マンション管理組合理事長です、困った組合員の対処法

質問

マンション管理組合の今期理事長になりました。
ある一人の組合員の方(Aさん)に困っております…。
いろいろあるので箇条書きにします。

■理事長含む役員は各戸持ち回りで一年毎に交代していたが、ある時からAさんが毎年理事長に立候補するようになり、それまでなかった理事長報酬を受け取るようになった。
■毎朝来ていたマンション清掃員が長続きせずなんども交代。いつしか全く見かけなくなり共用部の汚れが目立つようになったので、疑問に思い管理会社に問い合わせると、Aさんによる清掃員への苦情で交代が繰り返され、Aさん自ら清掃を担うとの申し出があったため現在お願いしているとの返答。時給をAさんに支給しているとのこと。
■前回の総会にて、職人さんにお願いしていた植栽の剪定(一階住戸の庭木も含む)を「費用が高い。剪定にこんなにお金をかけるならもっと他の事で有効に使うべき。私が剪定します。」とAさん自ら植栽剪定を担うとの申し出があり要検討となる。(他組合員は無償でAさんが剪定を代行してくれるものと思っている。)
■前回の総会にて、管理会社の担当者が次期役員を一新したいとの提案があり、私自身Aさんに対して少々不信感を持っていたこともあり、自ら理事長に立候補。
■Aさんから管理会社に対して、植栽剪定だけでなく共用部定期清掃(専門の機材を持つ業者に年2回お願いしていた)に関しても担いたい、両方ともそれなりの報酬をもらいたいという申し出があったことが発覚。
■管理会社に対するAさんからの苦情(いちゃもんに近い…)がこれまでひっきりなしにあったことが発覚。
■今期理事長になった私に対する要求などが頻繁に(週に3～4度直接口頭で、または直筆手紙の投函)されるようになる。
■「理事長以外の各戸(？)ポストに、自分が植栽剪定や共用部定期清掃を請け負う事についての賛否を問う書面を投函した」とAさんから突然聞かされ、「その結果、皆さんの了承を得たから管理会社に自分が植栽剪定や共用部定期清掃をやると伝えろ」と言われる。

見づらくてすみません。。

Aさんはとにかく利益を得たいのだと思います。
余剰金をもっと増やしたいからあの費用を削減しろ！とか、もっと安くやれる業者はないのか！ないなら自分がやる！とか、かなり細かくケチ臭い削減提案をしてくる割にはそれまでなかった理事長報酬を設けたりしていますし…。
今期も自分が理事長になり報酬を得ようとしていたのでしょうが、私が理事長に立候補すると、どれだけ理事長が大変な仕事で気苦労が多いかなど延々と諭され「絶対やめといたほうがいいよ～」とまで言い出す始末(苦笑)
私の理事長就任が決定すると途端に態度を急変させ、要求やクレーム三昧。嫌がらせかと思うほど。(嫌がらせなのかな…)
数年間Aさんが受け取っていた理事長報酬は年8万円、清掃員代理の時給も正規の方が交通費込みとしてもらっていた額と変わらず1200円だったそうで、小金稼ぎというには大きい額です。
なにより、その報酬が対価に見合っているとは到底感じられないことが困りもの。
正規の清掃員がやっていた時に比べて清掃が行き届いておらず汚れが目立っていますし、それについて他の住民からの苦情も管理会社に何度かあったとのこと。
今Aさんが躍起になって請け負おうとしている植栽剪定や共用部定期清掃に関しても、全くの素人であるAさんがやったところで二の舞となることは目に見えています。
そもそも剪定用のハサミや脚立、定期清掃用の機材などを持っていないのにどうするつもりなんだろう…。

報酬の有無に関わらず、同じマンションの住民が共用部の清掃や剪定などを行うというのは、よくあることなのでしょうか？
住民トラブルのもとになったり、逆に同じマンション内の住民ということでトラブルになりたくないが故に不満があっても言いづらくなってしまったり、
素人の下手な清掃や剪定などで共用部に手を加えられることで、大げさですが資産価値が下がってしまったり、
…と、私個人としてはあまりよろしくない印象です。

