自宅を売却しました

質問

この夏に新築建売で新居を購入しました。価格は2480万（妻との共有名義、私：妻＝19:8）で、全額金融機関からの借入です。（35年、年利1.2%（優遇）の3年固定）
しかし、つい先日旧自宅に晴れて買い手が現れ、1200万の現金を手にすることとなりました。

売却代金は、当然全額現住宅ローンの返済に充てる予定ですが、その内入れのタイミングについて迷っています。

1.即座に内入れする。（ただし、金利の優遇が外れる）
2.3年後のローン更新時に内入れする。（3年間は定期預金に預ける）
3.住宅ローン控除の適用期間（10年）を経過したのち、内入れする。

銀行の担当者の話によれば、住宅ローン控除の適用期間いっぱいいっぱいまで定期預金等（元本保証の商品）に預けておく方がお得（支払利息より、控除額の方が多い）とのことなのですが、果たして本当にそうなのでしょうか？ちなみに昨年度の納税額は25万弱でした。

どなたか、その辺りの事情に精通されてる方、アドバイス願います。

回答No.2

Procas · ベストアンサー

銀行にはいる利子額か、定期の０．０３％ですか？で入ってくる金額か、期間短縮の繰り上げ返済をしてへる利子額＋年数のどれが一番得をすると思いますか？
銀行は利子が入ってきたほうが得ですよね。
定期に魅力はありません。
繰り上げ返済するなら源泉徴収が終わった１月がいいですよ。少しでも住宅ローン控除で戻ってきたほうがいいですもんね。

お礼

さっそくのご回答感謝してます。
＞繰り上げ返済するなら源泉徴収が終わった１月がいいですよ。少しでも住宅ローン控除で戻ってきたほうがいいですもんね。

なるほど！その手がありましたか。ものすごくいいアイデアです。是非とも参考にさせていただきたく存じます。

回答No.4

noname#11476

>繰り上げ返済するということは、つまりローン更新後は、通常の金利で返済しなければならない

なぜローンの更新になるのでしょうか。繰上返済は単に沢山返済し、残高が圧縮されただけであり、私の知る限りの銀行では、繰上返済＝優遇金利停止とはなりません。初めて聞きましたよ。

>国債で2%以上の利回りが期待できる
個人国債だと今は０．５％程度ですね。１０年長期でも２％を割っています。今は、、、１．７％前後だったかと。
>そんな事あり得ませんよね～。
はい。相当あこぎな行員ですね。

>株で5%以上の利回りを確保する自信がない限り、即刻繰り上げ返済しようと思う次第です。
はい。ただ年末に繰上返済する予定であれば２，３ヶ月の金利負担はたいしたことがないので、年が明けてからの方がよいですよ。住宅ローン控除の方が２，３ヶ月の金利負担より上回りますから。
（ただし年収がそれなりに多く恩恵を受けられる場合に限りますが）

回答No.3

noname#11476

１点大事なことを忘れていました。
借りているところが東京スター銀行ならば預けた分だけ利息０になるので得になります。

お礼

さっそくのご回答に感謝します。
金利の優遇が外れるというのは、通常の金利は3年固定で2.0%なのですが、不動産屋の口利きと、クレジットカードに加入するだの様々な条件を満たしたら、最大0.8%の金利が優遇されるというものです。ですから、繰り上げ返済するということは、つまりローン更新後は、通常の金利で返済しなければならないという事です（だと思います。要確認）
国債で2%以上の利回りが期待できる云々と、銀行の担当者は言ってましたが、そんな事あり得ませんよね～。株で5%以上の利回りを確保する自信がない限り、即刻繰り上げ返済しようと思う次第です。

回答No.1

noname#11476

>1.即座に内入れする。（ただし、金利の優遇が外れる）
金利の優遇が外れるという意味がわかりません。何故内入れすると優遇が外れるのか．．．？？？
もう一度確認下さい。

>2.3年後のローン更新時に内入れする。（3年間は定期預金に預ける）
>3.住宅ローン控除の適用期間（10年）を経過したのち、内入れする。
損です。

１番が一番得です。

>住宅ローン控除の適用期間いっぱいいっぱいまで定期預金等（元本保証の商品）に預けておく方がお得
>（支払利息より、控除額の方が多い）
ありえません。住宅ローン控除が適用になるローンは金利が１％以上なければだめです。
そしてローン控除は「最大で」１％です。
つまりローン金利の方が必ず控除額を上回ります。

>果たして本当にそうなのでしょうか？
嘘です。

たとえば定期金利がものすごく良くて、

ローン金利＜定期預金金利＋減税控除

という可能性は理論的にありえますが、現実にはご存知のように定期預金金利はないに等しいですから考えるだけ無駄です。