土地契約前の工事請負契約の破棄について

質問

工事請負契約を破棄する場合に発生する違約金支払い義務について教えてください。

状況を以下に羅列します。
■昨日、某大手HM（以降、HM1と呼びます。CMも頻繁に流している誰でもご存知のメーカー）と、
　建物の工事請負契約を結びました。
■契約時のプランは暫定のものであるという認識は私にもHM1にも明らかに有り、
　契約後の部材発注などの工程は進んでいないはずです。
■土地はHM1を仲介とするものではありません。
　土地開発公社が入札制度をもって分譲していた土地を、私が自ら落札した土地です。
■ただし土地の落札はしたものの、土地契約はまだ行っていません。
　（つまり私が結んだ工事請負契約は、いわゆる"空中契約"というものです）
■工事請負契約の手付金として、150万円を振り込み済みです。
■相見積もりをとっていた別のHM（以降、HM2と呼びます）によると、
　「その契約は"空中契約"というもので、いつでも破棄できるものである。」
　ということを教えてもらっていました。
　そのことを契約前にHM1に伝えたところ、"空中契約"であるということは認めていました。
■工事請負契約時のHM1からの説明時にも、この契約が空中契約であり、
　「契約解除できるものである。手付金も全額返す。」という"口頭での"説明はありました。
■契約書への捺印後、HM2の設計士に、HM1と契約した際の間取りプランを見せたところ、
　「LDKへの採光が、建築確認申請にとおるものではない」
　との説明をいただき、また、
　「知り合いに建築士がいるのであれば、その人にも見てもらったほうがよい」
　との説明も受けました。
■今になって考えると、HM1の説明には不十分・曖昧な点がいくつかあり、
　第3者の設計士にHM1のプランの採光に関する見解をいただいた上で、
　工事請負契約を破棄したいと考えています。

[質問内容]
現時点で工事請負契約を破棄した場合、違約金などの支払い義務はどの程度のものでしょうか？
それとも違約金支払い義務は発生せず手付金は全て戻ってくるのでしょうか？
なお、契約約款によると、契約解除した場合には、HM1の損害額と受領済の代金の額の差額が戻ってくる、
という旨が記載されています。
そもそも空中契約の場合でもこの約款は有効なのでしょうか？

長くなってしまいましたが、この手のことに詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。

回答No.2

muchyo

工事請負契約についてですが、今回購入しようとしていた土地に対して建築プランを双方で合意し、契約を結んでいるかと思います。
そもそもその土地が購入できなくなった以上、契約そのものに矛盾が生じます。一般的には空中契約と呼ばれていると思いますが、無償解除が可能です。また、今回工事請負契約時に相手側も空中契約を認識した上で契約をしたのですから、かなり悪質だと思います

[違約金などの支払い義務]
一般的には手付金がすべて戻ってきます。ただし、契約書に貼ってある印紙代や振込み手数料の負担は求められる可能性はあります。契約は双方合意のもと契約を行うため、一方的にＨＭ１の責任を問えない可能性が高いです。振り込み手数料は通常支払い者が負担するので、負担を求められると拒否することは難しいかと思います

[約款は有効か]
あくまで契約はお互いの合意の下ですので、有効です。質問者様は契約時ＨＭ１から「契約解除できるものである。手付金も全額返す」といった説明を受けて契約をしているので、契約は有効だが、解除は可能という共通認識をもたれているかと思います

全額回収したいのであれば、「だまされた」というスタンスでのぞみ相手を納得させる必要があるかと思います。ただ、時間とストレスの負担はかなりかかるかと思いますので、印紙代等については勉強代だと思って支払ってもいいかと思います
あと、この件は悪質なので、別の営業さんに変えてもらったほうが良いかと思います

お礼

うーん、空中契約って悪質なんですね。
空中契約自体は、どこのメーカーもやるときはやってることだと思い、
大して悪質だとは思っていませんでした。
ただ、こっちから空中契約であることを指摘するまでは、
向こうは何も言っていなかったのは気になっていましたが。。。

このたびはありがとうございました！

回答No.1

popo3106

こんにちは。
以前同じ建物先行のパターンで工事請負契約を解除したことがあります。ただ一点違うのは、契約書の特記事項欄に「該当の土地が購入できない場合は、契約は解除する」という停止条件付きにしたことです。
私は時間にして3ヶ月程掛かりましたが、まず1営業マンでなく本社の営業責任者にコンタクトし、(1)「空中契約」であること(2)口頭でも解除可能だと言われたこと、(3)解除可能と言われ「誤認」させられた契約は、消費者契約法違反であること(4)県庁の建築指導課に相談する用意があること、（国民生活センターにも）を告げて下さい。もし、電話を切られたなら内容証明郵便で担当営業の所属支社と本社に送って下さい。
大手でしたら、時間が掛かっても裁判所の調停まで行かない内に折れてくるのではないかと思いますよ。
ただし何度も不愉快なやり取りはあります。
妥協案も出してくるので、落としどころを考えておくのも大事です。
やはり契約書に「停止条件」は付けておくべきでした。

お礼

ご回答ありがとうございました。
詳しい対処方を教えていただき、勉強になりました。
万が一の場合は参考にさせていただきます。