順番は？（確認申請、工事請負契約、見積り調整）

質問

候補建設会社と契約直前です。
アドバイスいただけませんでしょうか。

建設会社は
(1)概算見積り＆プラン←今ここ
(2)設計契約（10万円）
(3)工事請負契約（この時点で設備断熱などは確定させる）
(4)実施設計＆確認申請
(5)窓の位置やニッチなどの細かい部分詳細見積り
(6)着工
だと言われました。

ノウハウ本には
【パターンA】
(1)概算見積り＆プラン
(2)詳細見積り
(3)実施設計＆確認申請
(4)工事請負契約
(5)着工
だったり
【パターンB】
(1)概算見積り＆プラン
(2)工事請負契約
(3)実施設計
(4)詳細見積り
(5)確認申請
(6)着工
だったりします。

ノウハウ本を見ると、建設会社が言っている(5)は、確認申請もしくは工事請負契約の前に確定していますよね？
これを確定しないまま、確認申請後または工事請負契約後に臨むというのは危険ですよね？
ニッチ増やしたら、プラス10万！とか・・どんどん増えてしまいますよね・・？

地元密着型で、評判はかなり良い建設会社ですし、設計士さん＝社長さんの人柄も良いのですが
契約までの流れがこんなに違っていても、よくあることなのでしょうか？

設計士さんは、(5)に時間をしっかりかけて話しましょうとおっしゃっていました。
契約上で、着工に遅延が生じた場合、賠償金の支払いなどがありますが
もし(3)の段階で契約日を設定したら、しっかり時間をかけて話し合うなんて無理ですよね？

回答No.11

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

たびたびごめんなさいね。
本当にこれで最後にします。

＞「検査済証と工事監理記録」こちらも設計契約の際に竣工時の引渡しでいただけるかどうか確認したいと思います。

まず、検査済証について。
建築基準法第７条第１項と第２項より↓

（建築物に関する完了検査）
第七条 　
第１項　建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
第２項　前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。

これを怠った場合、違反になります。
で、罰則ですが、あなたの建物が普通の住宅であれば、罰則はありません。
そもそも自宅の完了検査、つまり法の適合を確認せずに後日不具合が発生しても自業自得だからかもしれません。
でも、これってけっこう多いんですよ。
トラブルがあってから、
「業者からは完了検査なんて受けなくても大丈夫と言われた。」
って。
大丈夫なのは、欠陥（または違反）を隠し通せる業者側だと思ったほうがいいでしょう。
最近は完了検査の受検率が高くなっています。
今や検査に合格して検査済証の交付を受けるのは常識。
これが無いと、将来の売却などで不利益を受ける可能性があります。
今後の増築の際にも、既存の建物が合法である確認ができなかったり、金融機関からの融資で問題があったり、と、いろいろ大変だと思います。

次に監理報告について。
建築士法第２０条第３項を↓

（業務に必要な表示行為）
第二十条 　
第３項　建築士は、工事監理を終了したときは、直ちに、国土交通省令で定めるところにより、その結果を文書で建築主に報告しなければならない。

法律で定められた「～ねばならない」です。
監理報告を文書であなたへ提出（報告）するのは義務であり、しなければ士法違反。
監理した建築士側に裁量の余地はありません。

ここらあたりは頭の隅に入れておいたほうがいいかもしれませんね。
先方が、
「監理報告書は出せません。完了検査も必要無いと考えています。」
のようなニュアンスの言葉を言ったら、そこで反論せずにその程度の業者とい思ったほうが賢明かと。
あえて口論して嫌な思いをするのも時間の無駄。

良い業者であることを期待しています。

お礼

大変丁寧にご回答くださり、本当にありがとうございます。
おかげさまで、何をどう確認したら、信頼のおける相手か見極める基準が分かりました。

もし、まだご覧になっていましたら、回答者様の率直な意見をお聞きしたいことがあります。
質問内容から逸れてしまうので、もし答えづらい内容だったり、気が向かなければ
とくにご回答いただかなくて構いません。お手すきで気が向きましたら、お願いいたします。

現在検討中の会社は、外観にすごく力を入れる設計士さんです。
私も、外観だけで選ぶならこの会社が一番気に入っています。
ただ、他の会社よりも、横幅が50cm狭いんです。
横幅がなく縦に長い土地なので、必然的に縦長の建物になるのは仕方ないのですが
よその会社（3社ほど）が4.5mや5mで出せるにも関わらず、こちらの会社は、4mです。
4.5mにしてほしいと何度か相談したんですが、足場の関係で無理だと言われました。
ほかの会社からは、足場についてはとくに問題なしと言われ、私自身も必要な足場の広さを調べたところ、4.5mであれば問題なしという結論に至りました。（5mは難しいと言われる人もいるかなという感じ）
4mにこだわるのは、おそらく設計士さんのイメージの外観が損なわれるからか
本当に施工業者がかなりゆとりをもった足場を作らなければならないような作業しかできない業者なのかなと感じました。

回答者様にお聞きしたいのは
(1)他社で可能な横幅をかたくなに拒む理由は何だと思いますか？
(2)この理由が私の考える理由（A：外観重視　B：現場の力関係）であれば、「良い業者」ではないと思いますか？
(3)少しでも幅広くあったほうがいいかなと考えますが、50cmであれば、それほど恩恵はないでしょうか。

