不動産投資では、購入資金はある程度借入れをした方がよいのでしょうか？

質問

不動産投資について初歩的な質問ですが、物件の購入資金の借入れ（=融資）を受ける場合と受けない場合のメリット・デメリットを教えてください。
例えば、アパート経営（土地つき）で4,000万円の物件を購入する場合、自己資金は1,000万円・2,000万円・4,000万円（=全額）の3パターンではどれがいいのでしょうか？
借入金利が発生しない分、当然無借入の方がいいと思うのですが、2軒目・3軒目を考える場合は借入した方がいいようにも思います。

また、借入金利3%で実質利回り5%（空室率・営繕費・管理費などを除いたキャッシュフローとして）があった場合、いくら借入しても単純に2%の利益を得ることができるのでしょうか？（借入できたとしてです）
これを考えると、少しでも自己資金を抑えて借入金を増やし、次々とこのパターンの物件を購入していけば2%×物件数の利益が得られることになるのでしょうか？

初心者で初歩的な質問であることにご容赦下さい。

回答No.6

mikio1229

→融資を受ける場合
　メリット：
(1)レバレッジを効かせることで、今の手持ち以上の投資ができるため、当然ですが大きく投資ができます。
(2)自己資金を少なくする事で、次物件の借入れがしやすくなる。

デメリット：
(1)利息に」対するリスクを負う
(2)借入れが少ない＝支払いが少ないので、損益分岐点が下がる。

メリットもデメリットも年齢、年収、勤務先、資産により異なり、個人のビジョンにより変るものなので、
あくまでも一般的な答えです。

参考URL：

http://www.oyasan.jp/risk/risk6.html

回答No.5

YUTAMAKI

投資は自己責任である以上、自分以外の誰もその責任や手法を担保できないものです。
CFはキャッシュフローです。
潤沢な自己資金の投入からレバレッジを駆使した投資まで、全くその時々の状況にもよります。金利の情勢、不動産価格の状況等、外的要因に左右される部分もあれば、自分のメンタルな部分もあることでしょう。例えばフルローンを引いて、億単位のローンを組む重圧とか。
私は利回り、CF、立地設備間取り、そして出口の迎え方を念頭にしたインカムゲイン投資を心がけたいと思っていますが、もちろんキャピタルを得る手法も否定はしません。
その手の不動産投資本をたくさん読むことも重要ですが、その本は今までの一番いいときを書いているに過ぎないのです。現在から未来にかけて、経済変動が続く限り同じことはありえないのです。マニュアルは存在しません。
やはり、実地のマーケットに長けた業者と親しくなること、これしかありません。百聞は一見にしかず、ですね。任意物件を得ることは難しいことですが、一旦その中に入ると、その情報の早さには目を見張るものがあります。その果実を得るには努力のみ。
収支計算ができるようになったら、たくさんの物件を見てみてはいかがですか？

お礼

大変、参考になるコメントを頂き、ありがとうございます。
勉強を始めたばかりで、不動産業者とよく話をしたこともありません。
収支計算のカラクリを理解することばかりに頭がいってましたが、百聞は一見にしかず、の重要性が短い文章から感じ取ることができました。

回答No.4

YUTAMAKI

サラリーマン大家です。
レバレッジの概念はご存知でしょうか？ただし、フルローンは危険です。ご用心、ご用心。
ご質問者様は、収支計画書を作っていますか？これは必須です。
借入金利、経費、そして最も重要な税金（住民税・都市計画税・所得税）等々を加味した実質のキャッシュフローを算定しなければなりません。「黒字倒産」の意味を知ることが、経営への一歩です。
私であれば、２０００万円以上の資金が有れば、複数の物件に投資しますね。
１千万円でも複数への投資も可能でしょう。レバレッジのかけ方は条件次第ですね。（勉強が必要です）
私の物件は表面１７％、実質１５％ですが、この利回りを維持するのなが目下の課題です。
そのためにも、競争力のある物件の保有が必要です。
それさえクリアーできれば、金利３％プラスαの物件を手に入れることは容易です。
間取り（平米数）、立地、方位、設備等々、良い物件を手に入れましょう。
任意売却物件をご存知ですか？懇意の不動産屋さんを作りましょう。
これが第１条件です。良いメンターを見つけること、これが全てです。
それさえ手に入れれば、銀行融資もうまくアレンジできますよ。
利回りも含め、CFが第１です。
これが基本ですよね。

お礼

書き忘れてますが私もサラリーマンです。最近、不動産投資に興味を持ち、サラ
リーマン大家で成功する基本的な理屈が知りたくて質問しました。
フルローンは危険とありますが、本などにも自己資金として購入価の最低2～3割
と書いているのはなぜでしょうか？
2,000万円あれば複数の物件ともありますが、この場合は借入が増えてもリスク
が大きくなるわけではないのですよね。
レバレッジも最近本で読みましたが、もう少し理解する必要がありそうです。た
だ、成功するには任意売却物件しかないのかなとも最近おもったのですが・・。
最後にCFとは何でしょうか？
質問ばかりですいません。

補足

書き忘れてますが私もサラリーマンです。最近、不動産投資に興味を持ち、サラリーマン大家で成功する基本的な理屈が知りたくて質問しました。
フルローンは危険とありますが、本などにも自己資金として購入価の最低2～3割と書いているのはなぜでしょうか？
2,000万円あれば複数の物件ともありますが、この場合は借入が増えてもリスクが大きくなるわけではないのですよね。
レバレッジも最近本で読みましたが、もう少し理解する必要がありそうです。ただ、成功するには任意売却物件しかないのかなとも最近おもったのですが・・。
最後にCFとは何でしょうか？
質問ばかりですいません。

