順番は？（確認申請、工事請負契約、見積り調整）

質問

候補建設会社と契約直前です。
アドバイスいただけませんでしょうか。

建設会社は
(1)概算見積り＆プラン←今ここ
(2)設計契約（10万円）
(3)工事請負契約（この時点で設備断熱などは確定させる）
(4)実施設計＆確認申請
(5)窓の位置やニッチなどの細かい部分詳細見積り
(6)着工
だと言われました。

ノウハウ本には
【パターンA】
(1)概算見積り＆プラン
(2)詳細見積り
(3)実施設計＆確認申請
(4)工事請負契約
(5)着工
だったり
【パターンB】
(1)概算見積り＆プラン
(2)工事請負契約
(3)実施設計
(4)詳細見積り
(5)確認申請
(6)着工
だったりします。

ノウハウ本を見ると、建設会社が言っている(5)は、確認申請もしくは工事請負契約の前に確定していますよね？
これを確定しないまま、確認申請後または工事請負契約後に臨むというのは危険ですよね？
ニッチ増やしたら、プラス10万！とか・・どんどん増えてしまいますよね・・？

地元密着型で、評判はかなり良い建設会社ですし、設計士さん＝社長さんの人柄も良いのですが
契約までの流れがこんなに違っていても、よくあることなのでしょうか？

設計士さんは、(5)に時間をしっかりかけて話しましょうとおっしゃっていました。
契約上で、着工に遅延が生じた場合、賠償金の支払いなどがありますが
もし(3)の段階で契約日を設定したら、しっかり時間をかけて話し合うなんて無理ですよね？

回答No.11

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

たびたびごめんなさいね。
本当にこれで最後にします。

＞「検査済証と工事監理記録」こちらも設計契約の際に竣工時の引渡しでいただけるかどうか確認したいと思います。

まず、検査済証について。
建築基準法第７条第１項と第２項より↓

（建築物に関する完了検査）
第七条 　
第１項　建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
第２項　前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。

これを怠った場合、違反になります。
で、罰則ですが、あなたの建物が普通の住宅であれば、罰則はありません。
そもそも自宅の完了検査、つまり法の適合を確認せずに後日不具合が発生しても自業自得だからかもしれません。
でも、これってけっこう多いんですよ。
トラブルがあってから、
「業者からは完了検査なんて受けなくても大丈夫と言われた。」
って。
大丈夫なのは、欠陥（または違反）を隠し通せる業者側だと思ったほうがいいでしょう。
最近は完了検査の受検率が高くなっています。
今や検査に合格して検査済証の交付を受けるのは常識。
これが無いと、将来の売却などで不利益を受ける可能性があります。
今後の増築の際にも、既存の建物が合法である確認ができなかったり、金融機関からの融資で問題があったり、と、いろいろ大変だと思います。

次に監理報告について。
建築士法第２０条第３項を↓

（業務に必要な表示行為）
第二十条 　
第３項　建築士は、工事監理を終了したときは、直ちに、国土交通省令で定めるところにより、その結果を文書で建築主に報告しなければならない。

法律で定められた「～ねばならない」です。
監理報告を文書であなたへ提出（報告）するのは義務であり、しなければ士法違反。
監理した建築士側に裁量の余地はありません。

ここらあたりは頭の隅に入れておいたほうがいいかもしれませんね。
先方が、
「監理報告書は出せません。完了検査も必要無いと考えています。」
のようなニュアンスの言葉を言ったら、そこで反論せずにその程度の業者とい思ったほうが賢明かと。
あえて口論して嫌な思いをするのも時間の無駄。

良い業者であることを期待しています。

お礼

大変丁寧にご回答くださり、本当にありがとうございます。
おかげさまで、何をどう確認したら、信頼のおける相手か見極める基準が分かりました。

もし、まだご覧になっていましたら、回答者様の率直な意見をお聞きしたいことがあります。
質問内容から逸れてしまうので、もし答えづらい内容だったり、気が向かなければ
とくにご回答いただかなくて構いません。お手すきで気が向きましたら、お願いいたします。

現在検討中の会社は、外観にすごく力を入れる設計士さんです。
私も、外観だけで選ぶならこの会社が一番気に入っています。
ただ、他の会社よりも、横幅が50cm狭いんです。
横幅がなく縦に長い土地なので、必然的に縦長の建物になるのは仕方ないのですが
よその会社（3社ほど）が4.5mや5mで出せるにも関わらず、こちらの会社は、4mです。
4.5mにしてほしいと何度か相談したんですが、足場の関係で無理だと言われました。
ほかの会社からは、足場についてはとくに問題なしと言われ、私自身も必要な足場の広さを調べたところ、4.5mであれば問題なしという結論に至りました。（5mは難しいと言われる人もいるかなという感じ）
4mにこだわるのは、おそらく設計士さんのイメージの外観が損なわれるからか
本当に施工業者がかなりゆとりをもった足場を作らなければならないような作業しかできない業者なのかなと感じました。

回答者様にお聞きしたいのは
(1)他社で可能な横幅をかたくなに拒む理由は何だと思いますか？
(2)この理由が私の考える理由（A：外観重視　B：現場の力関係）であれば、「良い業者」ではないと思いますか？
(3)少しでも幅広くあったほうがいいかなと考えますが、50cmであれば、それほど恩恵はないでしょうか。

せめて後半部分だけでも4.5mに・・・とお願いしても（足場が組めないから）ダメだと言われました。
よそはできると言った！と相手にいうのは、家族から止められています。
このまま「よそは4.5mでできるといったのにどうして？」とモヤモヤしながら依頼すると、後悔しそうな自分もいますが、外観はおそらく◎です。
ただ、4mの幅で私が気に入った施工例のような魅力を感じられるものができるかどうか不安はあります。

また、どうしてこんなにモヤモヤするのかと考えたところ、私には一切選択する余地を与えてくれなかったことも原因かなと感じています。
外観を気に入った部分が大きいですし、あちらもそれをニュアンスで分かっていらっしゃるはずなのですが、もし外観に影響が出るせいで4mにこだわっているのなら、きちんとそれを私に説明して「4.5mであれば外観が損なわれるかもしれない、4mなら部屋は狭くなるが外観は素敵なものになりますが、どちらがいいですか」と選択させてほしかったと思ってしまいます。
これは、設計士さんからしたら我儘になるんでしょうかね・・・。

