自宅売却時の税の還付について

質問

20年ほど前に買った自宅を、購入時より2000万ほど安く売却しましたが、税の還付などうけれますか？ なお、新居はローン無しで購入しました。
受けれるのであれば手続きを教えてください。

回答No.1

simotani · ベストアンサー

還付は無いです。不動産の売却に際しては売却価格に対して譲渡所得が発生し、所得税住民税を支払います。
必要経費は売却の仲介料に購入時点の仲介料・登記税はそのまま計上可能ですが、
建物の購入費用については減価償却された後の額で計算する必要があります(この減価償却を毎年の所得から差し引けないのが日本の税制の特徴です)。
土地については購入価格そのまま必要経費になります。
で不動産譲渡所得は申告分離課税ですから最終欠損が出ても給与から差し引く事が出来ません(同様に株や商品先物等とも損益通算出来ません)。
これまでの税制では土地が上がる事を前提としてのマイホーム譲渡特別控除(3年度に1回3000万円)とか不動産買い替え特例(10年以上保有者に以前の低い簿価のままで新しい不動産を評価出来る)とかがありますが、土地が下がって欠損が出た場合には救済策が無いです(逆に買い替え特例で高い簿価を新居に移して欠損を繰り延べる事は理論的には可能ですが…)。
基本的には日本の税制は「不動産を購入するのは贅沢」と扱い、不動産賃貸業を営む場合には必要経費として減価償却を差し引く事が出来ます(ローンの金利や火災保険料も必要経費です)。が持ち家については一切が本人負担。だから「持ち家より借家に住み、持ち家は賃貸に出す」のが税制上有利になるのです。賃貸業の場合、売買についても事業所得ですから他の所得と損益通算が可能になりますし、3年間(青色申告なら5年間)損失の繰越控除も可能となります。

お礼

ご丁寧な回答有難うございました。
税の還付はあきらめます。

回答No.3

hata79

(1)　自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。
(2)　譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3)　譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
(4)　マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。
上記の条件で損失額が給与所得と損益通算されて還付金がでます。
（国税庁タックスアンサーより抜粋）

言い換えます。
ローンを組んで家を買ったが、不景気でローンが払えなくなったので、家を売却してその返済に充てたが、それでもローン残高が残ったという場合には、ローン残高を損失額として、給与所得額から控除できるというものです。
安く売ったかどうかではなく「売買金額でローンを全部払えなかった」場合の特例です。
その後新居を買おうが、借家住まいになろうが無関係で受けられます。

条件に当てはまる場合には下記URL内「特例の適用除外」にあたらないかなど、詳細に確認して、確定申告書の提出により、還付の手続きを受けることが可能です。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm

回答No.2

ma-fuji

マイホームを売り譲渡損失がでた場合、一定の要件をクリアーすれば、給与所得など他の所得と損益通損でき税の還付が受けられます。
ただ、貴方の場合はそれには該当しません。
貴方は新たに新居を購入したということなので、その場合は、ローンを組んでいれば該当しましたが、ローンなしの場合は該当しません。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

なお、土地は買ったときの価格ですが、建物は減価償却費分は引かなくてはいけませんので、純然たる損失額は２０００万円よりずっと少なくなります。