また、本来総会で決定すべき事を理事長に無断で各戸に書面を投函し賛否を問うなどという行動、これは明らかに問題ですよね？
Aさんの言いなり(？)になってしまっている管理会社にも問題があるように思いますが…どうなんでしょう。

Aさんに関する問題が山積みなこともあり、近々臨時総会を開く予定です。
私や管理会社など少しでも自分の思い通りに動いてくれないと、ひどく苛立ちクレームの嵐となるのですが、
他住民には都合のいい事しか言わず(こうする方がみなさんの為に一番良い！など)、結局裏では自分の利益になるように動かしているのがやっかいな所です。
みなさんから集めた大事な管理費で、たいした仕事もしないAさんの懐があたたまるのだけは阻止したいのです。

結局長々とAさんへの不満を羅列しただけのようになってしまいましたが…
Aさんの暴走をうまく止めるにはどうしたらよいのでしょうか！？と言うことです(T_T)
理事長に就任して2ヶ月。。
Aさんのことだけですでにもう疲れ果てています。(それがAさんの思惑？！)
それでも、一区分所有者としても所有者の代表としても現状をなんとかしたい思いです。
皆さんが住み良い場所にしたいです。

理事長として、こういった方にどう対応すべきなのでしょうか？

回答No.7

maikuro3

rijicho--さん　ご奮闘のこととお見受けします。
私の住んでいるマンションでは、管理委託会社に食い物にされ
迫り来る大規模修繕工事費用の支出に支障が出、各戸臨時徴収か
借り入れをしないといけない状態になると試算しました。
そして理事長に立候補しました。

理事会役員3名と言うことで、５０戸程度のマンションと推察します。

＜理事長報酬＞
私見ですが、この程度の規模のマンションで理事長報酬８万円／年は
高すぎます。
理事報酬を無報酬とする議案を上程することは賛成です。
私の住んでいるマンションの規約も理事報酬を受けることができると
謳われていますが、理事会で議題としたこともありません。
当然、総会にも議案としてかけていません。

＜日常清掃＞
これは、現管理委託会社に委託している業務と推測します。
その費用については、清掃員と管理委託会社の契約の範疇ですから
清掃員契約については、勝手にさせておきましょう。
Ａさんと管理組合の契約関係は成立していません。
管理組合としては、管理委託会社に「日常清掃が雑になった」
「各所に汚い個所が見受けられる」と改善を求めましょう。
それでも改善できなければ清掃業務の委託打ち切りを考えてください。
私の住んでいるマンションも市のシルバーセンターに委託し契約しています。
都道府県別の最低賃金での委託契約です。

＜植木の剪定、定期清掃＞
まずご質問から
＞報酬の有無に関わらず、同じマンションの住民が共用部の清掃や剪定などを
＞行うというのは、よくあることなのでしょうか？
無償でやっていただいてもいいですが、事故があった場合のことを考え、保障等の責任が
管理組合にかからないように対応します。（確約書等をもらう）
有償の場合も同様です。
諸々の今後起こり得る問題を考えると、マンション外からの業者委託が正解でしょうね。

貴マンションの正常化に向けてのご活躍を期待します。

回答No.6

ゆのじ（@u-jk49）

再回答しないのが私の基本でしたが、貴方のお尋ねに対しては、例外とします。
私、昨年、リプレイス（管理会社変更）をゴリ押し（総会上程議案説明書、第二号議案）した現理事長です。

＞実は現在別の管理会社に替えられないかと別会社に見積もりを依頼しているところでして、
＞臨時総会でも議題として取り上げる予定です。

ここで、貴方の勉強不足が露呈しています。総会上程は「議題」ではありません。あくまでも、「はい」か「いいえ」の二者択一で答えられる「議案」でなくてはならないのです。「議題」は話し合いの場である理事会でのもの。総会では、「議案」として提出されるので、その案件に対して話し合うのでは無く、手短な質疑応答のみというのが決まりになっているのです。あれやこれや話し合っていては、「はい」、「いいえ」の決定が出来ません。事前の議決権行使（委任状提出も含む）も不可能です。そういう理屈を法的にでは無く、一般通念として、理解しましょう。

