不動産投資に関しての質問（借地権かつ1970年物件

質問

知り合いの不動産屋さんから不動産投資物件のお話を聞きました。

今ある物件として
売価2400万（20年の借地権）
商店街の裏（商店街の通りには面していない奥まった所の商業用地）
築年数 1970年/借地権20年（旧借地法）
路線価格から見た土地だけの借地権料金＝1,350万円程度

1F 店舗 3件 内2つ賃貸中 1つ空き
2F アパート 2件 内1つ賃貸中 1つ空き

月次収入 上記条件で、17万円程度が収入
空きが埋まれば30万程度の収入（地代を減額して計算しています）

と言うお話を紹介されました。
2000万程度まで値切って、現在の貸し出し状況で回した時が約10%程度
全室が埋まれば20%弱の利回りになるのかな？と思いますが。

こういうのってどうなのでしょうか？

路線価格から見た土地だけの借地権料金＝1,350万円程度と考えて
出口戦略として建て替えはせずに、1350万では売却出来ると考えると、
650万が建物コスト

年間200万の利益で650万円をカバーするには3年強

また、20年後の再契約料金って幾ら位になるのでしょうか？

今あるマンションの収入（利益）が8万程度あるので、合わせたら一先ず生活だけは出来るレベルですよね？

注意点等も含めてアドバイスいただけたら助かります。

不動産屋さん曰く 1,350万とかなら、不動産屋さんが買う（他には紹介しない）そうです。
そりゃ、10年運用して、10年後に1350万で売れれば10年間毎年200万利益産みますものね。

1500万～1600万でも、売りに出たら１～２ヶ月もしないで即売出来るそうです。

何処らへんが落とし所のお値段なのでしょうか？

諸経費込みで１８００位まで値切れたらお得かなぁともうっすら考えています。

補足なのですが、
給与所得もそこそこあるため、（2200万程度）
年間２００万程度の利益に対しての税金も来ると思うので
所得税40%のリミットまで来るし、翌年の住民税も合わせると50%消えますか？
そうすると、投資金額回収までの期間が6～7年になっちゃいますか？

この場合妻名義で購入する等もありえますでしょうか？

妻は専業主婦なので、現在扶養に入っていますが、扶養控除が無くなっているはずなので、
年間収入200万程度を持たせても平気かなぁ？とか考えています。

回答No.1

satoshino

質問者さんが、このように質問しているのでしょうから
物件に魅力を感じているのでしょうね
ですので、物件を見ていないですが考えられるリスクにアドバイスします。

＞月次収入 上記条件で、17万円程度が収入
＞空きが埋まれば30万程度の収入（地代を減額して計算しています）

なぜ現在は空室なんでしょう？
何時から空室なのか？
が重要ですね。
賃料はこの１０年下がり続けています。（契約時の賃料）
テナントの職種は、将来性のある物ですか？
続きそうですか？

築３０年以上ですので古い物件だと思います。
メンテナンスに費用が掛かるのでは？
二階建てなので、エレベーター等のメンテは不要でしょうが
水回り関係のメンテは大丈夫ですか？
費用が掛かりますよ。
入居者からの要請があれば、数百万円単位の修理でも即対応しなければなりません。

また、管理や修繕だけで年間１００万円は必要だと思います。
さらに固定資産税や減価償却等々で不動産所得は１００万円未満だと思います。

＞この場合妻名義で購入する等もありえますでしょうか？

お奥さん名義で不動産取得すれば、その資金の出所を明確にしなければなりません。
質問者さんから奥さんへの資金提供を指摘され贈与税が課税される可能性があります。

＞給与所得もそこそこあるため、（2200万程度）

高額所得者であれば、このような古いリスクの高い物件を購入するよりも
新築物件を取得した方がリスクが少なく、長期展望ができると思います。
賃貸ビルなどを多く扱っている業者は、古くなった物件はメンテナンスの事を考えると
早めに手放すのが基本です。
古い建物は、搾りきったオレンジみたいなものです。
無理して搾るよりも捨てて新しいオレンジを買った方が良いでしょう。

築３０年の建物は、ローンはとっくに終わっていると思います。
なぜ売るのか？
も知りたいですね。

補足

2階建ての古いアパートなのでエレベーターはありません。
水周りの修繕は心配ですね。

2Fの部屋は住人が子供が大きくなったため借り替えで引越しされたそうです。（多分8月～9月には次が埋まると思うとの事でした）

1Fはスケルトンでオフィスもしくは飲食用で貸す予定の部屋になっているらしく、ここは埋まらない可能性があります。

路線価から土地だけで売れる金額を算出すると、その金額で買えればベストなのですが、10年後を考えると立替その他が発生するので（契約中だと立ち退き料とかも含め）

色々悩ましいです。

『2000万入れて、毎年200万～300万の売上が入る』と言う点では魅力があるんですよね。

私が別事業を続けていたら、立替費用位は捻出できるので、10年後に立て替えて20年契約にしたら、そこそこメリットは出るかなぁ…とも思いますが。

いかがでしょうかねぇ