最後まで読んでくださり、ありがとうございます。
もしよろしければ、よろしくお願いいたします。

回答No.12

江戸川 コナン（@hanasuke12）

まず、最初にお断りしておきたいのは、私はどこぞの正体不明で無責任な馬のホネです。
あまり信用なさらないよう。
まず、足場の設置について。
万が一、お隣の敷地をちょっと借りなきゃならない場合、こんなイメージでいかが？↓
http://www.ads-network.co.jp/houki/t16-209.htm
民法は私法ですので、お互いの了解が得られれば解決しそうです。
どのように足場を組めるかは、現地の状況次第だし、仮設の職人さんや現場代理人の考えでしょうから、状況もわからない第三者の私には是非はお答えできません。
で、
(1)他社で可能な横幅をかたくなに拒む理由は何だと思いますか？
↓
わかんない（失礼！）。

(2)この理由が私の考える理由（A：外観重視　B：現場の力関係）であれば、「良い業者」ではないと思いますか？
↓
わかんない（失礼！）。

3)少しでも幅広くあったほうがいいかなと考えますが、50cmであれば、それほど恩恵はないでしょうか。
↓
わかんない（失礼！）。

でね、
＞これは、設計士さんからしたら我儘になるんでしょうかね・・・。

んなことありません。
あなたは自分を何様だと思っていますか？
お客様は神様なんですよ。
ＧＯＤです。
神はしもべに自分の考えを伝え実現させればいいんです。
建築士って、他人のお金で自分の作品を制作しようなんて、人のフンドシで相撲をとるようなものですからね。
たとえば、あなたが病気で医師の診察を受けるとしましょう。
医師のご機嫌を取っても仕方ないでしょ？
自分の目的、つまり病気が良くなり健康にならなきゃ仕方ないでしょ？

ただ雇用関係では神としもべですが、良い家を共同して建てるという意味では対等です。

お互いの意志の疎通をはかり、お互いに信用しあうことです。
私なら、あなたから相談や疑問をぶつけられればできるものは取り入れるし、ダメなものは理由を述べて納得してもらいます。
ただ足場が組めない、ではなく、実際に仮設の計画図を作図してお見せすれば済むでしょうしネ。
医師と同様、きさくに話せる相手なら気を遣わなくていいんでしょうけどね。

どうぞここに書かれた内容を、そのまま担当の建築士に伝えてください。
お互い信用しあってください。
それで疑心暗鬼になり納得がいかなければ、縁がなかったんでしょう。
その案を飲むか、他社へ転向するかの判断はあなた側に権利があります。

ただ、建築士として現地の状況から絶対に不可能な理由があったのかもしれません。
建築士に力量や経験が無く、適切な判断ができていないのかもしれません。
自分のイメージを優先させたいのかもしれません。
そこらあたりは確認したほうがいいと思います。
建築士の世界では、医師のセカンド・オピニオンのような制度は無いので、他社では可能と言われた、などと言うとヘソ曲げられそうですね（怖）

ところで外観は○とおっしゃっていますが、実際の使い勝手はダイジョーブかな？

お礼

ご回答ありがとうございます！

「他の設計士さんならデフォルトで4.5m以上のプランを出せるのに何でできないんですか？」という言葉が何度も喉まで出かかったんですが、言わなくて本当によかったです・・・。
たぶん、「では、その設計士のところでどうぞー」と言われると思うので。

隣の土地は残念ながら、お借りできないんです。駐車場なので、足場を組むと車の出し入れが困難になるとのことで、初めから持ち主にお断りされています。なので、他の設計士さんにも足場は自分の敷地内のみでお願いするように依頼済みです。今の設計士さんは「4.5mにしたいなら、横の土地に足場を組むしか方法はないです」と言うので、こちらで頼むならば、もう4m以外、残されていないんですよね。

使い勝手に関しては、正直なところ、まだ住んでいないので分からないのですが、希望は汲んでもらい、自分的にはバッチリだと思います。
ただ、部屋が今の賃貸と変わらないくらい狭いのが気になってて
気になっているというか、これが嫌で、踏ん切りがつかないんだと思います＾＾；

私はどちらかというと徹底的に話し合いたい派なんですが、家族から「そんなにそこ（4.5m）にこだわるならよそにしなさい。」私が「外観が気に入っているから」と言うと、「じゃあ（4mで）妥協しなさい」と言うので、これ以上何度も同じことを設計士さんに言うのは難しいです。
外観も気に入り、間取りも気に入ったものを作ってくれる人と出会うまで、探し続けたいのが本音なのですが、なかなか現実は厳しいですね。

こんな変な質問をしてしまって、ごめんなさい。
きっと回答者様に何か言ってもらって（肯定にしろ否定にしろ）自分の中で折り合いをつけたかったんだと思います。
でも見事に「わかんない！」の連発だったので（笑）逆にすっきりしました。
こんな風にぐずぐず悩んでいても、設計士のご本人以外分かりませんよね。
想像したところで、話し合わなければ4m以上になることはないのだし。

こうやってお礼を打っていると、だんだんと自分が優先したいことがクリアになってきました。
色々と教えていただいたんですが、おそらく他社に依頼することになりそうです。
結果的に他社に依頼したとしても、こちらで質問して教えていただいたことは非常に勉強になりましたし、今後の建設会社選びにも大活用したいと思います。

丁寧なご回答及び長いお時間お付き合いくださり、本当にありがとうございました。
この時間を無駄にしないよう素敵な家づくりを手伝ってくれるパートナーを見つけたいと思います。

回答No.10

江戸川 コナン（@hanasuke12）

最後にもう一言。
あなたの要望、つまり仕様や材料や機器類が指定通りのものが設計（見積もり）に盛り込まれていることを確認してください。
表現の方法としては、２通りあると思います。