＞ですが、あれだけ色々と管理会社に対する不満を訴えていたAさんは
＞なぜか管理会社の変更には反対のようなんです。

管理会社変更の引き継ぎは大変にやっかいです。設計図などの重要書類、修繕履歴、管理費徴収などの銀行関係書類とか、鍵とか、諸々の引き継ぎに、常に、理事長が立ち会って、間違いなく、全てのものが移管されていくのを現認しなければなりません。平日でなくてはならないものもあって大変です。

機械警備（遠隔警備）のシステム交換、管理室の鍵の交換、更には、現行のもの、および、解約のものを含めて、全ての現存する銀行通帳の確認も必須。マンションの鍵っていうのは、いろいろある。外部業者のためのものだけでも、例えば、エレベーター保守関係業者の隠し鍵ボックス、管理会社緊急時の隠し鍵ボックス、遠隔機械警備業者のための鍵ボックスなどなど。そういうものの隠し場所（一般の人は知らない場所）、全て、新たに設置しなければ、急場で、業者が入館できない。

管理会社の切り替え期日の数日間は、本当に理事長は忙しい。まあ、丸投げにしちゃえば、立ち会いもしなくて良いので楽だけど、リプレイスを仕掛けた理事長としては、そうはいかない。それをやっておかないと、管理会社変更で、沢山の重要書類が紛失する。設計図が無くなるのもリプレイス時に多い。実は、前管理会社が紛失していて、引き継げないこともある。

前理事長が管理会社の変更に反対するのは、引き継ぎの際の理事長立ち会いで、様々な悪事が露見するから。管理会社とグルになって隠していた様々なことが露見するから。「これは、いつから、誰の指示でこうなったのですか？」、「ここは管理規約に違反していますが、どういう経緯で、このようになったのですか？」と、これからキチンと管理しようという新管理会社が旧管理会社のフロントマンに聞きますから、その横に理事長が居れば、全部、バレちゃう。前管理会社と前理事長の癒着構造がはっきりする。理事長の引き継ぎ立ち会いによって、前管理会社が、如何に好い加減に、管理していたかが、より判然とする。

あと、役員に「監事」は居ないのでしょうかね。監事の居ない理事会って、ダメでしょう。法的にも、そういう理事会、認められない。多分、監事のことを貴方は失念している。A氏が会計担当であることを忘れていたり、それって、理事長としてまずい。理事長としての適性に欠ける。

臨時総会では、それまでに臨時理事会を重ねて、そこでの見積比較、新管理会社のプレゼンテーションなどを経て、新管理会社を一本に絞る。で、その管理会社との新規契約承認を議案にすること。総会前に、新管理会社による「重要事項説明会」を実施すること。勿論、管理委託契約書（案）を事前に全組合員に配布しなければいけない。これは、法的な決まり。

総会で、リプレイスすべきかどうかの話し合いをするという発想は間違い。「はい」、「いいえ」で答えられるよう、「（理事会での協議で一本に絞られた）新会社との新規契約の承認をお願いします」と上程して、それに対して、「はい」、「いいえ」で答えて貰うということですね。前管理会社とは、「（1年毎に毎年ある）契約期間満了をもって契約終結」とするのが無難。「契約解除」ではなく「契約期間満了」によって、縁を切りましょうということの方が穏便。前管理会社を叩こうというより、より良い管理を目指してのリプレイスという方向性を明確にすべき。リプレイス＝正しくリセットという感覚。この際、リセットして、様々な書類、鍵類を確認しましょうということ。

まあ、ぶっちゃけて言えば、何処の管理会社も一緒。要は、管理組合理事会としての自主性の問題。理事会が勉強しなければ、何も変わらない。で、大抵の組合員は、そんな勉強をしたくないし、管理会社への丸投げが希望。引き継ぎで、前理事長の間違いが発覚して、貴方が前理事を責めても、それはやり過ぎと思うのが通常の住居者心理。ひとり、貴方が浮くことは目に見えているが、それでも、世のため、人のために「真実を追究」していけるかどうか。居住者全員を敵に回してでもやるという決意が無い限り、リプレイスは、なかなか難しい話。