せめて後半部分だけでも4.5mに・・・とお願いしても（足場が組めないから）ダメだと言われました。
よそはできると言った！と相手にいうのは、家族から止められています。
このまま「よそは4.5mでできるといったのにどうして？」とモヤモヤしながら依頼すると、後悔しそうな自分もいますが、外観はおそらく◎です。
ただ、4mの幅で私が気に入った施工例のような魅力を感じられるものができるかどうか不安はあります。

また、どうしてこんなにモヤモヤするのかと考えたところ、私には一切選択する余地を与えてくれなかったことも原因かなと感じています。
外観を気に入った部分が大きいですし、あちらもそれをニュアンスで分かっていらっしゃるはずなのですが、もし外観に影響が出るせいで4mにこだわっているのなら、きちんとそれを私に説明して「4.5mであれば外観が損なわれるかもしれない、4mなら部屋は狭くなるが外観は素敵なものになりますが、どちらがいいですか」と選択させてほしかったと思ってしまいます。
これは、設計士さんからしたら我儘になるんでしょうかね・・・。

最後まで読んでくださり、ありがとうございます。
もしよろしければ、よろしくお願いいたします。

回答No.1

something2013

先ず、大前提として、設計事務所と建設会社は、「全く別のもの」である
事をご理解下さい。

設計事務所とは、施主の側に立って、施主の希望する建物の設計を実施し、場合に
よって、施工された建物が設計図書通りの内容であるかを工事監理を実施します。
故に、ここでの契約形態は、「設計契約」又は「設計及び工事監理契約」となります。

建設会社は、提示された設計図書を施工、竣工させるために必要な金額を積算し、
合意できれば「工事請負契約」を締結します。

設計事務所は、設計契約後、施主との打ち合わせ内容に従い、計画案の作成、
設計概算見積を実施し、施主の了解を受け、詳細設計を開始します。
詳細設計開始の初期段階で、確認申請用設計図書を作成し、施主の代理として
行政の審査を受けます。
行政の審査期間中に詳細設計をすすめ、詳細設計が完了した後、場合により
複数の建設会社に見積依頼を実施します。これが競争入札方式です。

さて、今回は、建設会社の社長さんが建築士との事ですから、その建設会社は
会社の中に、設計事務所を内包している、と言う事になります。
経験が豊かであれば、設計見積概算の時点で、大枠の総工事費が経験上把握出来、
また、業務に慣れ過ぎているので、先に記した、設計事務所と建設会社は「まったく別のもの」
と言う原則を忘れているのだと思います。

建設会社の言う
(1)概算見積り＆プラン←今ここ
(2)設計契約（10万円）
(3)工事請負契約（この時点で設備断熱などは確定させる）
(4)実施設計＆確認申請
(5)窓の位置やニッチなどの細かい部分詳細見積り
(6)着工
の順番を

１）概算見積、プラン確定
２）設計契約
３）実施設計（詳細設計）
４）確認申請提出
５）詳細設計による詳細見積
６）工事請負契約
７）確認申請許可
８）着工
と、出来ないか相談してみては如何でしょうか？

先に記したように「設計、工事監理契約」と「工事請負契約」は全く別のもので
この建設会社でもこの原則は変わらないはずです。
故に、先ず、２）設計契約（設計、工事監理契約）を締結し、確認申請図書作成と
詳細設計の開始を依頼します。当然、確認申請提出、許可の業務を含みます。
詳細設計をするために、不明点、保留項目が無いように打ち合わせ、その結果として
詳細設計図書及び詳細見積が提出されます。
勿論、今回の場合は、詳細打ち合わせ時点で、当初の概算見積に比しての増減が
提示されることになります。
以上の行為が終了し、提示金額で合意できれば、「工事請負契約」を締結します。

但し、注意点があります。
このような仕事の進め方は、建設会社にとってリスクを伴うものです。
設計だけ完了した時点で、他の建設会社に仕事を取られても文句が言えません。
（設計契約しか締結していない。）
この為、10万円などと言う「破格」の金額では無理ではないか、と思います。

こちらの気持ちが、「予定外の出費を防止したい」のみであることと、「他の
建設会社には浮気をしない」事を明確に解ってもらう必要があると思います。
そうでなければ、総工事費の10%以上の設計、工事監理費を要求される可能性も
あります。
ご注意ください。

お礼

とてもよくわかりました。
ありがとうございます。

金額に影響が出るだろうと思われるクロスや設備、コンセントの数なども
「工事請負契約」に判を押す前に決定しておくことですよね？
こういった部分が一番時間がかかると思うし悩むことも多いかと思います。

家族は、工務店の言ってる順番で、「工事請負契約」の前に設備やクロス、コンセントの数なども
すべて決めたうえでの契約ならば、実施設計・確認申請をする前でもいいのではないかと言います。
先方に疑っていると思われかねない？から、交渉するのが嫌なようです。

例えばなのですが、実施設計・確認申請の前に徹底した打ち合わせを繰り返して
品番なども全て書かれた細かな概算見積りをもらった上で「工事請負契約」を契約するのも
最終金額が増えてしまう抑制としては、あまり意味はないのでしょうか？

また、契約した日に決める「着工」や「完成○○日以内」の項目から
打ち合わせにより大幅に遅れてしまった場合、施主が損害金を支払うという認識であっていますか？
この完成に間に合うように、打ち合わせや決定を急かされることは大いにあり得ますか？