設計図書と呼ばれるもののうち、ひとつは図面。
建物の配置や平面図などですが、最初に「仕様書」と呼ばれるページがあると思います。
これはこの工事での約束事です。
請けた業者は必ず守らなければならない内容です。
仕様書には、一般的な仕様とこの現場だけに特筆された内容の特記仕様と呼ばれる２通りがあります。
この仕様書の中に、特定のメーカーの特定の銘柄・機材・機器類が記入されていれば大丈夫。
たとえば希望の壁クロスがあるのなら、メーカー名と具体的な商品名を書かせてください。

この仕様のページでなくても、平面図など図面中に明記されていれば大丈夫でしょう。

もうひとつ、金額を積み上げた内訳書（見積もりになるのかな？）があると思います。
金入り（きんいり、つまり金額入り）とも呼びますね。
これには
材料名
種別や規格
数量
単価
合計金額
などが書かれています。
この項目にも、指定の材料や機材が記入され、そのものの値段が書かれているか確認してください。
同じ壁クロスが銘柄指定で書かれていることを。

図面と金入りを突き合わせて、違いが無いかのチェックもしてください。
これであなたの希望の内容で工事の契約がされることになります。
もし施工中に変更が発生したとき（指定のものが製造中止になった、など）、この金入りの欄の中で清算をします。
元の金額と数量がわかっているから、正確な増減の差が出しやすいでしょ。

このあたりの指示や管理は、先の回答でお話しした建築士である工事監理者に任せてください。
施主は工事監理者から変更の説明を受け、書面で記録に残したあとに承諾してください。
竣工時の引渡しでは、検査済証と工事監理記録を受け取ることも忘れずに。

いい家を作る目的は同じですので、設計者・工事監理者・施工者・施主は皆対等の立場と思います。

お礼

遅くなり申し訳ございません。

大変丁寧にご回答くださりありがとうございます。

先方へ確認したところ、契約金10万円で、詳細見積りまではきちんと出していただけるそうです。
実施設計は難しいとの回答でしたが、皆さんに教えていただいたことを踏まえ、検討したいと思います。

「検査済証と工事監理記録」こちらも設計契約の際に竣工時の引渡しでいただけるかどうか確認したいと思います。

回答No.9

江戸川 コナン（@hanasuke12）

No.4です。
丁寧なお礼、ありがとうございました。

＞詳細な設計＆見積りを請負契約までに出してくれるHMや設計もする工務店の場合、契約金としていくらくらいお支払いするのが普通なのでしょうか？

ケースバイケースかと思います。
私は個人で専用住宅を扱うことはあまり無いので、正直なところ市場がどう動いているのかあまり知りません。
設計報酬は国土交通省でガイドラインを出しています。
告示１５号。
http://www.mlit.go.jp/common/000048579.pdf#search='%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%A3%AB+%E8%A8%AD%E8%A8%88%E5%A0%B1%E9%85%AC'

何が書いてあるのか、あまりよくわかりませんね。
で、参考に東京都の建築士事務所協会のＨＰより。
http://www.taaf.or.jp/architect_office/04.html

だいたいイメージがつかめましたか？
占める割合で多いのは人件費だと考えてください。
たとえば１日の建築士の報酬（日当）を３万円としましょう。
これは個人の手取りではなく、雇用している会社としての請求です。
そうすると、１０万円では３日分＋そこそこの交通費ですね。
３日で詳細な打ち合わせ含め、成果品が出来上がるわけがありません。

ただ、設計も兼ねる工務店に頼むと今回のご相談のケースとだいたい同じ流れと思います。
工務店でも、設計事務所でも、客と打ち合わせる中で予算がありますね。
およその家の希望を伝え、仮に総額3000万の予算も伝え、これで仕事を引き受けるのなら引き受けた建築士の責任において成果品を仕上げるべきです。
予算に合わないようなら、最初から契約すべきではありません。
概算で契約し、建築確認の手続きを終え、詳細な積算の結果、予算をオーバーしたけどどうしますか？なんて言われたらムカついて机をひっくり返したくなりますよね。
ここらあたりは建築士、あるいは兼・施工業者の考え方や質によるでしょうから、何とも言えません。

＞万が一に、相談した結果、10万の契約金で実施設計までしていただけるとしたら、徹底的に要望を確認していっても大丈夫なのでしょうか？
＞非常識な施主ではありませんか？

気持ちとしては非常識ではないと思います。
施主であれば、心配してあたりまえ。
心配とは、予算に収まるか、契約でトラブルは起きないか、ちゃんと希望の家が工期通りでできるか、でしょう。
要は考えていたとおりの家が問題無くできるか、と基本のキですから。
他の回答者さんたちも、あなたがおかしい、とは言っていません。
私なら疑問を持たれないよう、すべて客に説明しますけどね。
ただ、10万円では無理ですので。
契約の中に詳細の設計料が含まれているのなら、順序が変わるだけで最終の総額では変わらないことになりますけどね。

契約する際には、契約書の文言にはご注意ください。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。

たしかに、先方の都合で概算での契約→「詳細な積算の結果、予算をオーバーしたけどどうしますか？」だったら、怒ってしまいますね（笑）
怒るのはエネルギーがとてもいるので、できればそのエネルギーは別に使いたいです。

ただ、10万円では非常に難しいのもよく分かりました。

昨夜、さっそく先方に契約の進め方について質問と相談をメールで送ってみました。
あちらから、契約をお断りされるかもしれないですし、もしかしたら要望を汲んでもらえるかもしれませんが、後悔はできるだけしないで済むよう頑張りたいと思います。

＞契約の中に詳細の設計料が含まれているのなら、
＞順序が変わるだけで最終の総額では変わらないことになりますけどね。

理屈としてはそうなりますよね。
監理費・設計料は一切いただきません！という会社なので、おそらくこの契約の流れに納得できないならゴメンナサイ・・・と言われるかなーと思っています。その時は潔く諦めて別の会社を探そうと思います。

