国道から市道への移管忘れ

質問

現在土地の売却を検討しています。
売却予定の土地への進入路が２０ｍほどあります
その進入路に繋がる道は現在は市道ですが過去は国道だった様です
最近土地の売却を検討し不動産会社に査定を依頼した所
進入路が国道のままなので売却出来ないと言われました
不動産会社を通じて市道への移管を打診した所、市道にはできない
路線価での買い取りをする様に言われました
理由は私共の家族以外が利用していないからとの事でした。

そこで質問です
この様な場合買い取らなければいけないのでしょうか？
元々が公道で忘れただけなら当然移管してもらいたいのですが
どこか交渉窓口はあるのでしょうか

同じようなご経験された方アドバイスがあればお願い致します。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

ututnztoueさん、こんにちは。
ご質問から想像するに、ututnztoueさんの勘違いがありそうです。
整理してみましょう。

まず、売却予定の土地がありますね。
20ｍ先に道路がありますね。
ご質問は、そこまでの20ｍの部分ですよね？

ここが国道だったとは思えません。
たぶん認定外道路（いわゆる里道、赤道とも言う）でしょう。
公図を見ればわかります。
昔は「道」なので国民の財産として国が管理をしていましたが、現在は各市町村に任せられています。
用途廃止（払下げ）も市町村の裁量です。
里道は文字通り「道」ですが、家を建てるために必要な建築基準法の「道路」になるかはケース・バイ・ケース。

以下は順番に。

今回の里道を市道（道路法の道路）にするのは厳しいですね。
新規の市道の認定には、各自治体で基準を定めています。
たとえば幅が４ｍ以上、U字溝などの付帯設備が整っている、行き止まりなら終端に転回広場が必要、舗装済み、取りつきには隅切りがある、など。
その後、定例市議会に議案としてかけられ、議会の同意をもって認定になります。
たぶん「道」の形態から門前払いなんだと思いますよ。

建物を建てるには、敷地は建築基準法の「道路」に接していなければなりません。
たぶん20ｍ先は「道路」なんでしょうね。

ところで、その20ｍ部分って、そもそも建築基準法の「道路」ではないんですか？
もし道路なら、建物を建てることだけを考えるのなら市道の認定は必要ありませんよ。
地元の市役所の建築指導課などに確認してみてください。
考えられるのは、建築基準法第４２条第１項第３号、または第４２条第２項による道路などです。

で、「道路」ではない場合ですが…

ここでその土地（敷地）に建物を建てる方法を考えましょう。
まずその20ｍ部分を「道路」にすること。
市道の認定も１つの方法ですが、どうもダメなようです。
次に都市計画法の開発行為や建築基準法の位置指定道路にすること。
ただしハードルは高いです。

次にその20ｍ部分を敷地に取り込み、その先の道路へと接続させること。
いわゆる旗竿敷地（路地状敷地などとも言いますね）です。
この場合、その幅によって建物の用途や規模の制限を受ける場合があります。

市が買い取れといったのは、このこと。
里道のままでは建物が建てられないので自分の、敷地にしなさいよ、と言っているんです。

で、最後に逆質問。
その20ｍ部分の幅を教えていただけますけか。
差し支えなければ、都道府県まで教えていただけると路地状敷地の幅と延長による建築制限も検索できます。
（これは各都道府県の条例の規制なので）

補足

hanasuke12 様

丁寧なご説明ありがとうございます。
まず道幅ですが3.3m程車はスムーズに通れますがすれ違いや
大型車両の通行はできません。

都道府県については色々親族間の問題がありまして北陸地方とさせて下さい。

道路に関してはhanasuke12のおっしゃる通り国道ではなく国有地らしいです。
土地に関しては用語も含め全く無知ですので不動産屋さんの担当者・お役所の言う事鵜呑みしてます。

国の財務担当の話では過去に訴求して使用料の請求があるとも言われています。

今更払えと言われてもそんな状況です

回答No.4

onbase koubou（@onbase）

補足を拝読しました。

他の回答にもありますが「国有地」と「国道」ではまったく状況が異なりますのであいまいにせずわからないことはわかるまで聞いたほうがよいです。

さてすでにしっかりした回答がありますので蛇足的になりますが、質問者さんの土地に行くためだけにしか使えない土地なら買い取りを求められるのはなくはない話です。

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12）

補足、了解しました。
国有地ですと、どうも認定外道路（里道）ではなさそうですね。
雰囲気から、どうも建築基準法の道路でもなさそうです。

＞国の財務担当の話では過去に訴求して使用料の請求があるとも言われています。

おそらく占用料のイメージなんでしょう。
同じ法定外公共物でも水路の場合は確かに手数料を支払って占用許可を受け、その許可を更新し続けなければなりません。
里道は「道」なんで、占用という概念はありません。
当然、占用料も不要。

ってことは、道路財産ではない国有地なんでしょうね。
ここらあたりがはっきりすれば、もう少し確かなお答えができると思うんですが。

まず結論。
接道の取れない袋地であれば、買う（払下げを受ける）ことが望ましい。
今が更地かどうかわかりませんが、建物を建てられない土地であれば、ましてや進入すらできない土地であれば、価値はありません。
天と地ほどの差があります。
払下げは実勢価格（よりちょっと安い）で取引するので、悪徳業者のようにふっかけられる心配はありません。

あと、路地の長さについてです。
たとえば石川県を例に出してみましょう。
石川県建築基準条例の第６条に、「敷地の路地部分の幅員」の規定があります。
簡単に言うと、店舗、共同住宅、長屋などの用途の場合、路地の延長に対して最低限の幅の制限がかかります。
たとえば路地が20ｍ以上のときには４ｍの幅が必要。
今回の場合、３ｍ以上４ｍ未満なので、路地の長さは20ｍ未満に設定しまければなりません。

ただし、普通の住宅（専用住宅と言います）で２階建てまでの場合には、幅は２ｍあれば良く、長さの制限はありません。
なので２ｍ以上であれば気にすることはありません。

そこの市役所（かな？）に建築指導課のような部局があると思います。
できれば、なるだけ多くの情報を持って相談してみてください。
役所はあなたにどうしろ、という回答はできませんが、状況を説明することはできます。
それからご自身で判断してください。

お礼

解かりやすいご回答ありがとうございました

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

まず「国道だから売却できない」というのがよくわかりません。
所管がどうであれ公道であり、公道に接している土地であれば問題ないはずです。
また一般的に国道の一部分だけを市道に移管するというのは考えにくい話です。
これが「現況は道路であるが道路認定されていない国有地」であれば「公道に接していないので宅地としては売却しにくい」ということで話は通るのですが・・・・。
さらに国道のままであれば売却するか（できる）は国の判断になりますので市が「路線価で買い取ったら」というのも変な話です。
少し補足をお願いします。

お礼

解かりやすいご回答ありがとうございました。

補足

onbase koubou　様

よく解からない事が多く質問もどう質問して良いのか解からなく申し訳ございません

今回買い取れとの話は国の財務担当者の話です
この様な話はよくあるお話なんでしょうか