賃料相当額の損害金

質問

賃料相当額の損害金

　何時も、回答いただきありがとうございます。

　居宅用の貸家を貸していたのですが、賃借人が、室内で逝去しました。

　借家人の故意・過失による借家の汚損・毀損で、室内は、荒らされ壊されています。土足で出入りした跡があります。柱と言う柱には、クギを打ちまくったクギの跡があり、柱は、傷だらけです。建具は、壊されています。ガラス窓は、破られています。ふすまは、外されていて保証人が付け直しましたが、ねじが専用でないので、正しくしまりません。
　室内は、生活のままです。残置物と仏壇は、撤去してもらいました。鍵の返却は、ありました。

　現状回復してほしいと保証人に話していますが、金がない。金は、大切だから払えないとのことで、何を言っても、なしのつぶてです。
　電話や口頭では、答えないと言ってきました。書面で請求しても返答ナシです。

　支払い督促をして、裁判になるかと手続き中です。

●Ｑ01.　損害額の算定ですが、まったく、清掃していない、損傷が大きいなどで、原状回復の修復で、完全な明け渡しに7か月もかかったのですが、
　7か月分の賃料を損害金として請求できるのでしょうか?

　修復が終了しないと次の賃貸に出すことができないのです。

　契約書を読むと解約後、引き渡しが、終了するまで、賃料の二倍の遅延損害金を支払うという文言があります。

　書式は、宅建協会の標準賃貸借契約書を使用しています。一般的な契約書です。

　支払い督促をして、相手が、異議を申し立ててきたら、そのまま正式の民事訴訟で決着をつけることになる。

　と説明があります。

●Ｑ02.　この意味は、相手が、異議を申し立ててきたら、支払い督促しないのと同じ効果になるという意味でしょうか?

　たとえ一つだけでもよろしく教授方よろしくお願いします。

敬具

回答No.2

in_go_landload · ベストアンサー

大家しています。

１）　『明渡』が終わっての契約終了です。そして借主側には明渡し前に『原状回復』の義務があります。『引っ越し』＝『契約終了』として、その後に大家側が『原状回復』の工事をしているのは、借主さんは全く知らないでしょうが、借主さんに負担を掛けさせないための大家側の譲歩に過ぎません。
　ですから、私のところでは自分で『原状回復』をして『明渡』をするか、『明渡（引っ越し）』＝『契約解除』としてこちら側で『原状回復』の工事をし、その額を負担するかは、参考に下記の判決文も添えて選んでもらっています。
　最高裁の判例では『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』（平成17年12月16日最高裁判決）となっています。　　従って、『原状回復』⇒『明渡』ですので、それまでの家賃は当然発生します。勿論『原状回復費用の借主負担分』は請求する権利があります。
　相手側が『金がない。金は、大切だから払えない』などと寝言を言っているなら裁判でしょう。
　よく弁護士さんと相談して訴訟の方針や費用を相談してください。日本の民事裁判は、政府さえその判決を無視する（諫早湾判決）くらい、何の役にも立たない事がありますから弁護士さんと『後始末』も含めて相談することをお奨めします。『債権回収業者？』になんか依頼したら二束三文で、『意地』にしかなりません。

２）　いいえ。
　　お気の毒ですが、相手が相手ですから、『支払い督促』は弁護士名でしないと効果はないでしょう。こういう奴は弁護士名の『内容証明』を受け取らないと何とも動きません。そこで決着すれば大したお金はかかりません。

お礼

レスありがとうございます。

　債権者が、直接請求しても、債務者は、こちらをみくびっていて、金は、出したくないし、黙っていれば、出さなくとも構わない。そのうち債権者は、忘れるだろう。泣き寝入りさせてやれ。裁判など、めんどくさいことやってくるわけ無いだろう。債務者が、動くわけ無いと考えているのでしょう。

　動かない債務者は、逆に裁判になって、反撃しなければ、ならないときにどう出るかです。動かないと不利に働くのでは、ないでしょうか？

　調停でも、合意せず、裁判の判決になるのかしらと心配です。裁判中の判事は、何度でも、判決することを嫌い、出来る限り、調停に振り向けて、和解させようとします。債務者が、麻原のようにあーうーのようになると判決に頼るしかありません。債務者は、出費に厳しく制限がかかるので、弁護士を雇わないことも、考えられます。判決にしても、甘い判事だといい加減な中途半端な判決になるのではないかと心配です。

　裁判は、時間がかかるので、弁護士や専門家とも、依頼するかどうかも含めよく相談して慎重に進めたい。重要なポイント、相手の素性を教えていただいて感謝しています。それまでの家賃は当然発生するという援用は、大変参考になりました。どうようなことについて、事務官から同様の質問があったからです。

　支払い督促についても、申立て時に、内容についての審議があるので、内容についてコメントしていただいているので、これらを整えることは、申し立ての重要な忠告になっています。

　これが、また、調停や、告訴の基本的な文面になるのでは無いかと考えているのです。

　今後ともよろしく教授方お願いします。

　敬具

回答No.1

hkinntoki7

素人ですけど。
　一番重要なことは保証人にお金があるかどうかです。お金と時間を掛けて債権が認められても差し押さえる財産がなければ何ら意味がないです。
　弁護士さんが回答してくだされば最高だと思いますけど、ご自身で弁護士に相談された方が適切な回答が得られると思います。

お礼

レスありがとうございます。

　差し押さえる財産、支払い能力が、あるかどうかについては、重要な問題ですが、現在のところ、不明であるので、あるとして、話を進めたい。

　浮浪者のような無収入者とは、思えないし、商店の専務取締役の役職にあるのです。金が無いとの債務者の発言は、支払う必要だと認識する金が無いというのでしょう。払わなくとも構わないと考えているでしょう。

　債権者と債務者は、対立的な関係にあるので、感情的に払うべきだ、払え、では、なかなか解決できないように感じます。法律的なことにも、関係するので、弁護士に依頼することをも視野にいれて、よく、弁護士や、専門家とも相談しながら進めて生きたいと考えております。

　親切な提言に感謝しております。

　敬具