お付き合いくださり、ありがとうございました。

回答No.8

something2013

NO1です。再度追記させて頂きます。

非常に心苦しいのですが、今回の建設会社ではなく、設計事務所を念頭におかれた方が
宜しいのではないか、と思います。

１）質問者さんには、オーダーメードか必要
　HMであれ、今回の建設会社であれ、基本的に、「設計、施工」を前提としている業者は
　洋服の「吊るし販売」に似ています。色々なノウハウや技術の裏付けが有るものの、基本的には
　「吊るし販売」であることには変わりがありません。
　住宅と言うのは非常に高価な物ですし、大体の方には、一生に一度の一大事業だと思いますが
　残念なことに、そのことについて深く考えられる施主というのは、非常に少ないのです。

　「吊るし販売」とは「セミオーダー」と考えてもいいかも知れませんが、少なくとも
　施主の全ての注文を把握しようとは、最初から、しません。

　思い切って、地域で評判の良い設計事務所を考慮されたら、如何でしょうか？
　施主の要望を聞いて、それを消化し、具体的な形にして行くのが、設計事務所の仕事だろうと
　思います。
　これを「施主要望の把握」といいます。施主要望を聞き取り、良いものは設計に織り込み
　無理なものは、何故無理なのか、を具体的に説明し、同様の機能を有する別の解決策を
　提案する、と言った作業が、設計事務所の設計作業の一部となります。
　故に、お互い（施主と設計者）が納得した計画案が決定されるまでは、何十回もの
　打ち合わせが必要となります。（少なくとも、これだけでも１０万円では出来ません。）

　「吊るし販売」にはこの機能がありません。似たような事はしますが、目的が違うのです。
　「吊るし販売」の目的は、売る事です。形式的には、「契約を取る事」と言ってもいい。
　設計事務所の目的は、良い設計をすることです。その為に施主要望の把握が重要となって
　来ます。それを具体化したものが設計図書であり、その設計図書通りに、施工店が施工を
　行っているのか、を監理するのが「工事監理」です。

　この意味で、残念ながら、今回の建設会社は「吊るし販売」を実施していると思います。
　お手持ちの資料がどの程度の物か解りませんが、少なくとも、お感じの疑問の内容からは
　十分な打ち合わせ、すり合わせ、がなされていないことは理解できます。

　私は「吊るし販売」そのものを否定するわけではありません。それなりの意識の建て主に
　取っては、それで十分であり、業者もあまり悪質な事をしない、と言う前提に立てば、
　８０点程度の合格点は期待出来るので、それも間違ってはいない、と思っています。
　しかし、意識の高い施主にとっては、他の方法を考えた方が良いかも知れません。

２）しかし、設計事務所も能力にバラツキがある。
　設計事務所には、監理建築士、という人がいます。これは、１級建築士資格を持っていれば
　１級建築士事務所となり、２級建築士資格であれば、２級建築士事務所となります。
　両方とも、公的資格ですが、そのことが、その事務所の設計能力を示すことにはなりません。
　実際に１級建築士でも、まったく実務能力が不足のものもいますし、資格取得はまだでも
　非常に能力のある方もいます。
　その事務所が良い事務所かどうか、の判断は、結局のところ、評判の良い事務所、１０年
　以上の実績のある事務所、と言った、一般の価値判断に従う他ないのではないか、と思います。
　実際に口先だけで技術力の無い設計者の建物では、頻繁に雨漏れが発生したりします。

３）設計事務所の設計、工事監理料が高いか？
　高いといえば高い。安いといえば安い。何とも言いにくいです。
　今回の事例で言うと、１０万の設計契約が何を指すのか？を考える必要があります。
　１０万では、正直なところ何もできません。故に１０万とは、法律で設計、工事監理契約
　の明確化が要求されているので、形式上１０万を計上し、実質は従来通りの「設計施工請負」
　契約ですよ、という意味です。
　このため、設計図書の完成はあまり重要ではなく、当然設計図書通りかをチェックする
　工事監理も、形式だけとなる可能性があります。
　設計図書の完成と言う「定規」がないのに、「合否」の判定が出来る訳がありません。

　一方設計事務所はどの位を希望するでしょうか？総工費の１０～１５％くらいでしょうか？
　これが高いか安いかは考え方次第です。
　利点は１）完全オーダー設計である。２）施工品質を確保するための工事監理（平たく
　言えば、施工店の手抜きを許さない。）３）施工店の暴利を許さない。材料費、施工費を
　客観的に判断し、施工店の暴利を牽制する。

　個人的には、ご自宅を建てる費用の総工事費で物事を考えた方が良いのではないか、と
　思います。設計事務所の費用と請負工事費を加えたものを総工事費と考えます。
　請負工事費は少なくなりますが、その金額は、施工店の利益の贅肉をそぎ取ったものと
　恐らくは、全く機能しなかった品質の管理を機能させ、建物に品質を確保させる事が
　できる、ことに使われる、と考えるのです。
　しかも、設計内容は完全オーダー品です。

４）その他
　正直なところ、余り設計事務所が良い、と進めたくありません。
　尊敬できる設計事務所も多いですが、能力不足の設計者も多いからです。
　ただ、施主と言う観点でみれば、相談者の考え方は、ある意味覚醒しており、それに
　お答え出来るのは、恐らく、有能な設計事務所しかないのではないか、と思います。

　混乱を起こしてしまいそうで心配です。

お礼

何度もご回答いただき、ありがとうございます。

大変分かりやすいご回答感謝いたします。

薄々ですが、自分の要望は、設計事務所に依頼してでないと叶わないのではないかなと、
HMや工務店めぐりをしている際に、めぐった先の担当さんとの温度差で感じられました。
それで今、回答者様からのご指摘を受けて、やっぱりそうかーと腑に落ちたかんじです。

ご心配いただいてる混乱ですが、大丈夫です。
私一人の家であれば、アドバイスどおり、設計事務所から！となるんですが、家を建てるのを決めた最初の頃に、
家族の意見で設計事務所から何十回も打ち合わせをして、家を作り上げていくのは反対されているので、
回答者様のおっしゃっている吊るし販売のようにある程度HM・工務店の進めやすい家づくりでいく結論になっています。
なので工務店相手に何十回も打ち合わせをするつもりはなかったんですが、
今回は、本当にほとんど打ち合わせがない状態で、実施設計もないまま請負契約となっていたため、不安が爆発してしまいました。

