3400万円で買った家を3300万円で売ったら不動

質問

3400万円で買った家を3300万円で売ったら不動産所得になりますか？

20年前、3400万円で買った一戸建て(土地は借地権)が今3300万円で売れるそうです。

この場合、利益は出ていないので税金はとられませんよね？

回答No.7

fpadviseok · ベストアンサー

まず土地や建物を売った場合の所得は不動産所得ではなく譲渡所得になります。

20年前に3,400万円で購入した家屋ですが、20年間ずっと3,400万円の価値を維持しているわけではないので、その間に目減りした価値を引かなくてはなりません。いわゆる減価償却費相当額を3,400万円から差し引くことになります。よって仮に家屋の現在価値が1,000万円とすると2,400万円の利益が発生し、そこから譲渡する際にかかった譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税されます。土地・建物の譲渡所得は分離課税なので他の所得(給与所得など)とは別に課税されます。
20年前に購入した家屋であれば長期譲渡所得になるので、20.315％（所得税15.315％　住民税 5％）になります。

仮にこの建物が居住用であれば、3,000万円特別控除の特例や10年超所有軽減税率の特例や特定居住用財産の買換え特例などが使えます。
マイホームではない家屋のようなので、上記の特例は使えないみたいですね。

減価償却費相当額がどのくらいなのか分からないので何とも言えませんが、居住用でなければほぼ売却価格がそのまま譲渡所得にみなされると思います。
20年前の建物がほぼ同価格で買い取ってもらえるならラッキーと思って税金はきちんと納めましょう。
個人的にはその価格設定には疑問がありますが、借地権が設定されていることで地主さんがその土地を売りたいためにその価格が出たのかもしれませんね。借地権は非常に強い権利ですから、地主さんが借地権を手放したとしても実際に建物が残っていれば、更地にすることはできないので転売するのは困難との買い手の心理が働いたのかもしれません。高く買い取ってくれると言うなら乗らない手はありませんね。

お礼

居住用なので控除が受けられるかもしれません！ありがとうございました！

回答No.8

ohkinu1972

家を売却した際には譲渡価格から取得費を指し引いた額が譲渡所得となります。取得がたとえ１２０年前でも考え方は変わりません。
また誤解している方が多いですが、この取得費は建物の場合は経過年数にともなう価値の目減り分としての減価償却費を取得価額から差し引かなければなりません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm

ただし、自宅であれば３０００万円の特別控除があるので税金はかからないと思います。

お礼

控除があるんですね！調べてみます。ありがとうございました。

回答No.6

seble

あらら、
建物の取得費は減価償却分を引く、となっています。
木造とかRCとかで耐用年数が違ってきますが、最大20年なのでほぼ全額が償却、つまり取得費から引かれてしまいます。
引けるのは、不動産屋の手数料などの各種経費のみとなりそうです。
つまり、売買代金のほぼ全額が課税対象という事で。
申し訳。

お礼

減価償却は20年経っています。。ありがとうございます。

回答No.5

seble

http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
不動産を売った場合は譲渡所得となり、当然に取得費を控除できますからやはり税額はゼロです。何百年前に買ったのだろうと、取得費を証明できるなら引けます。10両とかどうやって換算するのかは知りませんけどね。
もちろん購入時の登記費用なども引けますが、すでにマイナスですからさらに引いても何の違いもありません。書類が煩雑になって手間がかかるだけで何の利益もありません。
ただ、土地代とか知りませんよ。
あくまで3400万円で建てた建物を3300万円で売った場合の話です。
買う時に借地権料を払っていたり、売る金額に借地権の分が含まれていたり、そういう事は書かれていませんから知りません。

お礼

ありがとうございます。税金は取られないということでしょうか？全ての購入費用が3400万円だったと聞いています。35年ローンでまだ15年ほど残っています。

回答No.4

qwe2010

計算を間違ってました。
現在評価1000万円
利益1400万円
税金322万円です。

仮の話ですから、正しい数字は、買った時の契約書類などを参考に、わからないところは、税務署と相談して、金額を算出するようになります。

お礼

誠にありがとうございます。けっこう取られますね。。

回答No.3

hue2011

その話は買ったその年のうちに売れば、ですね。

20年前に買ったなんていうのは単なる歴史です。
そんなことを言い出したら120年前にひい爺さんが払った金なんていうものまで計算に入れることになります。

いま持っているものを3300万で売ったということですから、収入が3300万で、登記費用や雑費が経費となってそれを引いたものが不動産所得です。
税金はちゃんと取られます。

それと、直接の国税だけ目に入れていると大変なことになります。
健康保険料だとかそういうものの計算根拠に前年所得が考慮されますので、たとえば国民健康保険なら年60万ぐらいにはねあがります。
また、通常なら確定申告上控除にできる金額がほとんどはねられます。

お礼

健康保険料や住民税など色々跳ね上がりますよね。。

回答No.2

qwe2010

3400万円で買った家を3300万円で売る。
一見100万円損をしているから、税金はかからないように感じるのですが、
実は、違うのです。

建物は、古くなると、評価が下がります。
個人の住宅は、建てたときから、30年たてば（建物の構造で違います）10％の価格になります。
3400万円には、借地の評価があるので、、建物だけの評価がわかりませんし、建ててからの年数もわかりませんので、計算はできませんが。

仮に建物が2500万円で新築の場合
今の評価は1750万円くらいになります。
750万円少ない金額が今の価格。
買った時よりも、売った時の金額が100万円少ないので、750から100ひくと
650万円の利益が出ています。
税金が23パーセントくらいですから。
170万円くらいの税金がかかります。
国民健康保険では、保険税が上がります。

しかし、自宅を売る場合、条件により減免されることもあります。

お礼

そうですよね！減価償却というのもありますし利益として計上しなければならないような気がします。どこまで控除が受けられるかわかりませんが、。

回答No.1

seble

はい、利益が出ていませんので税金もかかりません。
登記費用や不動産屋の手数料などは別ですが。
でも、借地の建物を売るのは手間がかかりそうな・・・
築20年の建物が-100万程度で売れるのも不思議な気がしますが。

お礼

ありがとうございます。オリンピック特需とかで丁度ピークみたいなんです。複数の不動産屋から同じ位の金額で提示されたと言っていました。私も築20年のあの建物がそんな値段に？と驚きましたが税金面が心配になりました。