自宅の買い換え

質問

結婚して子供も生まれたので、手狭になったてきている、4年前に独身時代に実家の隣に購入した自宅を売却し、新たに別の場所に自宅を購入しようかと考えております。
4年前に知り合いから1100万円で購入し、現在ローンが800万ほど残っております（根抵当あり）。と同じに妻の名義で800万の預金があります。大雑把な質問で恐縮ですが、お金の上手な使い方を教えてほしいです（税金や諸経費がなるべくかからない方法）。いくらで売却するのがよいか、現在借入中のローンをどうすればよいか、妻の預金をどう使えばよいかなど。ちなみに新居は2500万前後で探しています。

回答No.8

vivaviva1972 · ベストアンサー

＞＞現状のローン返済を奥様名義の預金で返済し、新居を売却金を頭金にするのであれば税務署からの『お尋ね』が来ても問題ないかと思われます。

＞すいません。それはどういう意味なのでしょうか？一時的に妻の預金を充当したと見なされるという事なのでしょうか？
＞また、共有名義にしようと思った場合、その持ち分比率はどうなるのでしょうか？既存のローン返済にあてがった金額分になるのでしょうか？

ご推察通りです。
税務署からの「お尋ね」は全員にくるものではないようです。
基本的には「お尋ね」は、新居のお金の出所について聞かれます。
その際、「売却金を頭金に充当した、残りはローン」これでまずそれ以上調べられる事はないはずですが、
最近は厳しく追求される事もあるようですので

万全の策としては、新居の持分を奥様の預金から支払った事にして800万円分(30%)を奥様名義にすれば確実にOKです。(贈与税はかかりません）
ただ、登記絡みで余分に費用が発生したりします。

私なら、奥様の預金を現家のローンに充当し、根抵当などきれいにしてから売却し、売却契約が済んでから新居の契約をします。
先に「新居」に走ってしまうのは、危険ですからお気をつけ下さい。

また不動産屋さんの「買取り」は今はほとんどしません。仮に買い取ってくれたとしても市場価格の７～8割くらいになります。

お礼

お礼が遅れてすみません。あれから、実際に不動産屋に直接聞いたりしたのですが、やはり売却を先行した方がいいみたいですね。少なくとも、購入と売却を同時進行するようにとアドバイスを受けました。聞いた不動産屋では、売却したい物件を3ヶ月間仲介という形で毎週チラシを打ち、最終的には下取りもしてくれるそうです。そのときには、希望価格には及ばないと想像されますが・・・
売却が先に決まっても、引渡しまでに一定の猶予を設けることも可能なようです。（世間一般的に最長1年ぐらい）
後はタイミングの問題ですね。妻の預金を現家のローンに充当云々・・・も含めて、ご教授頂いた知識をベースに頑張ろうと思う所存でございます。

回答No.7

vivaviva1972

>ところで、籍を入れてるから家計は１つという件ですが、ということは、今現在残っているローンを妻の預金で完済し、売却価格を新居購入の頭金にして、残りを新たに銀行からの借入とした場合、贈与税などはかからないのでしょうか？

税法上で正確に考えれば、結婚前からの奥様の預金や結婚後、奥様が働いて得られたお金であれば、夫婦間でも贈与と解釈され、贈与税を取られる事もあります。
ただし、現状のローン返済を奥様名義の預金で返済し、新居を売却金を頭金にするのであれば税務署からの『お尋ね』が来ても問題ないかと思われます。

確実に贈与税がかからない方法は、新居を共有名義にする事です。

＞それと、新居に対してローン控除を受けようと思った場合、このパターンにすると、何らかの制約があるのでしょうか？ちなみに妻は専業主婦です。

特に問題はないかと思います。
ただし、「3,000万控除」との併用は出来ませんので
譲渡益が出る場合、どちらが得か計算してみて下さい。

詳しくは、書類を揃えて専門家に相談する事をお勧めします。

お礼

世の中で贈与税や相続税ほどバカらしいものはないですからね～。

＞現状のローン返済を奥様名義の預金で返済し、新居を売却金を頭金にするのであれば税務署からの『お尋ね』が来ても問題ないかと思われます。

すいません。それはどういう意味なのでしょうか？一時的に妻の預金を充当したと見なされるという事なのでしょうか？
また、共有名義にしようと思った場合、その持ち分比率はどうなるのでしょうか？既存のローン返済にあてがった金額分になるのでしょうか？