よその工務店やHMのHPにある契約の流れ見ると、請負契約の前に実施設計や詳細見積りを出されているので、たまたま今回の建設会社が特殊だったんだと思います。
こちらの建設会社の作る家は、私が特に気に入り、いいなと思うものだったんですが、
不安をおぼえる契約の進め方では、後戻りできなくなったときに不満点があったら、とんでもなく悔みそうなので、
納得できる相談結果でない場合、潔く諦めて別の最初から実施設計と詳細見積りを請負契約前にやってくれる工務店を探したいと思います。

素人の私が思い浮かぶ程度の細かい部分なので、おそらく数回も打ち合わせをしてくれれば満足できると思います。

回答No.7

江戸川 コナン（@hanasuke12）

No.4です。
No.6さんの回答を見て気が付きました。

＞設計士さんは、(5)に時間をしっかりかけて話しましょうとおっしゃっていました。

勘違いしました。
これは止めましょう。
先に詳細の見積もりまで済ませ、金額を確定させてから、納得したうえで契約ですね。
これをしないと、契約後に金額が動いてしまいます。
まず最初に予算の上限を伝えて話を進めてください。
先に契約すると、予算に合わなければ契約を破棄せざるを得ないし、そのまま進めば納得できない家になりかねません。
大変失礼しました。

たぶん自社設計・自社施工の建設会社と思います。
設計契約料が10万円というのは微妙なところですが、どこまでの設計業務なのか最初に確認しておいたほうがいいかも…。
(4)の実施設計が何を意味するのか、(5)とどう違うのか、がよくわかりませんが、詳細な設計までだと設計事務所へ依頼するのと同じくらいの金額を要求されるかもしれませんね。
先に契約すれば、実施設計料が請負代金の中に含まれると言うのでしょう。

お礼

2回目のご回答ありがとうございます。

1回目のご回答も大変参考となりました。
私が過敏すぎたのかな？と思いましたが、やはりこの契約の流れは危険ですよね。
先方が指定しているトイレや大きさが不明の窓などの金額が入った概算見積りなら手元にすでにあるのですが、
これをこのまま詳細見積りと称して請負契約になっては怖いので、きちんと実施設計（詳細見積り）を出してもらいたいと相談したいと思います。

おっしゃるとおり、社長さんが現場監理も行う設計士で、建設会社も一緒にされている会社です。社長さん自身が施工はされないようで、
管理のほうは別の方がするようです。評判を聞く限り、誠実な仕事をされているようなので、監理や施工に不安はないのですが、契約の流れに「？」となっています。

先方は、仕様の再確認をして、大きな変更がなければ、請負契約になるとおっしゃっていました。
仕様の再確認というのが、どの程度のものなのか確認しないといけないと思っています。
現在手元にある概算見積りに実物を見たことのないトイレやバス、
ドアやサイズの分からない窓などが記載されており、それ以上のことは、分かりません。クロスのランクも不明です。
図面には窓の大きさなどはありません。
この「再確認」で、収納内の棚の数やニッチやタイル、コンセント、クロスのランクといった細々したものまで決められるのであればいいんですが
決めさせてもらえない場合、個人的にはこういった細々したものが積み重なって予算に響いてくるのではないかと思うんです。
でもそれを10万ぽっちの契約金で、先方が言ってる契約流れでは、確認させてもらえるとは考えにくいですよね。
実際、時間が一番かかるのが実施設計前だと思うんですが、社長さんは、実施設計後に時間を割くとおっしゃっているので・・。

10万程度の契約金で、細かい部分まで決定するのを望むのは現実的ではないというのは理解できました。
詳細な設計＆見積りを請負契約までに出してくれるHMや設計もする工務店の場合、契約金としていくらくらいお支払いするのが普通なのでしょうか？
設計事務所に依頼する場合は、本体代金の10パーセント程度かなと思うのですが、設計依頼契約の時点でHMや設計もする工務店でもそのくらいお支払いするのでしょうか。
私が知る設計もする小さな工務店は、施工会社はすでに決まっているようで、入札などはしないのですが
詳細設計＆見積りを出してもらうのに、確認申請費を含め一律100万円と言われました。これぐらいが妥当ですか？
もし、相談したときの対応によっては、相応の金額をお支払いして、お願いしてもいいかなと思っています。

万が一に、相談した結果、10万の契約金で実施設計までしていただけるとしたら、徹底的に要望を確認していっても大丈夫なのでしょうか？
非常識な施主ではありませんか？

回答No.6

inon

（１）うち合わせ　ラフプラン
（２）打ち合わせ数回
（３）実施設計
（４）概算見積
（５）確認申請
（６）相見積もり　業者決定
（７）工事請負契約
（８）着工
と言う流れが正解です。
これは設計事務所が入っている場合ですが。

工務店が設計まがいまでする場合は、このうちの
（３）実施設計の部分が簡易設計（設計図書が数枚）になり
（６）の部分が無くなります
＜設計士さんは、(5)に時間をしっかりかけて話しましょうとおっしゃっていました。＞
これはあり得ない、実施設計という部分で全て決めてしまわないと、それ以降は減額か増額になります。
減額なら良いけど、ほとんどは増額になりますね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはりこのままの方針でいけば増額になる可能性大ですよね。
というか、予算があわない？じゃあそんな希望は捨てちまいな！といった状況になりかねないですね。
契約してしまったら最後ですもんね・・・。

実施設計の時点ですべて決めておきたいのは山々なのですが
通常、実施設計に入る前にいくらかお金を支払うのでしょうか？
設計事務所に依頼するパターンではなく、設計もするHMや工務店の場合です。

