入居審査了解後のお断り

質問

管理会社の社員です。
家主の了解により入居審査了解を仲介業者に伝えた後、事前に分かっていればお断りしたであろう内容が分かったとします。
しかしながら如何なる理由をもってしても審査了解後にお断りをするならば、相当の違約金の支払い義務が発生しますでしょうか？
もし発生するならば、それは貸主側から借主への場合のみなのでしょうか？（借主からの断りは日常茶飯事ですが、その際にこちらから費用の請求は普通行わないので）

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

in_go-ing　です。

　『お礼』拝読いたしました。

>　「違法だ！」と訴えられうるのか？そのリスクは大きいのか？

　これは先にも書きましたが『事前に分かっていればお断りしたであろう内容』によるでしょう。貸主側に直接的な損害を与えないような（たとえば差別的な理由）であれば問題ですが、損害が予見されるような内容（個人破産歴があるとか前科があるとかの理由）なら当然断れるでしょう。私なら訴訟を覚悟してもお断りします。要は、大家も経営ですし、居住者様の住環境を維持するのも大家の責任と考えています。そのためには“やせ我慢”も必要でしょう。（笑）

回答No.2

noname#203300

大家しています。

>　如何なる理由をもってしても審査了解後にお断りをするならば、相当の違約金の支払い義務が発生しますでしょうか？

　その『理由』にもよるでしょうが、最近では借主さんたちが多用している『契約前ならノーペナルティーでキャンセル可能』という“権利？”を使いだしている貸主もこのサイトでは散見されます。

　困った時代になりましたが、これも借主さんたちが権利を乱用した結果でしょう。極近い将来には借主さんは契約がなされてカギを受け取ってからでないと今の住居の『解約届』も引越しの手配もできなくなるのが“常識”となるのでしょう。

お礼

有難う御座います。
民法における諾成契約の概念に則るのであれば借主→借りたい、貸主→貸しますで契約成立ですよね。
一昔前であればその後のキャンセルは手付け貰いますよという不動産会社も多く、一部の会社によってはキャンセルしても手付けを取らないことが売り（良心的？）というスタンスでした。
しかし昨今においては、仰る様に借主側は契約書や入金どころか「まだ鍵を受け取っていない」限りは例え契約開始日前日であっても当然の様にキャンセルをしてきます。（流石に契約開始日以降であれば鍵を取りに来ているかいないかは論外となるでしょうけれど）
昔に比べて物件数が増えて買い手市場になった事、仲介業者が契約欲しさに無理やり申し込みをさせるので客の気持ちががその後揺らぐことが揺らぐことが理由で無かろうかと思います。
かと言って貸主側が同等の権利を主張して簡単に申込みをキャンセルするのであれば、買い手市場が続く限りは仲介業者の不信を買い家主業が立ち行かなくなることでしょう。
しかしながら「万に一つの」ケースとしてこちら側からお断りをする場合に、「違法だ！」と訴えられうるのか？そのリスクは大きいのか？について悩んでいる状態です。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

集合住宅での話と勝手に理解してお答えします。

私、管理組合役員(理事長)です。私どものマンションの「管理規約」では、賃貸での入居者に対して、大家(区分所有者)は、入居を希望する賃貸者に「管理規約」や「使用細則」を熟読させて、マンションのルールとでもいうべき「管理規約」を遵守するという「誓約書」を大家に提出しなければいけないという決まりになっている。で、その「誓約書」は管理組合理事会に提出されて、そして、エントランスホールの住居人表示板のネームづくり、郵便ボックスのメール作りなどが行われる。

だから、「管理規約」に照らして厳密に言えば、大家の了解があったというのでは何ともならず、大家の手元に賃貸者の「誓約書」(私どものマンションでは書式が決まっている)が届き、そして、その文書が理事会審議され、特に問題が無ければ、役員了承で、それで初めて入居が可能になるというのが本来の形。

だが、悲しいかな、たいていの管理会社フロントマンは、そういうことを知らない。勝手に入居させて、本名不明の人とか入れちゃう。ひどくなると、マンスリーマンションとして貸し出すオーナーが出てきたりする。そして、そういう事実を管理会社がグルになって隠す。そういう違法を行うための「裏金」が動いている可能性もある。

事前とか事後は関係ない。契約書というものには、必ず「誠実義務」が課されているので、不利益になるであろうことを事前に通知せずに、事後に発覚した場合、それは「契約違反」となる。　

そもそも「審査」の「了解」って、管理会社とか、大家がやっちゃダメでしょって話。そんな権利、管理会社に無いんだよね。そういうことをやってる管理会社、確かに多いけど、それはダメ。何か「入居審査」と称して「利権」稼ぎしていると疑われるだけ損だよね。

一度、「管理規約」に含まれる「専有部(共用部)使用細則」を読んでごらん。必ず、「誓約書」をマンション管理組合理事会に提出すべしと書いてあると思いますよ。分譲マンションで、賃貸に出す人がいるとして、その室、誰に貸しても好いわけがなく、管理組合の了解を要するというのは当たり前の話。マンションの資産価値の維持の為にも、入居者選定は必要なこと。誰ても良いということだと、マンション内マナーの維持が困難になる。

次回の理事会開催が先の話であれば、少なくても、賃貸者の「誓約書」を理事長に示して、「理事長承認」を貰いましょう。そういうのが、正しい管理会社フロントマンの仕事。そして、次回理事会で、「誓約書」を提示しつつ、入居者了承の事後報告で良いのだと思いますよ。

お礼

有難う御座います。
説明不足で誤解を招いてしまいましたが、賃貸マンションにおける案件となります。