担保に入っている土地の活用法

質問

よろしくお願いします。
銀行の担保に入っている土地がありますが、この土地を人に貸して賃料を得る方法はありますか。

回答No.4

SSSIN · ベストアンサー

＞借りる相手は土地に抵当権が設定してあっても定期借地で借りてくれるでしょうか。

この場合、借地権者にとっての一番のリスクは「一括競売」でしょうね。

一括競売の制度が拡大して、従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第３者が建てた建物についても、土地競売とともに一括競売することができると改正されました（改正民法３８９条１項）。

ただし、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権や地上権を有している場合（今回のケースには該当しません）や抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が同意し、かつ、その同意が登記された場合には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では抵当権者が同意する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ＝返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

まとめますと
・底地に抵当権があっても借地権の設定は可能。
・ただし、底地の所有者が返済不能になった場合は、抵当権者は一括競売することが可能
・一括競売を防ぐには、抵当権者の同意+登記が必要。
ということになります。

お礼

遅くなりました。
大変参考になりました、本当にありがとうございました。
私は、適当に文章をよんで読み違いをして間違ったことを思い込んでしまうことが自分は良くありまして、今回も（定期借地は担保に入っている土地では使えないという思い込みを）指摘いただき本当によかったです。
また、詳しい説明ありがとうございました。

回答No.5

noname#24736

#1の追加です。

土地活用につては、下記のページが参考になりませんか。

http://www.bank.tochi.mlit.go.jp/
http://www.kentaku.co.jp/owner/land.html

信託銀行に相談する方法も有ります。

お礼

遅くなりました。
ご回答ありがとうございました。

回答No.3

SSSIN

＞担保設定してあると、定期借地はできないと聞いたのですが。

定期借地権で「担保設定がないこと」とする要件はないと認識していましたが、どなたからお聞きになったのでしょうか？
（私の認識が間違っている可能性がありますので今後のために根拠等も教えて頂けると幸いです）

抵当権設定契約書上では、担保物件の用途変更がある場合には担保掛目が変わってくるので事前に金融機関への届出・承認が必要になると思いますが。

また、定期借地権の場合には登記簿謄本に定期借地権が存在することが登記されますが、所有権ではないため、借主がその土地を担保とすることは出来ません。
（このことでしょうか？）

補足

すいません。
出来ないことは無いのですね。
ただ、借りる相手が納得するかどうかですね。
借りる相手は土地に抵当権が設定してあっても定期借地で借りてくれるでしょうか。

回答No.2

SSSIN

＞自分では資金を出さずにする方法ってないでしょうか。

＃1の回答の通り、
1.更地で駐車場として賃貸
2.定期借地権（事業用借地権等）を設定して賃貸
であれば、自己資金なしで活用可能です。

補足

ご回答ありがとうございます。
担保設定してあると、定期借地はできないと聞いたのですが。

回答No.1

noname#24736

担保に入っていても、普通に賃貸したり、駐車場などにして賃貸収入を得ることが出来ます。

賃貸のマンションやアパートなども、金融機関から取得資金の融資をうけて、土地や建物を担保に入れて、賃貸をしています。

補足

ご回答ありがとうございます。
そうですね。
でも、それでは借り入れなどして建物建設費用を用意しなくてはなりません。
自分では資金を出さずにする方法ってないでしょうか。