家主側からの解約予告

質問

仲介業者が作るアパートの契約書についての質問です。

条文の抜粋
・貸主と借主から解約の申し出がなければ本契約は２年ごとに自動更新
・期間内の解約の場合は貸主・借主ともその１か月前に予告。予告不足の時は家賃を日割精算

字面通り理解すると家主側からも１か月の予告期間を設ければ契約解除できるようです。しかし実際は家主都合による解約は借主に相当の補償を積む(家賃６か月等)のが慣例と聞きます。

もしこの慣例が事実すると上の条文に何か意味はあるのでしょうか？大変疑問なのでよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#212724 · ベストアンサー

大家しています。

　民法上では『解約の予告期間』は３ヶ月となっています。（民法617条）　これを一般の賃貸契約で１ヶ月や２ヶ月としているのは借主さんの都合を考えてのことなのです。民法通りに行けば引っ越しを考えたら３ヶ月前に『解約届』を出さなければならないし、１ヶ月前に出されたら、大家は黙っていても２ヶ月分の家賃が入る。なんと素晴らしい！（笑）　借主さんは下手に次のお部屋を決めてしまうと３ヶ月分を二重に払うことになる。ちょっとの期間でも二重に払いたくないなんて借主さんは多いですよね。

　一方、大家の側からの『解約』には『正当事由』というものが必要です。質問者様のお書きになっている『家主都合による解約は借主に相当の補償を積む(家賃６か月等)のが慣例』なんて『都市伝説』の部類ですね。大家側の『正当事由』なんて人命に関わることくらいしか認められないのが一般的な認識でしょう。『立退き料』なんて『相場』はありません。判例から推測するに『借主が一銭の持ち出しも無く、新しい部屋で同じ生活を継続できる』ってことらしいですが、様々な事情（滞納の過去や、トラブル）が考慮されるようですから千差万別、事案によって違ってきます。要は、大家側が『信頼関係の崩壊』を如何に立証するか次第です。

　大抵の条文には『滞納時には予告なく契約を解除できる』なんてのもありますが、どこぞの神社のお札ほどの『お利益』も無い。

　まぁ、気になるようでしたら契約前でしょうから書き換えを要求する自由は保障されています。が、同時に大家側にも契約自体をお断りする自由もあるわけです。

　あとは質問者様のご判断でしょう。

お礼

法的な側面含め私の知りたいことがすべて書かれてあります。

大変参考になりましたのでベストアンサーにさせていただきます。

どうもありがとうございました。

回答No.3

hekiyu

"しかし実際は家主都合による解約は借主に相当の補償を積む(家賃６か月等)
のが慣例と聞きます。"
　　　　↑
一概にそうとも言えない場合もありますが、
そういう例が多いのも確かです。

そもそも、大家さんから解除するのは、正当な
理由が必要です。
現実には、借り主が拒むと、中々解除できません。

”もしこの慣例が事実すると上の条文に何か意味はあるのでしょうか？”
　　　　　↑
無知な借り主に対しては、大いに意味がある
と思います。

お礼

>無知な借り主に対しては、大いに意味がある

これだけの話で、早い話がインチキですよね。

ありがとうございました。

回答No.2

Misaki-27

家主からの解約は、家賃滞納などによる強制退去も含まれますよね？
家賃滞納、借り主側に問題がありなどの事での強制退去の場合、
気持ち的には「今すぐ出てけ」ですが、予告期間を設けるって法律がある。
どちらかと言うと借り主を守る制度ですよね。

家主の自己都合は、資産売却とか建て替えなんでしょうけど、
緊急を要するって言うのは少ないかな？

お礼

法文から考えると家主側には「通常の賃貸借の範囲内において」解除権はナイ！と読めますね。国の作った契約書のひな形にも家主側からの解除の条項はないのです。その理由も４の回答からわかりました。

ありがとうございます。

回答No.1

caf-caf

兼業大家です。

この条文のポイントは、２年ごと更新と期間の定めがあることと、１か月前に予告で解約できる旨が書かれていることですね。

借地借家法をご存じでない借主に、貸主が１か月前に解約通知を出した際にも、「１か月前通知で解約できると契約書にサインしただろう！」などと強制的に解約してしまおうとする内容ですね。

予告不足の家賃の日割清算も、強制退去の賠償を安く済ませようとする内容です。

少なくとも裁判となれば、借主は借地借家法を持ち出して６カ月前を主張し、立ち退き料も正当な理由なしで６か月分以上＋引っ越し代金なども請求してくるでしょう。
大家側は、借主に一方的に不利な契約をさせたとして負け、かなりの額を支払うハメになりそうです。

一昔前までは、こういった悪質な契約をさせる仲介業者がいたとの話もありました。
しかし今では、誰もが借地借家法や賃貸問題のＱＡなどをネットで調査できるなったので、このような契約自体が借主に不利であることも簡単に借主が知ることとなりましたね。

質問者様が大家側であれば、このような条文は不利になりますから、最低でも解約通知は６か月前（借地借家法）としておくと良いです。
質問者様が借主側であれば、このような仲介業者や大家との契約は再考されると良いと思います。

お礼

２年ごとの自動更新ってのがもう意味不明ですね。家主から解除できないのですから【借主から】の解約予告の条項だけあれば十分です。借主から解約しない限りは（不法行為がなければ）永続的に借りられるわけです。

定期借地権もそうですが、まだまだ法の趣旨が浸透していないようです。

こんな条文出している不動産業者は全然信用できません。

非常に勉強になりました。

どうもありがとうございます。