回答No.5

something2013

NO1です。追記させていただきます。

１）拘っている内容の整理
　拘りたい項目の整理をお勧めします。
　文面から、設備とコンセントの数、及びクロスの種類について気にされている事が
　解りました。

　このうちコンセントの数とクロスの種類に付いては、大きな問題では無い、と考えます。
　コンセントの数：一般にコンセントの数は、普段の生活で足りるように設計されて
　　　　　　　　　いるものですが、それでも実際に、「ここに設ければ良かった。」と
　　　　　　　　　思うことが多いものです。
　　　　　　　　　これは、実際に生活される方でないと解らない問題です。
　　　　　　　　　先ず、何故コンセントの数に拘るのか？を整理してみる必要があると
　　　　　　　　　思います。
　　　　　　　　　「何かやりたい事の為にコンセントが必要。」「今の生活でコンセントが
　　　　　　　　　少なくて困っている。」等、具体的に拘る理由を整理すれば、
　　　　　　　　　「家全体に必要箇所を設定してコンセントを設計してください。また、
　　　　　　　　　　〇〇の件については、コンセントが余分に欲しいので、用意して
　　　　　　　　　　ください。」と言えます。
　　　　　　　　　　コンセントの追加自体は、それ程金額が掛かるものではないので、
　　　　　　　　　「コンセントに付いては、後日詳細を打ち合わせて決めるので
　　　　　　　　　　増減が出ないようにお願いします。少し数の追加をお願いするかも　　　　　　
　　　　　　　　　　知れません。」と言うのが一番安い方法かも知れません。
　　　　　　　　　（先に工事請負契約をする前提で。）

　クロスについて：クロスは、余程特殊な物でない限り、数種のグレードから選定する
　　　　　　　　　ことになります。拘りが、布クロスであれば非常に高額になる事も
　　　　　　　　　ありますが、一般的なクロスから「デザイン」を拘って選定したい
　　　　　　　　　という事であれば、想定金額さへ決めておけば、後からどのデザインを
　　　　　　　　　選択しても、金額の変更は発生しません。
　　　　　　　　　一般的には、クロス自体は２～３種の値段構成となっており、
　　　　　　　　　その中に、多くのデザインのクロスが存在するようになっています。
　　　　　　　　　建設会社に、クロスのカタログを提出してもらい、その中から
　　　　　　　　　後でゆっくり選定する、という事もできます。
　　　　　　　　　クロスは、例えば、A種は、普及品、B種は、１０００円台、のように
　　　　　　　　　金額設定が決まっているので、方針だけ、この部屋はA種でよい。
　　　　　　　　　この部屋はB種から選ぶ、と言うことだけ決めてやれば、予算も組め
　　　　　　　　　場合によって契約も出来ます。

　設備について：最も問題なのが設備への拘りだと思います。
　　　　　　　　先ず、先に述べたように何に拘るのか、を決定する必要があります。
　　　　　　　　住宅の建設費に対する設備関連の費用の比率は大きいので、重要だと
　　　　　　　　思います。
　　　　　　　　先ず、今の建設会社の設備関係の設定を教えてもらって下さい。
　　　　　　　　厨房器具、洗面台、便器、照明器具等、今考えている内容を、提出して
　　　　　　　　もらうようにお願いしてみたら良い、と思います。
　　　　　　　　綺麗にプレゼン用に作成するところも有りますが、むしろ、カタログに
　　　　　　　　付箋を付けてもらう程度が良い、と思います。
　　　　　　　　（相手の負担も減ります。）
　　　　　　　　提出してもらう目的は「定規（基準）」作りのためです。
　　　　　　　　目の前に、具体的な物が提出されれば、それを基準に考える事ができます。
　　　　　　　　「もう少しお金を掛けようか」「そこまでは要らないか」といった具合です。

　　　　　　　　例えば、厨房器具と言っても、流し台、カラン、食器洗浄機、IHヒーター等
　　　　　　　　限りなくありますが、それをご自分一人で決定するのは無理ですし、それが
　　　　　　　　全部決定出来なければ、契約出来ない、となると、建設会社も困ると思います。

　　　　　　　　この時点では、大きな拘りが含まれるようにすること、基本的な設備グレードを
　　　　　　　　設定出来れば良い、程度に考える方が良い、と思います。

２）予備費の確保
　　可能なら、最低５％程度の予備費を確保することをお勧めします。
　　すべて順調に推移しても、オプションをお願いしないとも限りません。

３）見積内容に品番を記入するのは、教科書通りで良いことです。
　　上記１）の内容でお話が順調に進展すれば、設計図書の内容は、「〇〇同等品以上」と
　　言う表現になるのではないか、と思います。
　　先に書きましたように、正直なところ、すべての仕様を契約前に設定するというのは、
　　現実的ではありません。住宅と言ってもそこに含まれる情報量は膨大な物があり、
　　事前にそれらすべてを決定するのは、不可能に近いと思います。
　　その為、グレード設定を実施し、例えばその部屋に使うクロスは、「B種同等品以上」と
　　表現すれば、金額も把握出来、デザインは後で決定しても金額の増加は無い、という事
　　になります。
　　故に、契約前には、グレード設定をしっかりやられたら良い、と思います。

　　グレード設定から大きくグレードを上げた場合は、当然、追加金額が発生すると
　　思います。
　　基本的に、ゲレード設定がちゃんと行われていれば、不必要な追加工事が発生して
　　不愉快な思いをしなくとも済みます。
　　ただし、地面の下の事は、解らないので、実際に工事が始まってから、地盤改良等の
　　追加工事を要求される可能性はあります。（契約書に、大体は記載されている。）
　　もっとも、地場の建設会社であれば、大体の地質は把握しているでしょうから、
　　その危険性は少ないと思いますが。

４）契約工期からの遅延
　　基本的には話し合いだと思います。
　　仕様を施主が決めない、或は決められない、のは施主の責任ですし、必要以上に
　　日にちを要して、工期の遅延を招きそうであれば、その旨、施主に注意喚起して
　　尻をたたくのは、建設会社、或は、建築士でしょう。
　　良い住宅を建てようと思えば、施主もそれなりに努力する必要があります。

　　工期が遅れたので、施主に損害賠償、という事は現実的ではありません。
　　工期の設定がなされれば、その工期内に建物を竣工させ、引き渡す義務が建設会社には
　　あります。工期遅延の場合、最悪損害賠償を請求される契約内容となっていると
　　思いますが、工期遅延の原因が施主にある場合は、施主側に「このままでは契約工期を
　　守れません。」との注意喚起が建設会社から発信されることになると思います。