いまの理事会、管理会社のフロントマンが居なくてもできますか？　事前に文書にて議題説明し、そして、議事録を理事長が作成できますか？　国交省の標準「管理規約」モデルでは、理事会議事録は、議長（理事長）が作ることになっていますが、そういうこと、知っていましたか？　そういう意味では、管理会社フロントマンに、理事会出席を拒否するところから始められるかどうかがポイントですね。

それと、最初の口先だけなら、いろいろ良いこと言ってくる管理会社ありますが、実際に、見積書として提出して欲しいと言うと、俄に腰が引ける管理会社ばかりということもある。仕様書すら書けない管理会社も多く、前管理会社のコピーに終始するところも多い。仕様を同一にしなければ、委託金額などの比較検討が出来ないという、もっともらしい理屈を言う人が居るが、こういう人を信用してはいけない。こういう人は、単に進歩の無い人。より良い仕様変更も含めて提案するのが誠実な管理会社であって、仕様を一つに決め付けようというのは、より良い仕事というものの放棄。理事会では、仕様と金額を吟味して、一本に絞れば良いということ。

貴方の文面だけからの判断だと、失礼ながら、リプレイスは、相当に難しい話という気がする。フロントマンの数倍の知識を事前に蓄積してリプレイスに臨んだが、それでも、今更ながら、かなりの腕力（知的・肉体的労力）を要しているというのが実情です。

回答No.5

merciusako

(1)理事長報酬
報酬を得るためには、管理規約でその旨が規定されていなければなりません。
一般的には、「役員は報酬を受けることができる」という感じでしょうか。
これがまず大前提です。
次に「報酬を出すかどうか、報酬の額はどうするのか」は、総会の決議が必要です。
報酬は管理費から出すことになりますから、管理費の使途として理事長報酬に使っても良いかどうかを区分所有者全員に判断して貰うということです。
当然、総会の議案にするためには、その前段で理事会がOKすることが必要ですが。
「管理規約に記載がない、理事会の審議もない、総会の決議もない」とすると、Aさんの独断で、不正支出ということになりますが。

(2)清掃員がAさんに交代
管理会社は、管理組合（理事会ではないです）と管理委託契約を締結しています。
日常の清掃業務は、その契約の業務内容に入っているはずですから、担当している清掃員を交代させることは可能です。
何らかの不都合があれば、理事会との協議の上の交代はありえます。
つまりAさんにしてもよいのです。
管理会社が契約の履行として責任を持ってAさんにする、理事会もOKした、ということであれば。
ただし、当初の清掃員とAさんを比較した場合、Aさんが適任ではないと理事会が判断すれば、管理会社に対して別の清掃員にするよう求めることになります。
なお、時給については、当初の清掃員の時給（契約書に明記されているはずです）を上回ることも下回ることもできません。
契約で、その金額で契約することになっているからです。

(3)植栽剪定
これも清掃員と同様に、契約の業務となっているはずです。
これまでの職人さんからAさんに交代することは可能です。
もちろん理事会が認めなければそれまでですが。

(4)次期役員の一新
管理会社の提案とのことですが、役員選任については、管理規約に定められた方法で、合法的に選出されているのであれば、管理会社が口出しすることではありません。
ただし、選出された役員が、管理規約や区分所有法、関係法規や条例などに抵触する、逸脱するという行動を取るようであれば、誤りを正す、ということはあります。
管理会社は、役員がどのような顔ぶれであったとしても、締結された管理委託契約に従って業務を遂行するだけですから。
まあ、管理会社が「今の役員のママでは管理組合の利益にならない」と判断して、具体例を挙げて説明し提案しているというのなら分かりますが。

(5)共用部定期清掃
清掃員や剪定職人の交代と同じです。

(6)管理会社に対するAさんからの苦情
管理会社が情けないですね。
様々な区分所有者がいますから、様々な苦情があってもおかしくはないです。
当然、ある一人だけという場合もありますが。
そのようなクレームに対して、ただ単に感情的な問題なのか、自社の業務遂行上の問題なのか、理事会と協議すべき問題なのか、総会決議を要する問題なのかなど、ひとつひとつ分別してにキチンと対応すれば済む話です。
それも管理会社の業務なのですから。