例えば、ローンの返済を全額（800万）、妻の預金で返済し、新居の取得価格が2500万だとすると、

800万：1700万＝妻（32%）：私（68%）

という算式になるのでしょうか？

すいません、これが最後とか言っておきながら、またもや質問してます。よろしくお願い致します。

回答No.6

estate

NO.1です。

＞「停止条件」とは、仮に購入と売却に同じ不動産業者を採用したとしても、付けられる可能性があるのでしょうか？

付けられるかどうかは、資金の問題です。完済しないと所有権の移転ができませんので、完済するのに手持ちの資金からどれだけでていくか？ですね。　まず、仲介業者さんに、売却するとしたら、いくらぐらいで売れるかを聞いてみてください。　この際に、「残債する分いくらかは、もってます」ぐらいで止めた方がいいでしょう。　それから、購入の話です。　同じ業者を採用しようが、別の業者を採用しようが、話の筋は、売却して、購入するのですから、どちらにも言わざるをえないでしょう。ただ、この際に仮に、売却時には、抹消費用として、いくらの手持ち資金が出費となるか決めておいた方がいいです。（例：200万ぐらいとか・・）　次に、購入時には、（手持ちに残したい金額を省いて）購入資金としていくらだせるかの問題です。

＞不動産業者はあくまでも物件の仲介をするだけであって、買い取ってはくれないのでしょうか？

業者によるでしょう。　仲介業者でも、自社で分譲等している業者もありますので、その仲介業者の規模によって変わってきます。　ただ売却金額的には、仲介業者で、エンドユーザーに売却するのと、業者に売るのとでは、金額に違いがあります。　業者に売るときには、業者は、エンドユーザーではないので、エンドユーザーから利益の取れる金額でしか、売却はできないのです。

仲介業者に売ってもらうと仲介手数料（800×3%＋6万＝30万）が別途出費となります。

ちょっと解りにくい説明で申し訳ないですが、お答えできる範囲であれば、お答えしますので、頑張ってください。

お礼

なるほど。業者に売却するよりも、エンドユーザーに売却して、その仲介料を業者に支払うとした方が、手許に現金が多く残ることになるのですね。ま、取得価格と同額で売れれば御の字でしょうか・・・。

回答No.5

estate

NO.1です。

すいません。　計算を間違ってました。
例のところで残債の300万がでてきますので、これを抹消してからですので、手元には、1200万じゃなくて900万でした。
手続の順序は、それいいですが、売却する前に、新居の契約をされたいのでしたら、特約に、停止条件（現物件が売れない場合の白紙解約条件）がつくと思いますが、売却できたとしても希望の金額より下まわっている時は、それで売ってしまわざるをえない状況になってきますので、売却してから、新居の契約をした方がいいと思います。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
「停止条件」とは、仮に購入と売却に同じ不動産業者を採用したとしても、付けられる可能性があるのでしょうか？
また、不動産業者はあくまでも物件の仲介をするだけであって、買い取ってはくれないのでしょうか？

回答No.4

vivaviva1972

譲渡益が出る場合は、可能です。
ただし、その他の特例との併行は出来ませんのお気をつけ下さい。
今の家のローンに関して「ローン控除」は使われたのでしょうか？
この辺りの状況によって税金の控除等は変わりますので、専門家にお聞きになられた方が良いです。
色々と裏技もあるやもしれませんし・・・。
（税理士などの力量によって変わります）

奥様の預金を使った場合の共有名義に関してですが
籍を入れておりますので家計は1つとみなされます。
よって、共有名義にする必要はありません。

奥様は働かれているのでしょうか？
働かれていれば、共有名義にしてローンを借り入れた方が2人ともローン控除を受ける事が出来ます。

ある程度キャリアのある住宅や不動産の営業マンなら知識はありますので聞いてみてはいかがでしょうか？

お礼

度重ねてお礼申し上げます。
今の家は購入時すでに、木造で築２０年以上経っていたので、ローン控除の対象外でした。
ところで、籍を入れてるから家計は１つという件ですが、ということは、今現在残っているローンを妻の預金で完済し、売却価格を新居購入の頭金にして、残りを新たに銀行からの借入とした場合、贈与税などはかからないのでしょうか？それと、新居に対してローン控除を受けようと思った場合、このパターンにすると、何らかの制約があるのでしょうか？ちなみに妻は専業主婦です。
誠に恐縮です。これが最後の質問になりますので、よろしくお願い致します。

