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借家の家賃アップについて
- 借家の家賃アップについて相談です。
- 数年前に他界した前大家から引き継いだ現在の大家が家賃を1万円アップすると言い出しています。
- 大家の権限を考えると従うしかないのか迷っています。
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質問者が選んだベストアンサー
民法では 「契約は双方の合意により成立する」 「契約は口頭で成立する」 つまり契約書がなくても 双方合意のもとに 口頭で約束した契約は有効。 ということです。 それを文書の契約にしたいそうですが それは文房具店で契約用紙を買ってくれば それに必要事項を書き込むだけでできます。 無駄に不動産屋に手数料を支払うことはしなくてもいいのです。 ちょっと大きい文具店で「法例用式」という看板が出ているところに置いてあります。 双方の合意ですから 一方的に値上げを宣言して 嫌なら出ていけというようなことは通用しません。 代替わりした大家側としては 世間相場より安く貸しているという認識なのでしょう。代替わりしたので過去のしがらみは関係ないので値上げだということですね。 高度経済成長の時代は 東京に人が集まってきて 住宅不足という状況にあったので 毎回の値上げが当たり前のようでしたが バブル崩壊後も 同じように値上げを言ってきた大家に「建物が古くなっているので値下げしろ」という要求を出したことがあります。土地のほうは変わらずそこにあるけど上物のほうは毎年古くなるのが当たり前のことですからね。結果 相殺で 同額で更新ということに。 世間相場とずれていても 今までその家賃で同意していたのですから いきなりの大幅値上げは 不合理です。 100万円が101万円になるのならしょうがないけど 2万円が3万円では 大幅すぎます。 今の家賃がいくらなのか書かれていませんが 20%とか50%は困りますね。 仲介業の手数料は無駄な捨て金だということも 大家さんに言ってあげましょう 用紙代は100~200円です。契約書を書くのになにか資格が必要ということはありません。
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- nagata2017
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えっ! びっくり 書いた通りの 2万円から3万円 50%値上げですか。 話し合いで 2年更新で 1000円ずつ上げて 5回目で2.5万円まで といったところでどうでしょう。 田舎ということですが 北海道の端っこのほうでは 町営住宅 500円というところもあるとか。 物件が少ないと 相場もなかなかわかりませんね。
お礼
はい、当てられてビックリです^^; お互いの落とし所を見つけて解決しようかと思います。やっぱりいきなり1万アップはありえないって事ですね。ちなみに田舎は、北海道の真逆の沖縄の離島です。貴重なご意見有難うございました！
「言われるがままに従わなくてはいけない」ということではありません。 大家さんと話し合いをしてみてください。 借地借家法という法律で賃料について定められています（第32条1項）。 法律では、以下の場合には家賃の増額または減額請求ができるとされています。 ・土地または建物に対する租税等の増減により土地及び建物の価格が変動して現在の賃料が不相当となった場合 ・経済事情の変動により現在の賃料が不相当となった場合 ・周辺の類似物件の賃料と比較して不相当となった場合 （ただし、特約などで「一定の期間については賃料の増額はしない」などとされている場合には、その内容に従う） 詳しくは、以下を参考にしてください。 賃料値上げに納得できない場合の対処方法 https://benngosi.info/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB/lease-raise-price/
先代の大家さんと、たとえ口約束であっても 有効な契約、と思うです。 契約書がないのだから、今回のトラブルの後に 不動産屋を入れ、契約書を作る ってのも、ちょっと難しい。 すると 相続大家さんは 賃料増減請求権 を根拠に 最終的には、裁判となるものの 最初は、第三者をいれての話し合い。 そうすっと 建物の借賃が 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは 低下その他の経済事情の変動により 又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは 契約の条件にかかわらず 当事者は 将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。 ただし 一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には その定めに従う。 これが ポイント と思ったんですけど 先代大家さんとの特約がない、ですから コチラにできることは 周りの賃料を調べ、借家の価値を調べ、ですかね？ 地価も上がってない、周りの賃料と比較しても 私たちの借りてる家の家賃は、破格でない 借家の固定資産税も上がってない ならば 賃料据え置き、となる可能性もあるでしょうし 逆に 先代大家さんとの口約の時よりも、地価が上がってる なんかだと １万円アップは、受け入れるしかないような？ 相続大家さんが、１万円足りないから受け取らない とかの場合は 供託所・・・もあれど まぁ、やっぱり周りの家賃や地価がどうなってるか？ 借りてる家の固定資産税が上がったか？ 借りてる家の価値が上がってるのか？ とかですかね？ 最後まで読んでいただきまして、ありがとうございます。 読んだのに、何の役にも立たない回答。失礼しました。