(7)理事長に対する要求
すべて文書にして貰ってください。
回答は「理事会にて審議し、必要であれば総会の議案にします。」
これだけです。
で、理事会で審議すればよいのです。
ほとんど全部却下でしょう。
まあ、場合によっては、継続審議としてしまうこともあるでしょう。
理事長は管理組合を代表しますが、理事長としての権限はほとんどありません。
年１回の通常総会で次年度の予算について審議しますが、その時に次年度ではどのようなことを予定しているのかが決まります。
で、理事会が管理会社を使ってその予定を実行していくのです。
この時、ガラスが割れた、ポンプが突然止まった、などの突発的な事案に対しては、時間がありませんから理事長判断で、ということになるのですね。
それ以外のことは、臨時総会あるいは理事会にて決定することが必要なのです。
その決定を受けて理事長が動くということです。

(8)Aさんによる書面投函
個人的に書面を投函することは何の問題もありません。
ただ、ご質問の「賛否を問う書面」、「皆さんの了承を得た」は問題です。
賛否を問うには、「理事会が総会の議案とするよう決議して、総会でその議案に対して区分所有者全員が判断する」ということでしかできません。（一部特殊な場合がありますが）
理事会も通していない、総会の議案にもなっていないのでは、個人的なアンケートでしかありません。
従って、「皆さんの了承を得た」ということも何の意味もなく、「管理会社に自分が植栽剪定や共用部定期清掃をやると伝えろ」という要求も根拠がないことになりますね。
アンケートの結果として、「Aさんにやらせてもよい」という意見が多かったのは事実かも知れませんから、理事会で審議して「理事会として、Aさんは適任ではないと判断したので、管理会社には交代を求めない」という文書を理事会のお知らせとして全戸配布すれば済みます。

Aさんについては、色々と書かれておられますが、「あなたの個人的な見解」ではマズイです。
理事会としてどう考えるかが重要です。
「理事会としてもあなたと同じ」ということであれば、管理組合の執行機関である理事会が決めた、ということになるからです。
で、管理会社と共同して事にあたればよいのです。

なお、Aさんが受け取った理事長報酬ですが、それなりの手続をとっていない、ということであれば、Aさんの独断ですから返還を求めることになるでしょうね。
管理組合の管理費を勝手に使ったということですから。
理事会で返還請求を決議して、Aさんに請求してください。
というか請求しなければなりません。
請求しなければ、不正を是認したことになりますから。

＞報酬の有無に関わらず、同じマンションの住民が共用部の清掃や剪定などを行うというのは、よくあることなのでしょうか？

よくあるかどうかは分かりませんが、マンションの共用部分の維持・管理の原則は、「区分所有者全員で行う」ということです。
共用部分は区分所有者全員のものですから、全員が責任を持ってやりましょう、ということですね。
自主管理といいますが、戸数の少ないマンションでは結構あると思います。
ただし、必ずしも全員でキチンとできるとは限りません。
まあ、色んな人がいますから。
そこで、管理会社に管理委託するのです。
管理会社との契約では、業務内容を選択することができます。
つまり、「管理組合の方でやるからこの業務はカット」ということですね。
日常清掃や植栽剪定を区分所有者がやっているというマンションはあります。
また、これらの業務を管理会社に任せず、地域のシルバー人材センターにお願いしているというマンションもありますね。
マンションそれぞれの管理組合の考え方による、ということです。

＞Aさんの暴走をうまく止めるにはどうしたらよいのでしょうか！？

そちらのマンションの管理規約を十分理解してください。
理事長は、理事会は、総会は、何をしなければならないのか、どのような手続が必要か、が分かります。

Aさんが何を言おうと、冷静に管理規約に則った対応をするだけです。
「管理規約のどこに規定されていますか？」と、逆に聞いてみてもよいです。
場合によっては管理会社に説明させてもよいでしょう。
その場で判断できなければ、「理事会にて検討します」です。

まず、管理規約さえ十分に理解していれば、Aさんの言うことがいかにおかしいことかが分かるはずです。
理事会として正しい対応を続けていれば、Aさんとしても言うことがなくなると思いますよ。

