投資不動産についてお尋ねします

質問

１５０万円から４００万円までの物件で、不動産を取得したいと思います。
　損得の計算の仕方、取得時，ランニングコストなど初心者向けに
　学ぶのにはどんな方法があり、何がおすすめでしょうか

　内装，管理、集金などを自分でする場合。
　お任せの場合なども含めて知りたいと思います。

回答No.2

koiprin · ベストアンサー

投資の損得は、すべて投資に対してのリターンです。
400万円投資して、毎年40万円であれば、10％のリターンですから、銀行預金などと比べれば随分実入りが良いと考えられます。

ただし、不動産は固定資産税がまずかかります。
そして物件取得に当たり、仲介手数料名義変更に登録税や司法書士への支払いなど物件に対して約7％前後かかりますので、それらを上乗せしたうえで判断をすることが大事です。
なので、400万円の物件であれば、430万円程度の投資と考える。
すると40万円のリターンであれば、9.3％の収益率。
また、区分マンションであれば、管理費がかかります。
特に150万円～400万円だと家賃も3万円前後でしょうから、1万円以上管理費を取られるとまったく実入りがありません。
400万円の物件であれば、固定資産税が2～3万円でしょうか。
それに1万円の管理費であれば、年12万円。
40万円の収入からそれが引かれて、手残りが25万円程度です。

管理などを任せると、相場は家賃の3～5％ですが、家賃が少ない場合は固定で5000円程度はとられることになると思いますので、それが1年で6万円。
これで手残りが19万円です。

減価償却も大きくはとれないので、税金などでさらにとられてしまうと、投資としては微妙です。
また、空室になると0％の収入になってしまいます。
どうせならそれを頭金にして、借り入れをして一棟物のアパートなどを借りたほうがリスクを抑えられると思いますよ。
不動産投資用の本はいっぱい出ていますので、まずはいろいろ読んでみてください。

お礼

トテモ解り易く有難うございました。

回答No.1

titelist1

中古マンションを購入して賃貸収入を得たい。400万円までの資金では無理がありま。まずは借りる立場で考えてみることです。その程度の費用で入手できる物件ならば、家賃を払って賃貸には入らず、中古マンションを購入しようとするからです。借りる者は買いたいけれども買えないから賃貸に入居するのです。不動産投資は確実で、うま味も大きいのですが、大きな資本がいるのです。誰にでもできることではありません。まずは最低でも1000万の自己資金を持つことです。借り入れではうま味がありません。
何事も自分でするのは良いことです。特に不動産屋に任せるのは良くありません。指南書なども読む必要はありません。実践することで学んで行けます。良い物件を取得すれば自然と収益が生まれてきます。年間家賃収入を取得額で割った表面利回りが15％あれば健全です。この程度ですと実質利回りが10％程度になり、10年間で取得額の元が取れて、その物件をタダで手に入れたことになります。

お礼

先の方のご意見もためになりましたが、こちらの話もうなずけます。

ぐたいてn生成り周りを考える事で、取り組み方がイメージ出来ました。
頂いたご意見をカテに勉強してみます。

有難うございました。