これって泣き寝入り？

質問

建築業者です。先日Aさんと建築請負契約を結びました。契約金額は2000万円、Aさんは住宅ローンの内諾も降りており、問題なく、着工しました。先日完成したので、引渡しを行う事になったのですが、住宅ローンが下りません。なんと、Aさんは、ヤミ金？に手を出しており返済が滞り、建築最中に自己破産してしまったのです。一応、違約解約になると思いますが、違約金も支払えないとの事。私も小さな工務店で資金回収が出来ないと、倒産してしまいます。
残りの支払いは1800万円ほど残っています。どのようにしたらいのでしょう？もちろん弁護士さんに相談に行きますが、時間もなければお金もありません。泣き寝入りするしかないのでしょうか？

回答No.3

law_amateur · ベストアンサー

このようなケースの解決は大変難しいものがあります。

　まず，完成した家の所有権が誰にあるかが問題になります。一般には建築業者が資材の代金も負担して家を建築しますので，出来上がった当初はその家の所有権は請負業者にあると考えられています。したがって，出来上がった家をあなたの名義に登記することも可能です。

　しかし，そうした場合に，家はあなたのものになっても，敷地権がありませんので，土地の所有者から明渡を求められると，建物を取り壊して土地を明け渡さなければならなくなります。

　次に，建物の所有権を相手に認めて，留置権を主張するという方法もあります。この場合には，相手が支払わないと建物を競売にかけることもできますが，やはり，敷地の所有者との関係では，敷地権がありませんので，実際上は競売で売るということは困難です。

　ただし，他に支払うお金がある場合には，有効な手段ではあります。

　不動産工事の先取特権という話が出ていますが，この先取特権を主張するには先取特権自体を登記することが必要なので，まず無理です。

　敷地に抵当権がついていて，その抵当権に基づいて敷地が競売になるというのであれば，敷地と一緒に建物を競売してもらうという手もあります。これは自分から積極的に動けないのが辛いところですが，回収は確実にできます。そのためには，建物をあなたの名義に登記しておくことが適当です。

　違約解約は，建物が完成しているのでほとんど意味がありません。解約すると，原状回復義務が生じますので，あなたの方で建物を取り壊して土地を明け渡す必要が生じます。家の代金プラス違約金が取れるというわけではありません。

　建築中に自己破産したということですが，あなたのところに破産通知は来ていないのですね。すると，あなたの請負代金債権は，破産の際の債権者一覧表に載っていないと思われます。そうすると，破産による免責の対象にならない可能性が高いと思われます。しかし，１００％草とはいえないところがありますので，破産の手続についても調べておくことが適当だと思われます。

　いずれにしても，大変難しいことになっていますので，少々の費用がかかっても弁護士と相談されるのがよいと思います。

お礼

ただいま弁護士と相談中です。
貴殿のおっしゃる通りで問題は複雑でなかなか前に進みません。
回答ありがとうございました。

回答No.2

nyannmage

下記ＨＰを参考にしてみたらどうでしょうか？

お金を回収するという手段よりも
自分が借金をしてしまった（してしまう）処理をまず優先的に考えて対処した方が先約だと思います
小規模再生手続きに適応されるかもしれません

それとＮｏ1さんのおっしゃる通りまず債権を優先的に回収できると思われる立場にいられるみたいですので
本人に現金がなくても土地、家屋、車等全て差し押さえののち現金可され支払に回ります
ですが当然期間が掛かってしまうのも事実です

ですからまずは回収云々よりも倒産しない為に支払関係を優先的に動いた方が懸命かと思います

いっぺんに二つ三つと考えると中々良い考えも浮かばないものです
まずは一つづつ冷静に優先順位を考え対処していきましょう

参考URL：

http://www.bell-law.jp/

お礼

ありがとうございます。今弁護士と相談しています。
なかなか難しい問題で、ちっとも前に進んでいません。
頑張ります。

回答No.1

redtiger

不動産の工事については、民法３２５条により先取り特権を有します。破産の場合でも、別除権として、通常の債権よりも優先して回収できます。

第三百二十五条 　 【 不動産の先取特権を有する債権 】
第一項 左ニ掲ケタル原因ヨリ生シタル債権ヲ有スル者ハ債務者ノ特定不動産ノ上ニ先取特権ヲ有ス
第一号 不動産ノ保存
第二号 不動産ノ工事
第三号 不動産ノ売買

お礼

ありがとうございます。
しかし、優先的に債権の回収が出来ても、相手に資産が全くなかった時はやっぱり泣き寝入りですか？