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不動産の名義変更
購入したい物件には債権者が複数いるようです。 不動産業者の話では前所有者(事業に失敗したそうです） が残した荷物の処分代や 故障している機器の修理代を 複数の債権者でどう配分するか 弁護士が間に入って交渉しているところだそうです。 と、言う事は抵当に入っているってことですよね。 話がつき、購入する事になった場合 きちんと名義変更はされるのでしょうか。 また、その債権者が悪徳業者などで 私達が怖い思いをすることなどないでしょうか？
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質問者が選んだベストアンサー
基本的には売買契約において「完全な所有権」得るものとする契約になります。 つまり抵当なり差し押さえなりは一切ないものということです。 でのこれが確かにそのようにできるために、司法書士の仕事があります。 売買契約実行時において、まず司法書士は完全な所有権移転登記が可能であることを、売主などから貰った書類で確認し、間違いがないことを確認したら、ご質問者に問題がない旨を伝え、ご質問者は代金を支払うという形になるのです。 司法書士はご質問者が選んでもかまいません。不動産業者紹介の司法書士でもかまいませんが、不動産業者を疑うのであればご自身で用意されればよいでしょう。 ただし銀行から借入がある場合には銀行指定又は銀行より承諾を得た司法書士になります。銀行としてもご質問者が完全な所有権を取得できなければ自分の抵当権も保証できなくなるので、間違いはありません。 売買により購入してくれた人に対して後日嫌がらせは意味がないので普通そのようなことはありません。 そもそも任意売却できるということは、他の債権者も同意しているということですから。 （他の債権者が同意していなければ抵当権なり差し押さえなりは解除できないのでそもそも任意売却できません） これが競売によるものだと話は少し違うのですが（競売は強制的だから）
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他の方も書いておられますように、抵当権などを抹消して完全な所有権移転ができることを司法書士に確認してもらってから代金を支払えば良いわけですが、リスクがあるとすれば、先に手付金を支払って、後日に残代金の支払いと所有権移転を行なう契約をした場合です。抵当権の抹消について債権者と金額の折り合いが付かずに所有権移転ができず、手付金も返ってこない、というような事態がないとも限りません。そのようなリスクを回避するためには、上記のような手付金を先に入れて後日に取引というような契約方法ではなく、売買代金全額を一括で支払い、同時に所有権移転を行う。という方法を取ることが多いです。
お礼
手付金を入れる前に、所有権移転が確実であることを確認すべきですね。 ありがとうございます。
- mahopie
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１．不動産に担保権（抵当権・根抵当権）を設定した債権者（恐らくは銀行等金融機関）は、表には現れずに粛々と物件売却による回収を図るのが常です。なので、弁護士が対応している債権者というのは担保権者ではなく、荷物や壊れた機械類を当該土地に置くことで占有権なりを主張しており、本来全額担保権者へ渡る筈の売却代金から、何がしかの立退き料を貰うまでは占有を解かない（退去しない）という主張をしている輩ではないか、と想像します。 ２．本件は恐らく、土地所有者（「前」ではなく「現」所有者）が破産して、破産管財人が資産売却処理をしている状況かと推測されます。こういった物件の処分には売りの仲介不動産業者が省略されること（手数料支払回避の為）、売却代金（質問者の購入代金）から３～５％程度を破産財団に供出して一般債権者への配当財源にすること、更に本件では占有者への支払により占有を解除させること等、を管財人弁護士が万事とり纏めて、初めて売買が可能になります。 ３．又、土地所有者は法的な行為能力を失っており、売買等資産の処分行為は破産管財人弁護士が、裁判所の許可を得て初めて可能になり、売買契約の相手方は、「破産者○○、管財人弁護士××」という名義での売買契約になります。管財人弁護士の経験や交渉力にもよりますが、占有解除の為の金額が小さければ売買に先行して占有を解かせるなどの手段を講じることで諸リスクは回避されそうです。 ４．ということで質問に対しては、(1)占有問題や債権者間の調整については、裁判所の監督下で管財人弁護士が調整する事項とする、(2)仲介手数料目当ての不動産業者に対しては物件の完全な権利移転を手数料交付の条件とする、(3)当日の状況を確認して占有が解かれない場合にはペナルティなしで資金交付前に売買契約を解除できることを契約に盛り込む、等のリスク回避対応ができれば、完全な権利状態で物件が質問者名義になります、というのが回答になります。
お礼
簡単に契約が出来るものだと思っていました。 難しいのですね。 権利移転がちゃんとできるように 確認が大事ですね。 ありがとうございました。
どういう状況の物件を購入しようとされているのか今一詳細がわかりませんが・・（競売物件では無いのですよね・・？） ＞抵当に入っているってことですよね 抵当に入っているかどうかは、その物件の登記簿を見ればすぐに確認出来ることです。不動産購入を検討するにあたっては登記簿を確認する事は初歩の初歩です。 ＞購入する事になった場合きちんと名義変更はされるのでしょうか 名義変更をするにしても、抵当権や根抵当権、そういうものを抹消した上で名義変更しなければ駄目です。 その流れについて確認してください。 ＞私達が怖い思いをすることなどないでしょうか？ 債権者達が財産を分配する目的でその不動産をお金に替える（あなたが購入する）のでしたら問題ないでしょう。上でも書きましたが抵当権等の無い完全な所有権で購入すれば問題ありません。
お礼
何も分からないまま購入をしようとしていました。 初歩的なことを教えていただきありがとうございました。 早速抵当権について確認してみます。
お礼
大きな買い物なので よく確認したいと思います。 ありがとうございました。