回答No.3

Tadkashy

大家しています。
　借入れして投資する場合、安定できるかどうかは場所によると思います。場所がよければ、借り手も多く、保証会社を条件にすることも可能ですし、空室も無くうまく回って行くでしょう。借入れしても安心でしょう。
　しかし、場所が悪いと、借り手を確保するため条件を緩めざるを得ません。そうすると、滞納しても平気で居座るようなのに貸してしまうこともありえます。大家していて本当に怖いのは、空室ではなく滞納なのです。空室は値下げで対応できますが、滞納はそうは行きません。この場合、借入れしていたらかなりきつくなります。下手をするとそんな奴のために他の部屋が空き部屋にもなりかねません。そんなことになったらアウトです。
　また、意外と経費はかかるものです。いまから購入して、実質利回り５％と言うのはかなりきついのではないでしょうか。不動産屋さんの広告を信じますとあるのですが。
　また、古い物件はお勧めしません。建替えのとき、居住者に退去してもらうのに多額のお金と時間がかかります。最初から何年後かのトラブルを抱えてスタートするようなものです。貯めたお金を吐き出させられかねません。

お礼

ご回答、ありがとうございます。不動産投資について最近少しづつ勉強し始めたばかりです。サラリーマン大家は可能なのか、可能としたらどういう理屈なのか、単純な例としてその理屈を知りたいと思いました。さらに勉強してみます。

回答No.2

convit764

賃貸事業はジリ貧産業です。
不動産屋は皆さんそう思ってますが、お客のまえでは
だまってますけど。
借り手の人口統計をみれば、小学生でもわかります。

粗利回り１０％ないと、空室リスク、修繕費、固定資産税払えません。

お礼

ご回答、ありがとうございます。不動産投資について最近少しづつ勉強し始めたばかりです。サラリーマン大家は可能なのか、可能としたらどういう理屈なのか、単純な例としてその理屈を知りたいと思いました。さらに勉強してみます。

回答No.1

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

(1)まず、いわゆる「家賃保証会社」、「転貸業者」に貸す場合は、借金が絶対的によいです。

　旧財閥系のＳ不動産会社が、Ｙ社に、期間○○年間、家賃月額××万円で借りる契約を結びました。当然、「空室のリスクはＳが負担する」と決めましたし、それどころか「△年ごとに５％ずつ値上げする」とも特約しました。

　ところがＳが、「空室が増えてどうしようもない。不景気で近隣の家賃も下がっているから家賃を下げろ」とＹを訴えたのです。最高裁はＳの主張を認めました。

　そうなると、裁判所が正しい家賃額を決めることになります。

　最高裁は「家賃を決める裁判所は、Ｙの借金の残りがいくらか、新しい家賃で借金を返済できるかどうか　も　考慮して決めろ」と判示しました。（それだけではありませんが）

　つまり、全額自分の資金で出して建築していたら、いくらまで値下げさせられるか分からないということです。借金がないんですから。

　質問者さんは初心者とのことですが、さまざまある家賃保証（転貸）会社に家賃保証させようと考えてませんか？

　家賃保証契約は無駄です。実際に空室が増えたり、近隣の家賃が下がっていれば、家賃減額請求を受けます。減額請求を受ければ、拒めません。最高裁の判例ですから、あきらめましょう。

　将来家賃値下げ請求を受けてもなんとかなるように、自分のお金は自分のお金、建築資金は建築資金（借金）として峻別されたほうがいいでしょう。

(2)つぎに、性格による所が大きいのですが、無借金で作った人は、入ってくる家賃全部を収入だと誤解して使ってしまうことが多いです。贅沢して、「なんてアパート経営って儲かるんだろう」とニッコリ。

　古くなって、建物を壊してみると、何も残ってない。建てる前にあった預金（田畑）もなくなっている。なんでだろう、とその時思う・・・ 実際にはそれまでに亡くなっているので思いませんが、実際は、タコが自分の足を食っているのと同じことをやってるんです。

　借金だと、預金（田畑）は預金（田畑）として残ってても、これはアパートとは関係ないお金と分かります。受け取った家賃から借金返済に回そうとするじゃないですか。余ったお金でやりくりする。だから贅沢はしない。

　古くなった建物を取り壊してみると、ちゃんと預金（田畑）は預金（田畑）として、最初にあった通り残っている。

　借金だと、そういう状態で終わらせることができます。まあ、借金して返済できなさそうな賃貸案件なら、手を出さないほうがいいんですよ。

(3)利回りを計算していらっしゃいますが、空室にならなければ利回り計算もできますが、空室になるかどうかは、こちらでは読めません。借り入れ金利だって３％と限ったものではないでしょうし、買った直後に火事になることだってありますし。

　それでどれくらいの利回りになるかなどを予想するのは、差し控えます。

　ちなみに、私は「５％くらいしか儲からないかもしれない」と思う物件には手をだしません。空室や予想外の支出が発生して、５％くらいすぐゼロになりますから。

お礼

ご回答、ありがとうございます。不動産投資について最近少しづつ勉強し始めたばかりです。サラリーマン大家は可能なのか、可能としたらどういう理屈なのか、単純な例としてその理屈を知りたいと思いました。さらに勉強してみます。