（借入額等で変わりますが、概ね数万～） 購入諸経費 全て込み込み（仲介手数料、登記費用、ローン諸経費等）で物件価格の８％～１０％ 上記のお金が用意できなければ、この時点で「売却話はおしまい」です。 そして、余程の人気物件でないかぎりは築２年だろうが、築５年だろうがあまり変わりはありません。 そうなると選択肢は以下しかありません ●我慢しつつひたすら貯金に励み、何年後か分かりませんが「売却可能になったら」すぐ売却する。 ●「売却価格＜残債＋売却諸経費」の差額分を親、親戚から借金して、取り敢えず賃貸へ避難する。（当然賃貸でも初期費用（敷金等）はかかります） あと、これは借入銀行次第ですが・・・。 ●引っ越して「賃貸に出し家賃収入を得る」です。 「連棟式住宅」は売買にくらべ賃貸需要は高くなりますので（勿論、物件次第ですが）、家賃収入で月々の返済を担保することが可能です。 ただし、金融機関の承諾無しで無断に賃貸へ出すことは「契約違反」になりますので、必ず金融機関の承諾を得る必要があり、万が一無断で貸したことが発覚した場合、ローンの一括返済、若しくは投資用ローンへの借り換えを請求される可能性が高くなります。 また、金融機関は「やむを得ない事由（結婚、転勤等）」がなければ、なかなか「賃貸に出す事」を承諾してくれません。 よしんば承諾してくれてもすぐに借り手がつくかも未知数ですし、当然空室の場合は「収入ゼロ」です。 また、賃貸業はクレーム産業です。特に、現在賃借人は「借地借家法」で強烈に保護されてますので、日々の細かなものから裁判沙汰までクレームの種類はさまざです。 当然、素人では対応できませんのでプロ（不動産業者）に管理・対応を委託する形（裁判の場合は弁護士）になり、その際の費用・時間の負担はバカになりません。 長くなりましたが、上記の事から導き出される結論は一つです。 「（必要な分の）お金が無ければ出来ること（貯金、防音工事）をコツコツとやっていく」 以上、大変厳しい回答で申し訳ありません。
お礼
とても詳しく教えていただき、感謝しております。 大変参考になりました。 金銭面なども含め、焦らずじっくり前向きに考えていきたいと思います。 ありがとうございました。
自分ならとりあえず防音対策を検討します。 工務店さんなどに相談をして費用見積やその効果を確かめてみます。 買い替え等は最終手段になると思いますので とりあえず検討してみてはいかがでしょうか？
お礼
早速のご回答ありがとうございました。 防音対策も検討してみたのですが、難しいようです。 前向きにいろいろ考えていきたいと思います。 ありがとうございました。
お礼
早速のご回答ありがとうございました。 その当時は、もちろん一生懸命考え、購入に至ったわけですが、やはり自分の考えが甘く、浅はかだったと言わざるをえません。ただただ主人に申し訳ない気持ちでいっぱいです。 地域は都心のど真ん中ではありませんが、比較的人気のある区ではあるのですが、このご時勢、そして建物の構造上、売却自体がは難しいかもしれませんね（泣）。 ただ、我慢といっても、今までかなり我慢し、お隣にも話してみたのですが、元気な男の子たちがいるご家庭で、やはりおさまることはありませんでした。 アドバイスどおり、見積もりだけでも取ってみようかな、と思います。 もし、教えていただけるなら教えていただきたいのですが、損切りをしてでも買い替えを検討した場合、現在の築浅（現在で２年半）で売る方がいいのか、時勢のことも含めもう少し様子を見、築５.６年くらいで売りに出すのかどちらがよろしいと思われますか？ もちろん、買い手が決まるかは分からないとと言うことは十分承知の上です。