回答No.3

vivaviva1972

上記の内容から判断させて頂きますと
一番有効な税制優遇制度は『住宅取得促進税制』
すなわち、借入れ額に応じて所得税のバック税制だと考えられます。

まず、現在の住居をいくらで売却するかですが、
【　売却額－（取得額＋売却時の諸費用）＜０　】　であれば
譲渡所得に関する税金は、懸かりません。

また現在のローンは売却金もしくは、預金で完済し、根抵当を外して下さい。
＊同じ銀行で借入れするのであれば、移行も可能です。
（詳しくは銀行にご相談下さい。ただし今の家の根抵当は外さなければなりません）

諸費用に関しては、
(1)不動産業者への手数料
(2)登記費用、抹消費用
(3)新たな住宅ローン費用（手数料、保険、抵当権設定など）
(4)税金（消費税、不動産取得税、固定資産税など）
(5)その他もろもろ（外構費用、オプション費用など）

(1)は、免れません
(2)は、自分でも手続き出来ますが、書類等ややこしい　ですので一括で司法書士にお任せする方が良いでし　ょう。
(3)も免れません。ただし昨今色んなタイプのローンが　ありますので安くする方法はあります。
(4)これも免れません。軽減措置はありますが。
(5)も馬鹿になりません。家づくりには好からぬ費用が　多く懸かります。

また奥様の預金ですが、なるべく触らずに新居への頭金や新居の外構費などで使い、手元に300万くらいは残された方が良いでしょう。

詳しくは専門家にご相談下さい。

参考URL：

http://www.coara.or.jp/~oitakken/kaikae3.htm

お礼

まずは、さっそくの回答に感謝いたします。皮算用ではありますが、売却価格を１５００万前後と見積もっております。このとき、ご掲示の諸費用を差っ引いて、いくらかの譲渡益が発生すると思うのですが、参考ＵＲＬにあります、「３０００万特別控除」は今でも適用されるのでしょうか？仮に100万の譲渡益が発生すると、全額非課税となるのでしょうか？それと、vivaviva1972さんと見込んで、厚かましくも、もうひとつお尋ねしたいことがございます。妻の預金を仮に500万を頭金に充当したとするならば、新居の名義人は、当然共有名義となるのでしょうか？その場合は、例えば新居の取得価格が2500万とすると、その5分の1が妻の名義になるという認識でよいのでしょうか？全く持って、恐縮でございますが、よろしくお願い致します。

回答No.2

kobalt

以前住み替えを考えていました。

ローンのことはわからないのですが、今の物件の売値より新たに
買う物件を少しでも高くすると、税金が安くなると聞いたことが
あります。

回答No.1

estate

こんにちは。

一番いいのは、今のその残債を上回る額で売却できればいいのですが・・
例えば、500万で売却が可能だとしますと、残債は300万になり、その時の諸費用等、仲介手数料等で100万みれば十分です。　そうしますと、売却できた金額（500万）と預金（800万－100万）とで1200万手元に残る計算でいきますと、新築購入時に、諸費用として、200万みておけば十分です。　いくら借入するかは、fu-s-daddyさんの、月々の返済希望額にもよりますが、500万（手付金＋中間金）いれたとしますと、2000万の借入をして、金利を2.375（変動）（現在）で計算しますと、月々70200円程度で35年間返済することになります。　そして手元に500万残るというわけです。　
上記の案は、あくまで一つの例なので、fu-s-daddyさんが、月々いくらの返済額が希望なのか、又、手元にいくら最終的に残したいのか、借入期間等の条件によって変わってきますので、参考にしてください。

お礼

素早いレス、ありがとうございます。この場合は、やはり、売却先を確定させてから購入した方がよろしいのでしょうか？それとも、購入する物件を決めてから、その不動産屋に売却の話を持ち込んでも許されるのでしょうか？ただし、手続きの順番としては、売却→ローン完済→新規ローン借入→購入という認識でよろしいでしょうか？