中古物件の購入、改修、セットバック、について

質問

今度見に行く中古物件（外壁は古民家風　板張り）なのですが、相手が不動産ではなく個人です。
相手が不動産であれば、これはどうなの？あれはどうなの？と聞けば答えてくれると思いますが、今回は個人なので難しい（相手の勉強次第）です。

今回見る物件は、屋根の一部改修の必要ありと明記してあったものの雨漏りはしてないとのこと。また表示価格の横に（相談に応じます）とありました。

で、本題ですが、建物と道路は２ｍ以上接しているものの、道路幅が２ｍ前後と思われます。
軽自動車が通れるぐらい

ネット上で見られる写真を見る限り、約２ｍ幅の道路の横にすぐ建物という感じです。
「道路があって、塀があって、庭があって、建物」ではなく、すぐ建物です。
下手なりに画像添付してありますので確認を。

まず、購入した場合、セットバックを市などから要求されないものでしょうか？

また、こんな建物の屋根を直す際でも、確認申請や、セットバックの対象となってしまうのでしょうか？

また、現段階で外壁の痛み具合は不明なのですが、外壁を貼り直さないといけないとか出てきた場合などでも、セットバックの対象となるのでしょうか？

「再建築する場合にセットバックが必要となる」といったようなことは結構ネットで書かれているのですが、「再建築」という幅がわかりません。

屋根の一部を直すだけや、外壁（腐食した木材）の張替程度も「再建築」と呼ぶのか呼ばないのか？

購入を検討するにあたり、こうしたことも頭に入れて、値段が弾けるわけではありませんが、検討していきたいと思います。
よろしくお願いします。

回答No.4

foomufoomu · ベストアンサー

まず、重要なことですが、
前面道路の幅が４ｍない土地は、原則として再建築できません！！！
都市計画で将来4mになることが決まっている場合と、古くからある道路として役所が指定している場合に限り、セットバックすることで再建築ができます。(古くからある道路では場合によってはセットバックの必要がない)
なので、まず、担当の役所の建築指導課で、再建築可能か、セットバックが必要か、を聞いてください。

次に再建築の定義ですが、住宅の場合はふつう建築基準法6条4号の建物にあたるので、
(wikipedia 4号建築物)
https://ja.wikipedia.org/wiki/4%E5%8F%B7%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9
模様替え、修繕については、すべて確認申請の必要がない＝工事可能です。（3階建てや大規模な家は要注意）

もちろん
＞屋根の一部を直すだけや、外壁（腐食した木材）の張替程度も
は、ＯＫです。

再建築不可になるのは、模様替え、修繕とみなされない場合なので、
用途が変わる場合(住宅を店舗にする場合など)、床面積・建築面積が変わる場合、になります。

お礼

回答ありがとうございます。

参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

toukai3569

道路幅現在２mだと４m道路幅になる様にセットバックは現在道路芯より２mの位置が敷地と道路の境界線に成りますが。知り合いの不動産屋に査定して貰う方が賢い買い物が出来ると思いますが。地域の相場を良く調べてから交渉を。参考になるかな。

お礼

回答ありがとうございます。

残念ながら知り合いの不動産屋はいませんし、所在地と物件は県を越えています。

参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

IDii24

再建築にはリフォームは入りませんので問題は無いと思われますが、大掛かりな全面リフォームは対象になります。というか確認申請が必要な範囲のリフォームは必要と思ったほうがよいですが、屋根だけならいらないです。しかしこの屋根が構造物に大きな役目を負っている場合今度は耐震などの問題になりますよね。その場合この屋根を工事する業者さんが計画上申請をすると言うかもしれません。つまりこの辺は家と業者さん次第とも言えます。
セットバックは塀などを作りなおすと引っかかってきます。つまり道路の中心から４M以内にあるものはすでに自分のものと考えない方がよく、形を変えることができないのです。塀は形を変えるのでアウトなのです。つまりこの家は塀を作れないということになりますね。
しかしこの道路が公道なのかどうかも不明ですし、道路の規定によっても違うので、まずは市役所の土木課で相談すべきと思われます。
そもそも条例がある場合４ｍどころか塀を作るなとか木を切るなとかあるところもありますので。また古い家だと宅地申請してないものもありますし、測量もいい加減なものもあります。最低限として再測量は必要だと思いますよ。
個人から買う場合はその辺全部自分でやる必要があると考えてください。責任も自分にあると。不動産屋に相談して仲介を入れたほうが楽かもしれませんよ。

お礼

回答ありがとうございます。

参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

seble

素人なので自分の経験だけからですが、屋根の改築なら再建築にはならないと思います。
柱まで壊して、要するにほとんど壊すような場合だけだと。たぶん。
屋根の葺き替えや外壁塗装、一部の部屋の改築、根太交換はやりましたが、建築確認などもしませんでしたし。（もちろん4m道路ではありません）
ただし、将来的には4m道路へ直す方向は間違いないです。何十年後になるかは分かりませんが、他の家が再建築するのでも必要になりますから。
補修費用によっては建替えてしまうか、道路面の部屋を削るとか考慮に入れた方が良いと思います。
屋根の補修が必要なほどの築年数なら、建物の価値はほとんどないと思っていいです。
自宅は築40年超、瓦ですが、軽い修理はともかく、改修というほどの事はしたことありません。それなりにガタつきもあり、しても良いのですが先立つものが・・w
もう1軒、30年の方がアスファルトシートと言ってたかな。それは全体的にクレーター状になり、穴開き間近だったのでさすがに葺き替えましたが、30年ですからね。

建物と道路との接触幅については知りません。関係ない気がしますけど。
土地と道路の接触幅は必要です。

お礼

回答ありがとうございます。

体験談、非常に参考になりました。
下手に教科書通りの文面だけで書いてあるサイトより参考になります。

ありがとうございました。