長文になってしまいました。
申し訳ありません。

大事な財産です。
大変でしょうががんばってください。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

有り得ない不思議な話。多分、貴方は管理会社に騙されています。

＞総会にて、管理会社の担当者が次期役員を一新したいとの提案が

輪番制なのに、そして、折角、理事長を継続してやってくれている人が居るのに、役員一新の提案というのが意味が分からない。なにより、管理組合役員の一新を提案することは、管理会社の仕事として不適切。役員一新で誰が得をするか考えるべき。役員一新で、つまり、貴方のような素人を理事長に据えて、好き勝手に仕事をしたいというのが管理会社の本音であることに気が付きましょう。管理費を安くしておいて、多額（割高）な工事費で取り返そうというお馴染みの手法を駆使したいのですね。このままだと、貴方は、管理会社と癒着している理事長として吊し上げられますよ。全ての工事の元請けとして、割高な工事費を得ている管理会社からキックバックを受けている理事長と判定されますよ。最悪、マンションからの強制退去ですね。

次に、管理委託書には必ず「仕様書」があります。そして、そこには管理業務内容が明記されています。清掃業務の「仕様変更」は重大な契約内容変更ですから、重要事項説明を全組合員に対して実施する必要がありますが、おそらく、これを実施していない。契約内容に変更が無い場合、理事長一人が説明を受ければ良いということになっていますが、清掃業務の「仕様変更」は、間違いなく、管理委託業務の内容変更ですから、総会前に、管理委託契約についての「重要事項説明会」をすることが法的に義務づけられています。管理会社は、そういう手続きを経ずに勝手にA氏に業務委託したわけですから、これは、明らかに契約違反であることに気が付きましょう。第一、A氏に業務委託しているのに、理事会が知らなかった、誰もそれに気付いていなかったというのは、明らかに管理会社としての善管義務違反、誠実義務違反。報告義務違反はいかんともしがたい。

それにね、定期清掃（通常年間四・五回）、特別清掃（年間一回）と、日常清掃は別物だが、そういう認識、ありますか。区別できていますか。おそらく、日常清掃のみの移植だと思いますが、そのあたり、管理会社に確認していますかね。

こういう不実な管理会社を放置すると、貴方が疑われることに気付きましょう。このままだと、貴方は管理会社の「犬」という位置づけになっていますよ。管理会社変更（リプレイス）案件を総会提出すべきだと思いました。

A氏の言っていることは正しいと思います。次回理事会で、清掃、植栽業務の委託先変更案件を協議して、賛成多数ならば、臨時総会で、管理委託「仕様」変更案件として、A氏への移管案を盛り込みましょう。その際、貴方自身が、理事長として数社の清掃業者から相見積を取りましょう。見積集約を管理会社に任せていてはいけません。清掃業務は、契約内ですから、管理会社は当事者。当事者に、相見積を任せても信用できません。
見積もりをきちんと集めること、そういうこと、理事長としてやれるのであれば、貴方は信用される理事長になれますが、そのあたり、全部、管理会社におんぶにだっこですと、貴方は疑われる。まずは、管理委託契約書内の「仕様書」部分を精読しましょう。まずは、貴方自身が、管理会社に何をお願いしているのか承知しなければならないのです。

A氏の言っていることは、清掃植栽を総会案件にして欲しいという意味だと思いますよ。それではっきりしますが、既に、勝手にA氏に業務委託してしまっている事実は消えず、管理会社としての失態は明らか。貴方も、清掃業務に不満があれば、それは、清掃業務も委託範囲である筈の管理会社に苦情を言うべき。戦いの矛先を間違えているところが、貴方の危険なところ。貴方がA氏を攻撃すればするほど、貴方は疑われる。粛々と、A氏への報酬額も含めて理事会で協議して、今度こそ、管理会社抜きでの臨時総会で諮れば良い。清掃、植栽を管理組合との「直契約」として、その業務の対価として存在していた管理会社への支払い月額を低減する。植栽を管理組合直契約にしているところは全国的に見ると案外多い。

私なら、迷うこと無く、管理会社変更する。そういうリプレイス案件を総会上程すれば、清掃植栽仕様関係も、一度に片が付く。リプレイスするだけの度胸とか能力が無いのなら、ここは一旦、後方に下がるのが貴方にとって得策。

