土地の等価交換について

質問

はじめまして、平成28年6月に農地と農地を等価交換しました。
条件等も問題なく交換特例が使えるとおもいます。
交換後すぐに同一用途で使用をはじめていましたが、急に今年の後半あたりに
子供が自宅を建築することに決まりそうです。
今年の確定申告で交換特例の申請をするつもりですが、交換して約１年過ぎで
交換した土地の半分を宅地に転用する事になります。残りの半分は農地のまま使用を続けますが、交換特例は有効でしょうか？
農地で使うつもりでしたので、農地転用も３条でだしていますし、井戸も作って同一用途で使用していましたが、１年位で一部用途変更してはダメでしょうか？
また、用途変更はいつ位なら変更しても大丈夫でしょうか？

回答No.3

kitiroemon

問題ありません。

「固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例」についての基本通達では、以下のように規定されています。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/12/01.htm

●58-8「取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供する時期」
固定資産を交換した場合において、取得資産をその交換の日の属する年分の確定申告書の提出期限までに譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したときは、、、適用できる、、、

つまり、交換した翌年の確定申告の期限日までに、同一用途で使い始めていればいいわけで、質問者さんの場合、交換してすぐに同一用途で使い始めて、最終的に1年近くも使っていることになりますから問題ありません。その後の使用用途は問われない（他の用途に転用しても問題ない）ということです。
確定申告書の「譲渡所得の内訳書」には、「使用開始年月日」を記入すればいいだけの様式になっています。

お礼

ありがとうございます。
用途変更したら税務署に指摘されて交換特例が無効になリ税金がかかるのではと思っていました。
安心しました。

回答No.2

yuki_n_y

交換特例は今回の確定申告で終わりです、税金に対する事で互いに±０にしてあげますと。
その後の土地の使い方は、税務署にしてみれば(関係ない)自由です。

お礼

返信ありがとうございます。
税額が大きくて特例無効になったらとドキドキしてました。確定申告後に用途が変わると調査とかがあると思ってました。少し安心出来ました。

回答No.1

yuki_n_y

交換特例はその時の、その物件が対等交換です、税金の問題で土地の用途とは、また違う部署になります。

第３条での所得が気になります、一般には農地を交換し経営の利便性を図ると約束したと思います。(昨年の農業委員会提出書類控え参照)(農地を交換し将来農業後継者の住宅を建設する予定で交換しますと書いて有れば良かったかも)

私が委員の時、新規就農者が３条で畑を購入し、１年後４条で家を建てようとしたら拒否された経験を持っています。
とりあえず、農振が外れているか、４．５条で家が建てられるか農業委員会事務局に聞いた方が良いです。
結果良ければ、委員会審議も２か月は必要で、文筆登記も時間がかかるので、早めの準備をされた方が良いです。

補足

市街化区域なので４条届は大丈夫だと思います。
税金の方が問題です。
土地交換後１年、確定申告して３，４ヶ月と直前の同一用途での
使用期間が短いため、交換特例が無効になり譲渡所得の税金がかかるでしょうか？確定申告をして同一年度ではなければ大丈夫でしょうか？
現在は直前の用途と同じ用途で使用しています。