　　「この完成に間に合うように、打ち合わせや決定を急がされることは大いにあり得ますか？」
　　あり得ます。
　　理解して頂きたいのは、建設会社はその工期内で建物を竣工させ、施主に引き渡す義務が
　　ある、という事です。
　　万一、工期が遅れれば、施主の要求次第で、遅延金を支払わなければならないのです。
　　しかし、施主も、ご自分の住宅を建てる以上、要求される当然の努力、というものが
　　要求されます。それを怠った場合には、当然、義務として、建設会社から、注意喚起が
　　あると思います。
　　逆に、そうでなければ、信用できる建設会社とは言えません。

　長くなりました。

お礼

2回目のご回答ありがとうございます。

大変分かり易く、理解できました。

こまごまとしているが、金額に影響があるものでぱっと思い浮かんだものがコンセントとクロスでした。
話の進め方まで教えていただき恐縮です。ありがとうございます。

やはり請負契約は、実施設計後に結びたいと申し出ようと思います。
それでNOと言われたら、ご縁がなかったんだと諦めたいと思います。

かさねがさねすみません。
先方が、最初から回答者さんのおっしゃるような段取りで契約まで進めていく場合は
金額が増額されるのは想定できるもの（ex:「脱衣所のところには、○cm×○cm奥行き○cmでバックに××タイルを使用したニッチを2か所」「玄関横の廊下に造作の棚○cm×○cmを2か所」「パントリー内の棚を何cm幅で何段・・・」）
非常に細かいものも、実施設計の時点で決めますか？

よく、ブログをされている方や掲示板の中で実施設計や請負契約後にニッチの追加をお願いしたら断られた・・・とか変更が効いた！とか見かけるので、通常はやはり徹底的に請負契約の前か少なくとも実施設計の時点では、思い浮かぶ要望はすべて先方に伝えているのが普通の流れでしょうか？

今、手元にはプラン作成時にいただいた実物を見たこともないドアやトイレ・バスなどの設備、大きさが不明の窓の金額まで入った概算見積りがあります。
もし確認漏れしてしまい、未確認のものが入っている概算見積りのまま請負契約になるとしたら、怖いんですが、ひとつひとつ確認していくのは、10万ぽっちの設計契約では、現実的に無理でしょうか？

私はひとつひとつ確実に収納や棚やタイルなどを確認したいのですが、これは非常識？空気の読めない迷惑な施主なのか教えていただければ幸いです。

回答No.4

江戸川 コナン（@hanasuke12）

sweettimereplayさん、こんにちは。
横レス失礼します。
まず、確認申請と工事契約はリンクしない部分があります。
確認申請とは、工事の着手前に法律で定められた手続きです。
そして、これは建築基準法、その他の対象法令に適合していることだけを「確認」するものです。
たとえば構造や防火仕様、高さの制限の適合性など。
この中では細かい内容は審査しないものがあります。
というか、確認申請用の設計図書には記載しない内容が多いんですよ。
建築基準法とは、生命や財産を守るための「最低限の法律」なんです。

＞これを確定しないまま、確認申請後または工事請負契約後に臨むというのは危険ですよね？
＞ニッチ増やしたら、プラス10万！とか・・どんどん増えてしまいますよね・・？

後からだからと割増しになることもないでしょう。
いつ積算しても、費用は同じと思います。

＞設計士さんは、(5)に時間をしっかりかけて話しましょうとおっしゃっていました。

それでよろしいと思います。

＞契約上で、着工に遅延が生じた場合、賠償金の支払いなどがありますがもし(3)の段階で契約日を設定したら、しっかり時間をかけて話し合うなんて無理ですよね？

契約時の打ち合わせで、そのあたりは考慮されると思いますよ。

あと、他の回答者さんへのお礼から引用します。

＞金額に影響が出るだろうと思われるクロスや設備、コンセントの数なども「工事請負契約」に判を押す前に決定しておくことですよね？

確認申請の審査では関係無いものが多いです。
費用に関わるものなので、最初に位置と数を決めておく必要があります。
工事が進行すると、費用が増えるし変更がしづらくなります。

＞家族は、工務店の言ってる順番で、「工事請負契約」の前に設備やクロス、コンセントの数などもすべて決めたうえでの契約ならば、実施設計・確認申請をする前でもいいのではないかと言います。
＞先方に疑っていると思われかねない？から、交渉するのが嫌なようです。

疑いはともかく、クロスなど個別に詳細を決めればそれを実施設計と呼ぶのではないでしょうか？
クロスも内装制限がかかれば確認申請の審査対象ですが、仕様が適合していればメーカーや柄などは関係ありませんから。
Ａ社のものでもＢ社のものでもＯＫです。
ときどき設計は無料サービスだと思っている方がいます。
たとえば実施設計まで行って、契約を締結せずにそのプランで他社と契約したら大変なことになりますよね。
まれに聞くトラブルです。

＞例えばなのですが、実施設計・確認申請の前に徹底した打ち合わせを繰り返して品番なども全て書かれた細かな概算見積りをもらった上で「工事請負契約」を契約するのも最終金額が増えてしまう抑制としては、あまり意味はないのでしょうか？

抑制効果というか、それが普通と思います。
要は、発注するものを書面などでお互いに確認し、後日のトラブルが無いようにするんです。
請負側も物が指定されなければ見積もりのしようがありません。
施主側も物が指定できなければ現場に何が付くのかヒヤヒヤするでしょ？
設計、つまり契約時に物が確定していて、初めて後日の変更で金額の増減だってわかるんです。
お互いにわかっていなければ疑心暗鬼を呼びかねません。

妙なたとえですが・・・
行列のできるラーメン屋に行ったとしましょう。
ラーメン屋では細かい仕様は決めません。
メニューで選ぶだけです。
でも客はテレビでの紹介やディスプレイなどのイメージで注文するでしょう。
で、出されたチャーシューメンのチャーシューが薄かったり少なかったりしたら嫌でしょ？
ラーメンなら諦めがつくけど、家は高いでしょ？
トヨタでレクサスを注文したとしましょう。
お任せで注文し、エンジンが1300ccだったら嫌でしょ（笑）。
あとでトラブルになったり後悔しないよう、最初に希望を全部伝え、細部まで指定しておくことです。

