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マンション売却か一戸建て購入か？住宅の買い替えに悩む
- 現在マンションに住んでおり、支払いが困難になり一戸建てに住み替えを考えている。
- 不動産からの査定価格は2200万～2400万であり、買い替える際の選択肢として、マンションのローンを変更するか、銀行を変えて組み直すか、売却して一戸建てのローンに上乗せするかが挙げられている。
- マンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いがあるため、結局月々の支払いが高くなる可能性があり、売却して一戸建てにした方が支払いが楽になると考えている。
- megumi1219
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。 戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、 (1) マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。 (2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。 マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。 ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。 (3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。 これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。 手間がかかる管理をご自分せず他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。 (4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。 こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。) この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。 ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。 （5）ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。 このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。 この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。 このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。 誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。 ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。 他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。 管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。 最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。) このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。 マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。 考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。 ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。 マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。 良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。
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- takkan39
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宅建業者です。 住み替えに支払いを少なくしたいという以外の理由がないのなら、 今の所に住み続けるという前提で銀行へリスケジュールを申し込むのが一番だと思います。 住み替えには諸費用がかかります。 仲介料及び登記費用など、売却不動産、購入不動産の両方にかかってきます。 物件価格の１０％程度は見ておくべきです。 諸費用を考慮して買い替えを検討しないと、思わぬ結果になりますのでご注意ください。 新築マンションは購入直後に２０％程度資、資産価格が落ちるのが普通ですから 購入後、数年で手放すのは損切り覚悟でないと難しいかと。 リスケジュールして１０数年住み続ければ、残債と売却価格が近づいてくると思います。 また、他の債務もあって、全体的に家計が逼迫しているようであれば 住宅ローンだけでなく、他の債務も含めて債務整理を検討したほうがよいと思います。
No.3の補筆。あんまり困った人を責めたくはないんですけど。見るに見かねるんですね。 いま，マンションのオーナー気分（物持ち気分）をいだき，それで一戸建てと等価交換みたいな考えが浮かぶのかもしれませんが，それは錯覚です。査定額が残債よりも低いので，「借金」しかないんですよ。他の方もご指摘のように，「万一のときには処分して残債を払える」というのが，常識的なやりかただと思います。 また，「借金の怖さ」にまだ懲りないのか，とも見えます。けっきょくこの4年間は，銀行にほとんど利子だけを払い続け，不動産業者には手数料をはらっただけなんです。かれらの鴨になったんですよ。 まあ，ぼくの甥っ子が「このままでは一家心中です。助けてください」と泣きついてきたら，以上の小言をくれたうえで，100万円までなら貸すでしょう。ご両親や伯父さんから，目をさましてもらいなさい。
親戚じゅうに土下座して無利子・無担保・無期限の借金をしまくり，ともかくマンションを＋－ゼロで処分して，「きれいな体」にする。安くて狭い賃貸アパート（マンションじゃない）に移り，切り詰めた生活をして借金を返済する。敗残者がとるべき生き方は，それしか考えられないんですけど。一戸建て？ ご冗談でしょう。
- hkinntoki7
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その程度の浅はかな考えだから分不相応のマンションを売りつけられて支払ができなくなるんですよ（笑） 今のマンションを購入される時も営業に返済は大丈夫などと良いことを言われたのではないですか？ 自分が書かれたことが結構都合良く書かれていると感じませんか？ANo.1さんが指摘されていますけど、銀行は担保価値以上の融資はしません。ですから、まずは売却金額＋貯金で２７００万円を一括返済しないとね。更に中古の一戸建て取得時にも費用が掛かりますね。２百万程度の現金が必要です。つまり、それだけ貯金がないと買えないと言う結論になります。 この流れだと住宅ローン地獄一直線です。一番良いのは生活を極限切りつめる、若しくは所得を上げるなどして現状維持です。それでも間に合わないのなら御両親からお金を借り、ボーナス分上乗せ分繰り上げ返済をして月々の返済額を低くしましょう。それができないのなら競売にかけられる前に任意売却するのがよい。 →http://www.yomigaeru.org/nini/ninibaikyaku.html 以上が納得できないのなら質問者様が風俗で働くしかないですわ。ナニワ金融道ですな。
- 86tarou
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１：年間の返済額は殆ど変わらないので意味があるかどうか。 ２：銀行を変えることに意味があるのではなく、金利の低いローンに借り換えるなら返済額が減ります。これは同じ銀行でも良いですし、返済が定年までに終わるローンならそれを定年程度までに伸ばして毎月の返済額を減らす方法もあるでしょう（総支払額は増えますが…）。 ３：銀行は不動産の担保価値以内でしか貸しませんので、通常は無理ということになります（返済不能になった時に回収出来ないため）。中古なら、尚更担保価値よりかなり少ない金額しか融資したがらないかと思います（銀行は金が余ってるので、今は無理にでも貸すかもしれませんが…）。どちらにせよ通常のやり方では受け難いでしょうから、不動産屋が売買価格を高めに見せ掛けるとかするのかもしれません。 家族とも相談をしたのですが、一つ目はマンションの場合管理費や修繕積立金とかもあるので、結局月々払いが高くなってしまいます(計算してみたら）。そうすると結局払えません。＞ 一戸建てでも修繕費用は必要なので、月に１～２万円は最低積み立てておかないとその時になって困るだけですよ。新築なら10～20年毎に100万円単位が必要で、中古なら多めに見積もっておきましょう。 修繕を怠ると建物寿命が短くなり、建て替えの必要が出てくるかもしれません。また、あまりに古い築年数だと最初からかなりの改修費用が掛かる可能性もありますし、一生ものにならないこともあり得ます。少なくとも平均寿命程度までは持つ築年数でないといけませんよ（買い替えが出来ない家計状態なら）。 今度、不動産さんにまた相談に行こうと思っています。＞ ローンの返済が危ないというなら、不動産屋ではなく先ずは金融関係に相談でしょう。不動産屋は不動産の売買が専門で、売買出来れば売り上げになります。商売になれば、後のことはどうでも良いのです。 なので銀行に相談するか、ＦＰでも構いません。当初から無理があるローンだったのかもしれませんし、最初からＦＰ等に相談して家を買うべきでしたね。ローン残高の方が多くなるような頭金しか用意してなかったのも、リスクヘッジが出来ていなかったということになるでしょうか。その上返済率も高い無理なローンだったんでしょうね。 結局、支払いをどうこう考えるよりも、問題はマンションと一戸建ての違い。管理費や修繕積立金などの支払いがあるかないかで、金額が変わってくるのではないかと思いました。＞ そもそもマンションを清算しても負債が残る状態ですよね。これで一戸建てを買うということは、大きな借金があるまま家を購入することと同じです。普通なら、銀行はその借金の完済を条件とする可能性もあるくらいだと思います。 と言うことで、マンションを売って安い賃貸に住むことをお勧めします。ただし、300～500万円の負債を担保なしで銀行が認めてくれればの話ですが。 あとは金利の低いローンに借り換える方法もありますが、これで減った返済額を払えるかどうかです。この時ローン残高の方が多いので、担保価値が足りるかどうかも問題になってくるでしょう。あと、定年までに完済出来るローンになってないなら、その問題もありますので更に状況は悪いです。 ローン残高＞マンションン価値にならないだけの頭金を払うべきでしたね。これに尽きると思います。これらが出来る人は購入も選択肢ですが、無理な人は賃貸でないと無謀ということです。