少なくても、無断で清掃業務を移管したペナルティとして、月額管理委託料金から清掃代を差し引いて支払うことを理事会決定し、管理会社に通告しましょうかね。それにしても、日常清掃ならば、管理員の通常の業務範囲だから、特に金はかからないはず。

こういう好い加減な管理会社をA氏は放置できないのですよ。
貴方は管理会社に担がれちゃった不幸な人。

補足

u-jk49さん、ご回答ありがとうございます！

とても詳しいご説明で、大変参考になりました！
本当にありがとうございます。助かります(T_T)

＞貴方は管理会社の「犬」という位置づけに
＞貴方は管理会社に担がれちゃった不幸な人
情けないです…。
実際そうなのかもしれません。
管理会社の不誠実さは今回理事長になってやりとりをし始めたことで一層よくわかりました。
まずは管理委託契約書によく目を通してみます！

＞定期清掃（通常年間四・五回）、特別清掃（年間一回）と、日常清掃は別物だが、そういう認識、ありますか。区別できていますか。
あまり詳しくはありませんが、日常清掃(ほぼ毎日)と定期清掃(うちのマンションの場合は年2回)が別物であることは理解しております。
Aさんが報酬をもらってやっている清掃というのは日常清掃のみです。
そしてその他に定期清掃や植栽剪定も自分にやらせろというのが現時点でのAさんの要求です。

＞戦いの矛先を間違えているところが、貴方の危険なところ。
Aさんへの鬱憤で私自身冷静さを欠いていたと気づかされました…。
そして、
＞私なら、迷うこと無く、管理会社変更する。
のお言葉で、だいぶ自信が持てました。
実は現在別の管理会社に替えられないかと別会社に見積もりを依頼しているところでして、
臨時総会でも議題として取り上げる予定です。
ですが、あれだけ色々と管理会社に対する不満を訴えていたAさんはなぜか管理会社の変更には反対のようなんです…。
「今よりしっかり管理してもらえそうな大手さんにいくつか見積り依頼してます。」と伝えると「そこまでしなくていいだろ！！」と不機嫌に…。
「もっと安い管理費になるかもしれませんよ？」と言ってもダメです。
Aさんは管理会社の変更をなんとか阻止したいようでして、これまた「有り得ない不思議な話」なんです…(T_T)
(管理会社が変わると利益が得られなくなるから嫌なのかな？)

回答No.3

atelier21

管理会社の姿勢に問題があり　替える案も検討

質問者さんと同じ考えの方達を募る

兎角　何も言わない住人が多く　陰口が多い

誹謗中傷の怪文書等に　負けない様に

質問文を端的に纏めて　住人に配り理解を求める

補足

atelier21さん、ご回答ありがとうございます！！

＞管理会社の姿勢に問題があり　替える案も検討
そうなのです。問題ありなのです。。
私は、Aさんにも管理会社にも不信感がありました。
実は別の管理会社に替えられないかと別会社に見積もりを依頼しているところです。
大手の管理会社ですが、今の管理委託費よりも安くなりそうな気配です。
臨時総会ではその点についても議題にあげる予定です。

回答No.2

1paku

ほとんどの人が、Aさんのお金に汚い性格を知らないのが問題でしょう。
過去の、報酬の件などを全員に報告し、正常化の提案。
Aさんが理事長になったのも、いろいろな提案をしたのも、結局、自分が金欲しさの目的だったのかと、皆が知れば、風向きは変わるでしょう。

Aさんの次の理事長の貴方は、無報酬の奉仕の態度を貫かなければいけません。
剪定や清掃、無報酬でやってもいいという人が他に現れればいいですね。
そのことで、Aさんの欲深さがよりはっきりとするでしょう。

監査役として、外部から押しの強い正義漢を助っ人として来てもらう手もありますね。
管理会社から誰か来てもらい、他のマンションの状況などを参考に意見を言ってもらうといいでしょう。

