賃料の値下げ通知

質問

賃料の値下げ通知

　■皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　店舗を賃借しているものです。

　バブル崩壊後、サブプライムローンのことが有って、売上の減少等のために、賃料の減額を請求していますが、まったく、応じようとしません。

　このため裁判所に賃料の減額請求をしました。しかし、現行の賃料が基準になることと、裁判所、不動産鑑定の保守的な評価のために100000円月額を95000円月額までしか減額できませんでした。不動産鑑定で希望する金額が出ないので、裁判所に提出しなかった。

　そのため、前回の請求から4年経過して今度は、賃貸人から、賃料の値上げ通知ができるように賃借人からも、賃料の値下げ通知（80000円に減額）をだして、賃料を減額して支払っています。

　減額しない以前の賃料を払って訴訟すれば、良いのかも、知れませんが、今の経済状況では、これ以上の支払いは、無理です。解約すれば、従前の賃料では、条件では、10年程度、入居者が無いことが、明らかで、近隣の店舗でも、同様なことがありました。このため、賃料の減額支払いは、両者にとって、メリットがあると考えています。賃貸人は、以前、80000円の賃料を一方的に100000円と通知して値上げした経緯がある。

　賃貸人は、減額通知に対して、承諾しないと賃借人に書面を送り、弁護士を立てて債務不履行と通知してきました。
　借地借家法　第11条（地代等増減請求権）（3）
　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けたものは、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払いを請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払いを受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

　とあり、賃借人は、相当と認める額の家賃を支払うのに、債務不履行になるのでしょうか?

（●Q01）賃貸人が、不服なら、賃貸人が、調停、訴訟を起こしてきて、審判、裁判が確定してから、差額を清算すればよいと考えていますが、いかがでしょうか?

　法律的な解釈が、どうであれ、現実には、法律的な理屈に通りに進まないことも、多いです。

　従前どおりの賃料を払うことが、法にかなうと言っても、相場から、明らかに高額で、現実に、支払能力が無いなら、払えないことには、変わらない。強制執行を受けたら退去することになるかも、知れませんが、それまでは、賃借人の正当性を主張し続けます。判決を受けても、相当な賃料を払い続けるでしょう。強制執行があったような賃貸物件は、賃借人が嫌って、永遠に賃貸できません。強制執行の後、賃貸できない物件事例を多く見てきています。

　賃料の受領拒否が心配ですが、管理会社が入っていて入金口座は、多数の賃借人の口座になっているので、閉鎖は、難しいようです。閉鎖になれば、供託でも、頑張るでしょう。

（●Q02）合意が得られなければ、地方裁判所、高等裁判所、最高裁判所と進むのでしょうか?

　種々のことを総合的に判断したいと考えています。

http://okwave.jp/qa3027394.html?ans_count_asc=1

　今後の展開と対策、心がまえをたとえ、ひとつだけでも、お知りのことが有りましたら、ご教授方よろしくお願いします。

敬具

回答No.3

kuroneko_z · ベストアンサー

質問者さんは変なプライドが高いようですね。
質問者さんが屁理屈を言えば言うほど家主は意固地になっているのではないですか？
素直に家主に、売り上げが減って申し訳ございませんが８万円しか払えません。と頭を下げて言うべきです。
そうすれば、もしかしたら少しは家賃を下げてもらえる可能性があると思いますよ。

お礼

■kuroneko_zさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　貴重なご意見ありがとうございます。
　賃貸人と賃借人は、相互補完の関係にあるので、信頼関係を構築するような進め方が良いでしょう。

　相手は、頑固で分かりずらい方ですが、辛抱強く話して生きたいと存じます。

　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

回答No.5

marocoro00

社会全体の傾向として売上が減れば、高額の賃料に入れる人が少なくなり、賃貸人は、空きが増えて収入が減ります。

一概に言えないですよ…。物件、資産がどのくらい賃貸人にあるかご存知無いのでしょう？
例えばAという物件で100万稼いでBいう物件で90万赤字だった場合はそのまま放置する事もあります。
法人税は売上に課税されますからBを潰して40万払うより残して4万の方が中長期的に見て有利な場合があるからです。

