賃貸借契約と使用貸借契約

質問

土地を戦前から借り、親の代からそこに家を建てて住んでいます。
　一応契約書は現存し、期限を定めず、年貢というような形で米を毎年支払う
としています。数年前まで、米をお金に換算して滞りなく支払ってきました。
　数年前に地主が死に、相続争いで借地の所有者が確定しないため、相当金額
を毎年末に供託してきましたが、先般所有者が確定し、突然内容証明が送られ
てきました。それによると、今まで毎年払ってきた（供託してきた）金額は、
当該土地の固定資産税にも満たないもので、到底賃貸借契約とは言えず、使用
貸借契約とみるべきである、というようなことが述べられていました。
　年額で一万数千円ですから確かに安すぎるといわれればそうなのですが、今
まで平穏に住んできたのに、地主が変わったとたんに、
「賃料が安すぎるから使用貸借契約にあたる、それゆえに土地を返せ」
という主張はまかり通るのでしょうか？
　もし反論できるような判例等ありましたら教えてください。

回答No.3

oo1

逆です。時の経過とともに賃借権が劣化して使用借権になったのではなく、借地権としての賃借権が強化されて地上権になったのではないですか？（＾＾）　そんな屁理屈をこねたくなりますね。

強くなった結果が現状の継続賃貸借賃料なのです。地代（？）を資本還元して求めた底地権の価格はゼロ（ｏｒマイナス）。逆に借地権は１００％に近くなる。少なくとも、現在地代での底地の地代徴収権価格はありません。誰も買わない。

由緒正しき借地権を守る為にも、取敢えず、建物登記の有無は確かめておくべきです。

お礼

回答下さったみなさまありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

結論は使用貸借にはならないと思います。
私は、約６０年も全く地代の値上げ要求のなかった地主に責任があると思います。時代と共に租税公課も上昇しており、時代に合った地代に変更（値上げ）要求することができる権利が与えられているのですから、その権利行使をしなかったことを賃借人の責任にすることは酷と考えます。その地主の亡くなる以前の事実が重要と思います。
kazu-peeさんの方から、賃借権の存在を確認する訴えと又は正当な賃料を求める訴えか又は調停の申立をされてはいかがでしよう。

回答No.1

Islay

納得できない気持ちも十分に理解できますが、お話しを伺う限りにおいては非常に不利であると考えます。

最高裁昭和41年10月27日判決において、
建物の借主が税金程度の支払いをしていても、その他特別に対価を支払っていない場合使用貸借であると認めるのが相当であると判示しました（判例時報464-32、最高裁判所民事判例集20-8-1649）。

つまり、
>「賃料が安すぎるから使用貸借契約にあたる、それゆえに土地を返せ」
という主張がまかり通ってしまうのです。

ですが、その一方で日本の法律では生活権（生存権）を重視する傾向が強いです。
ここで問題となるのがkazu-peeさんの経済力です。大金持ちであるのと生活保護を受けているのとを比較しますと、その他条件が全く同じであっても後者の方が厚く扱われます。

何の話し合いもなくいきなり内容証明郵便を送付したということであれば、相手方には音便に事を納める気は少ないと思います。
立ち退きを要求しているのか、少しでも高額で売却することを考えているのか不明ですが、いきなり宣戦布告をしてきたわけですから、kazu-pee側もそれなりの対処が必要であるかと思います。

あくまで、一般論ですので詳しい諸事情（特に地域特性）までは解りませんので、やはり専門家に依頼した方が良いと考えます。