補足

1pakuさん、ご回答ありがとうございます！！

おっしゃるとおりです。
Aさんの本当の姿を他住民は全く知らないのです。
Aさんがうまいこと言って管理会社が悪者であるかのように仕立て上げており(まぁ実際それも一理あるんですが)、他住民のAさんに対する認識は「その悪者に色々意見してくれる面倒役を買って出てくれたいい人」みたいな感じかと思われます。

＞Aさんの次の理事長の貴方は、無報酬の奉仕の態度を貫かなければいけません。
ごもっともです！
なので、理事長に就任した際に「私は無報酬で結構です」と伝えました。
そもそもここが一番の削減箇所だろうと思っておりましたので(苦笑)
理事長報酬の廃止について臨時総会で議題にあげる予定です。

少々厄介なのが、就任時にAさん以外の数人の方から、
「いやそれはもらっておきましょうよ…今までもらっていた方がいたのにっていう不公平感がでますから…」
「報酬がもらえるから理事長になりたいっていう方が今後いらっしゃるかもしれませんし…」
などと諭された経緯がありまして…。
そう考える方もいるのかぁと思いつつも、Aさん以前に理事長をやった方たちは無報酬だったけどそれは不公平じゃないの？とも思いましたが(苦笑)

回答No.1

noname#224282

ご苦労様です。よく立候補なさいましたね。

書いてあること、質問者さんの認識で問題ないと思います。誰もやりたがらず輪番制になっていた理事長職を「商売」として引き受けるなんて、なんてちゃっかり者なんでしょう。

ご自分で書かれているとおり、全ては理事会、総会で決めるというのが大原則です。少なくとも理事会で承認を得ない「支出」はありえないでしょう。
それなりの規約が既にあろうかと思いますが、当面は攻撃に耐えつつ、規約の改正是正に努めてはいかがでしょうか。
理事や理事長の罷免の方法、再選の制限、支出に関する取り決め（あると思いますが理事会議事録に記載されていない支出はありえないので）など穴が無いか見直してはどうでしょうか。
将来にわたって質問者さんが延々と理事長を務めるわけにはいかないと思うので、将来に禍根を残さない「規約」を整備しておくことをお勧めします。

ひとつ注意すべきは、理事会から管理を委託しているマンション管理会社が、仮にＡさんを雇って業務に充てているなら苦情は管理会社に伝えるほうがいいでしょう。あくまでも契約上は理事会と管理会社、管理会社とＡさん、なのでＡさんを雇おうが委託しようがそれは管理会社の責任の下に行ってもらいましょう。
庭木の剪定や清掃業務も、複数社から相見積もりをとって判断すべきで、その選定条件にＡさんのような個人事業主が入れないよう参入障壁を設けておけばどうでしょうか。（技術、技量、継続性を確保する為、株式登録された事業者を対象にする、等）

現管理会社が業務を引き受け、そこにＡさんが現れるのは仕方ありません。上述の通り、不備があれば管理会社に通告すれば、前理事長をかばってまで雇用することはないと思いますが。

また勝手にポストに投函した「アンケート」で「議決」されたなんてのは論外です。このあたりは現理事会でしっかり腹を会わせておきましょう。

長くなりましたが、ポイントは質問者さんが辞めた後も「Ａさんが参加できない規約作り」が大命題だと思います。

ご参考まで。

補足

kks_no_genさん、ご回答頂きありがとうございます(T_T)
とても参考になります。

現規約が穴だらけであることは以前からなんとなくわかっていました…
Aさんがその穴をついて自分の都合のいいようにしていると知り、ようやくこれではいけないと思い立った次第です。所有者として情けない。。
今期のうちに規約の改正是正！！ですね！
出来る限り頑張ってみようと思います。

ですが、その上で一点大事なことを忘れていました。
＞現理事会でしっかり腹を会わせて
の一文で思い出したのですが、実はAさんが現理事会役員の一人なのです…。
すっかり忘れていました。
小規模マンションのため役員は理事・副理事・会計の三名なのですが、Aさんは会計に立候補したんでした…。
(管理会社から役員一新したいと言われていたのにも関わらず半ば無理やり…)
臨時総会までに話し合っておこうと思ったんですが、Aさんに内緒で副理事とだけで話し合うのはやはり良くないですよね…。
後でバレたらそれもまたなんやかんや面倒なことになりそう＞＜