＞また、契約した日に決める「着工」や「完成○○日以内」の項目から打ち合わせにより大幅に遅れてしまった場合、施主が損害金を支払うという認識であっていますか？

工期が延期した場合、遅延の理由によるでしょうね。
施主側が損害金を支払うケースは少ないでしょう。
一般的に損害を受けるのは、借家の賃貸料が増えるなど、施主のほうだと思いますので。
たとえば今は復興の影響で職人さんが不足しています。
請負側は事情を知っているでしょうから、設計内容などの他に、工程についても十分に打ち合わせしてください。

＞この完成に間に合うように、打ち合わせや決定を急かされることは大いにあり得ますか？

当初の設計で変更が無ければ、そうそう打ち合わせも決定事項も無いでしょう。
工程を守ることも重要ですが、突貫で建物の品質に影響が出ないように気をつけてください。
施工内容によっては、養生期間というものがあります。
つまり、コンクリートが固まるときのようにほったらかしておく時間。

＞こちらとしては、「予算がギリギリである」「でもこだわりたい部分とそうでない部分をきっちりと納得したい」といった2点があります。
＞それらをじっくりと話したいのですが、「工事請負契約」を結んでしまったあとでは、もうどうにもなりませんよ！と言われてしまうのが非常に怖いです。
＞こだわりたいところにこだわれず・・・なんてことは避けたいので、相談したいと思います。

こだわるところがあれば、最初に伝えて当初設計で確定し盛り込んでおいてください。
あとから変更すると、増額はおろか変更不可となる場合もあるかもしれません。

それと、このサイトの質問で着工後に施主がいろいろ迷っているケースがあります。
難しい判断を施主に迫られるような場合や、現場がそれでいいのかどうかわからない、という相談などなど。
素人の施主に設計時の条件や工事内容の是非なんてわかるはずがありません。
建築士の資格所持者と工事監理契約を結ぶことを忘れずに。
工事監理とは、当初の設計（つまり契約した内容）で現地が間違いなく施工されていることを確認することです。
ただ施工されているだけでなく、その内容（工程）もチェックします。
もし変更があれば、その金額含め内容の妥当性もチェックします。
もちろん金額に影響が出るものの判断は施主であり、監理者といえども承諾無しに勝手に変更を指示することはできません。
管理（施工者）と監理（建築士）の文字は似て非なるものです。
監理は建築士の資格がないとできません。
お手元に確認済証が届くでしょうから、その中に記載されます。
参考に、こんなものがあります。↓
http://www.icas.or.jp/download/pdf/kouzi_kanri.pdf#search='%E5%BB%BA%E7%AF%89+%E5%B7%A5%E4%BA%8B%E7%9B%A3%E7%90%86'
ここで、施主や施工者、設計者、工事監理者、行政などの役割に簡単に目を通しておいてください。
発注までの段取りのほかに、施工中や竣工までの流れがあります。

もし途中で変更があるようなら、
・いつ
・誰からの指示で
・どういう内容で
・金額はどうなる
・関係者が承諾済み
などの打ち合わせの記録（あなたが受け取る側）を書面で残すようにしてください。
あくまでもトラブル防止です。

竣工時には、必ず完了検査を受け検査済証を受けてくださいね。
これは最初の確認申請と連動し、申請通りで適法な建物であることを公に証明するものです。
これを受検するためには、工事中の各工程の記録を取っておく必要がありますので、工事監理者は欠かせないんです。
ただし、工事契約の内容のとおり（Ａ社のクロス、など）を保証するものではありませんのでお間違えなく。

ちなみに私の住所地では、自治体が無料の「住宅相談」なるものを定期で開催しています。
こんなものがあったら活用してください。

長くて失礼しました。
最後まで目を通していただいたのならありがとう。
どんどん疑問を持ってください。
着工前であれば、いくらでも質問してください。
良い家になりますよう。

お礼

大変丁寧なご回答ありがとうございます。

2回目のご回答のほうに詳しくお礼述べさせていただきたいと思います。

回答No.3

atelier21

前ご回答で詳しく書かれていますので

設計監理と施工が一環の契約を結ぼうとしているのですね

建物は家電の様に出来上がったものの値段とは違い

仕様書(設計図及び仕様書に基づいた見積書)で物の前に金額の約束をします

工務店の社長には頭の中に実際像が確り出来上がっています・・が

質問者さんの脳裏には如何でしょう、又双方の像が一致している事は有りません

其の差を埋めるのが設計者の仕事であり、異見の差異を判断するのが設計者です

専門知識と軍配迄　工務店に任せる事になるのですから

設計図・仕様書が固まり、そして金額が納得されてからの契約が当然でしょう

お礼

ありがとうございます。

こちらとしては、「予算がギリギリである」「でもこだわりたい部分とそうでない部分をきっちりと納得したい」といった2点があります。それらをじっくりと話したいのですが、「工事請負契約」を結んでしまったあとでは、もうどうにもなりませんよ！と言われてしまうのが非常に怖いです。こだわりたいところにこだわれず・・・なんてことは避けたいので、相談したいと思います。

ちなみに、回答者1様のお礼にも追加で質問をしたので、もしよろしければそちらもご覧いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

titelist1

建設会社や工務店であってもパターンAが基本です。工事請負契約後にお金の話が出てくるのは良くありません。忙しい社長が建築士であるので、そんな手抜き行為が行われているのです。結局はせかされて自分が思うような家にはならず、欲求不満と後悔が残ることになりかねません。
昔は半年近くかけて設計し、半年以上かけて建築したものです。今では設計も含めて3ヶ月で完成です。満足できる良い家になるわけがありません。家と言うものは設計が出来てこれで良しと思っても、1週間経過すると迷うものです。そして自分でもいろいろと勉強して智恵が付くとさらに迷うのです。最後は全部やり直したくなるほどです。これを数回繰り返しているとだんだんと迷わなくなります。間取りや窓位置や住設仕様や床や内壁や屋根や外壁で決めたものがだんだんと動かなくなり、取捨選択も出来て信念のようなものが固まってきます。その時に費用も変化しながら確定してくるので工事請負契約が締結できるのです。工事に入ったら、迷いがないので変更が無く追加費用も発生しません。後悔することもありません。

お礼

ありがとうございました。