弁護士費用の着手金も経費扱いでしょうし、賃貸人側からモノを見ると例え弁護士費用が30万程度掛かっても出ていって欲しいのかと思います。

こんなにゴネられるなら同じ8万でもごく普通に払ってくれる人のがよいでしょうし、それより例え低くても弁護士を介さなくていい借主を探した方が後々の為になると。
ご質問者様の文を引用するとこの先さらに景気が悪くなればもっと下げろという事になりますし。
その度に色んな要求が来る＝リスクと考えているのであれば今回弁護士に依頼したのもわかる気がします。

収入が減る＝困ると考えるのは安直過ぎです。

それと既に不動産・土地というカテゴリでは無く法律のカテゴリに移行した方がよろしいかと思います。

お礼

要するに相手は,感情的になっている。
　ということでしょう。賃借人を最初から見下げたようなところがありました。
　私は、家を借りるとお金を払うで平等だと考えているのでこの点での考えも,違います。話は、いつも、行き違っていて、共通の認識が無いようです。相手は,まともに話しようとしない。
　賃貸人が、高齢で,十分な話ができない。関東と関西で遠方で簡単に出会えない。会って話しに応じようとしない。

　どのように話を持っていっても,失礼であると賃貸人は、話しますが,結局,どのように持っていっても,減額に応じないのです。

　最初から、相当程度に固い人だったと言うのを思い出します。
　あるいは、こういった程度のメリットも過去には,あったかも知れません。

　それなら、どのように付き合うのか？
　どうして、打開していくのか？
　です。
　手法でなく、時間という要素も加味する必要がありそうです。興奮した感情は,いつかは,冷めるでしょう。損でも、構わないと考えていた感情の興奮は、損したら困るに変わるでしょう。
　いろいろな人がいるから、一般は、どうだとか？
　ほとんどの人は、どうだとかの話は,この場合は。通じないです。
　問題は、このようなタイプの人にどのように対処していけば、よいのかを考えて行動していく必要があるのでしょう。
　新しいパターンの学習になるのでしょう。
　色々と相談したり,自分で考えたりして,進めたい。
　貴重なご意見ありがとうございます。

　敬具

回答No.4

marocoro00

賃料は払えなくても高額な弁護士費用は払えるのでしょうか…。

　バブル崩壊後、サブプライムローンのことが有って、売上の減少等のために、賃料の減額を請求していますが、まったく、応じようとしません。

これ自体がおかしな事です。売上に応じて賃料を支払う訳ではないでしょうから。

不動産鑑定で希望する金額が出ないので、裁判所に提出しなかった。
つまりは「適正」って事ですよね。

一つ疑問が生じます。

賃貸人は、以前、80000円の賃料を一方的に100000円と通知して値上げした経緯がある。

この時点で争わなかった理由は何ですか？
契約書に値上げの事が書いてあれば一方的では無いですし、不動産鑑定と合わせても相場だった事になりますが。

自分に都合のいい情報しか公開しないでアドバイス求めるのはちょっと難しいですよ。

お礼

■marocoro00さん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。
>回答者：marocoro00

>賃料は払えなくても高額な弁護士費用は払えるのでしょうか…。

　弁護士を立てないで、自分でやりたいと思います。
>
>　バブル崩壊後、サブプライムローンのことが有って、売上の減少等のために、賃料の減額を請求していますが、まったく、応じようとしません。
>
>これ自体がおかしな事です。売上に応じて賃料を支払う訳ではないでしょうから。

　指摘ありがとうございます。社会全体の傾向として売上が減れば、高額の賃料に入れる人が少なくなり、賃貸人は、空きが増えて収入が減ります。これでは、賃貸人として困るので、賃料を下げて募集するようになります。不動産の評価も、固定資産税も低落します。賃料相場も低落します。高いままで設定された賃料は、賃料の相場の低落に伴い賃料の減額請求をすると言うわけです。
>
>不動産鑑定で希望する金額が出ないので、裁判所に提出しなかった。
>つまりは「適正」って事ですよね。

　適正では無いと思量しています。不動産鑑定士自体、不動産業者ではないので、実際の賃貸物件を仲介していないし、賃料情報も公開されていません。事例が少ないとのことです。サンプルデータをどのようにとるのか、サンプルデータをどのように評価するのかについて、複雑で、主観的な要素が入りにくく正確な鑑定が困難とのことです。商店街の中と外では、賃料が、大きく変わるが、このような点を計算で表現しにくい。評価では、評価物件と1キロ離れたところと5キロ離れたところのようなデータをサンプルとして使用します。評価は、距離の大小だけでは、決まらないのです。
　売買の場合、登記するので、物件の動きがあると分り、アンケートも取って、価格の事例を作ります。しかし、賃貸の場合、アンケートも無く事例自体が少ないのです。
　賃料は、当事者の主観も含む色々な要素によって決まるので、計算式のように割り出せるものではありません。