お礼
いえいえ、ご丁寧に回答していただき有難うございます。 やはり、皆様のおっしゃる通り、周辺の家賃を調べて判断材料を集める事ですね。皆様の貴重な意見を参考にして、何とか1万アップは避けたいと思います。有難うございます。
- tom900
- ベストアンサー率48% (1239/2534)
そもそも賃貸借契約書が存在していないのでは？ 息子さんか娘さんが引き継いだのでしょうが、不動産業者を仲介人にしてしっかりとした契約をするのは間違った事では無いので受け入れても良いと思います。 しかし、契約云々と家賃の値上げは別です。 家賃を値上げするには条件があります。 借地借家法という法律で賃料について定められています（第32条1項）。 法律では、以下の場合には家賃の増額または減額請求ができるとされています。 (1)土地または建物に対する租税等の増減により土地及び建物の価格が変動して現在の賃料が不相当となった場合 (2)経済事情の変動により現在の賃料が不相当となった場合 (3)周辺の類似物件の賃料と比較して不相当となった場合 （ただし、特約などで「一定の期間については賃料の増額はしない」などとされている場合には、その内容に従う） お住まいの場所や入居してからの経過年数などがわからないので難しいですが、都内都心部などで無い限り、(1)は無いでしょう。(2)もそんなに物価は上がっていません。残るは(3)なので近隣の似たような物件の家賃を調べてみましょう。 恐らくですが、物件の経過年数を加味すると、現状維持か逆に値下げ交渉出来る程度かとは思いますが、先代の大家さんとの口約束の賃料なので現状維持がベストでしょうね。 しかも、都心の月40万とかの賃貸ならわかりますけど、「結構田舎」と言うぐらいですから、月に１万円の賃料アップはあり得ません。 家賃の変更は、貸し主も借り手も双方が合意する必要があります。 大家さんの一方的な値上げ宣言で値上げが正当化できないのです。 「値上げを受け入れないなら更新しない」「出て行ってほしい」ということを言われているようですが、定期建物賃貸借以外の普通賃貸借で契約している場合、裁判などで決着がつくまでは、これまでの家賃をきちんと払い続けていれば、出ていく必要はありません。そもそも契約書無さそうですし…。 ただし、「納得できないから払わない」のはＮＧ。 「家賃を払って住まいを借りる」という契約に違反し、契約が解除される恐れがあります。 銀行振込の場合は、毎月必ず、決められた期日までに振り込んでおきましょう。そして、自分が納得できるまで話し合いましょう。 もし、大家さんが「以前のままの家賃なんか受け取りたくない」というならば、国が行っている「供託」（きょうたく）という制度もあります。家賃を法務局に預けることで、払ったことになるのです。 今の法律は借り手を守るために作られていますので、心配せず、まずは今の大家さんと丁寧に話し合うようにしましょう。 その際に最悪幾らなら出せるかを決めておくことです。
お礼
おっしゃる通り、契約書もなく何年更新という縛りもありません。今の大家はちょっとクセのある人で不動産会社と交渉した方がスムーズな気もします。 しかし、家賃アップの条件は（3）の近隣家賃との比較がカギですね。 tom900さんの、「法律は借り手を守るために作られている」で少し安心しました。今の家賃を払い続けて、何とか1万アップは避けたいです。 ご丁寧に有難うございました。
正当な理由があれば、契約期間中の値上げは仕方ないです。 が、今回は大家の都合で一方的ですから、これはおかしいですね。 なので、次回更新時までは現状維持で、その時の更新で値上げと言う形に申し出てはどうでしょうか？ ただし、今まで「契約期間」を設けて、更新していればの話ですが。
お礼
一方的な値上げは、やはりおかしいんですね。 しかし、契約書も無ければ更新期間も設けてません。田舎のおばちゃん同士の決め事って感じです…。弁護士への相談も視野に入れて検討したいと思います。ご丁寧に有難うございました。
- tzd78886
- ベストアンサー率15% (2590/17104)
口約束ということは、契約書も無いのだろうと思われます。恐らく期限も特に決めておらず、「何年ごとに契約内容については更新の可能性もある」などと言う書類も交わしていないのでしょうね。まずは弁護士に相談してみてください。周囲の相場に比べてあまりに現状が安すぎる場合は認めざるを得ないかもしれませんが、一般論としては家賃を滞納なく納付して特に問題も起こしていない限りは借りている方が保護されています。
お礼
おっしゃる通り、契約書もなく何年更新という縛りもありません。そもそもそれが問題だと思いますが、田舎の顔見知りなので仕方ない気もしますが…。確かに周囲の家賃相場は調べてませんので、確認してみます。弁護士への相談も検討します。ご丁寧に有難うございました。
お礼
口頭での契約も有効なんですね。世間相場と違っていても不合理という事はだいぶ気が楽になりました。家賃は、びっくり！2万を3万に値上げです。超田舎なので、これ（2万）が相場かはちょっとした調査が必要ですね。これでも十分安いとは思いますが、綺麗な家でもないので…。ご丁寧に回答していただき有難うございました！