補足

>一つ疑問が生じます。
>
>賃貸人は、以前、80000円の賃料を一方的に100000円と通知して値上げした経緯がある。
>
>この時点で争わなかった理由は何ですか？

　当時私が、責任者では無かったです。また、バブルの頃なので、余裕があるように思えました。トラブルを避けたかったと言う気持ちもありました。

>契約書に値上げの事が書いてあれば一方的では無いですし、不動産鑑定と合わせても相場だった事になりますが。
>
>自分に都合のいい情報しか公開しないでアドバイス求めるのはちょっと難しいですよ。

　嫌なら辞めればよいのですが、安易に辞めるのは、両者にとって得策で無いと理解しています。できるだけ粘って、話し合いを続けたいと考えています。
　貴重なご意見ありがとうございます。

　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

回答No.2

poolisher

（●Q01）
契約賃料を払いながら、減額の調停申し立てならわかりますが、勝手に
支払賃料下げたら、債務不履行でそのうち契約解除されます。
（●Q02）
今のままなら控訴審に行く前に契約解除でしょう。

質問者さんは独自の契約観をお持ちのようですので、その信念でやり
抜けばいいと思います。

お礼

■poolisherさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　現在、相手からは、何の連絡がありません。

（●Q03）このままだったら、相手は、これから、どのような手を打ってくるのでしょうか?

（●Q04）どの時点で、減額の調停申し立てが、良いのでしょうか?

　相手方は、善意管理義務が無いと言っています。

（●Q05）これは、何かの誤解で間違いと考えています。このことは、法定で弁論すれば、良いのか?

　今、相手の弁護士とやり取りすれば、良いのかいずれを選択すればよいのでしょうか?

　弁護士からの文面は、
1.弁護士が賃貸人の代理人になったことの通知。
2.現況は、債務不履行に当たる。催告の文面は、ありません。
3.修理の要請があるが、修理は、賃貸人の負担でしない。
4.以前、賃借人に善意の管理義務があった。契約解除や明渡し請求の文面は、ありません。
5.これからの連絡は、弁護士のして欲しい。

　という内容です。

　弁護士によると着手金はもらっているとのことです。委任状は、明渡し訴訟事件までです。

　着手金の範囲は、明渡し訴訟までの全体ではなく、とりあえず、上記の内容にとどめて着手金を低額にして受注している。

（●Q06）調停、訴訟、調停、契約解除、明渡しなどの段階に分けてつど、報酬を請求する仕組みではないかと思量しますが、いかがでしょうか?

（●Q07）もし、私が、契約賃料を払いながら継続すると訴訟にならないし、事件は、いつまでも、終了しません。これだったら、委任も、自然解消、成功報酬は、もらえないまま終わってしまうと言うことにならないのでしょうか?

（●Q08）弁護士が、どうやら解決したみたいだから、これで終了、成功報酬を下さい。と言っても、賃貸人は、何もしないで、委任状を渡しただけで、成功報酬を支払うのに抵抗するのではないでしょうか?

（●Q09）約定だからと言っても、トラブルになりませんか?

　だから、着手金を受けるときの範囲を小さくして受注しやすく、これからの推移に伴って、費用請求する方式ではないかと思量したのです。

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、
　よろしく教授方お願いします。　　　　　　　　　　　　　　　敬具

回答No.1

detekoiya

結局、法も契約も関係ない。
自分が正しいと思ったことが正しい、
でもちょっと不安だから入れ知恵してってことにしか
読めませんが・・・・

裁判も法も認めないにはどうしたらいいかなんて
答えようがないと思います。

屁理屈ごねても、結局は賃料の支払い能力がないんでしょ？

だったらウダウダ言わずに出て行けばいいと思います。

強制執行があった物件が嫌がられる？
余計なお世話です。
だから自分には法的処置しないで減額を飲めって主張してるの？

このような主張が正しいとされるのならば、じゃあ契約って
何なのってことになってしまいます。

勝手なことばかり主張しないほうがいいですよ。

お礼

■detekoiyaさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　厳しい回答でしたが、真摯に受け止めております。
　色々な人と相談しながら最適な回答を目指したいと存じます。

　敬具