土地の賃貸契約について教えて下さい

質問

厄介な事になってます。教えて下さい。

50年前になるのですが、私の祖父が隣接する土地のみを
10年契約で貸しました。
今はその息子（70歳）さんが商売をしながらまだ居続けてます。貸したのはその息子さんの親です。
先も長くないだろうから我慢していたのですが
毎年の更新（これは契約があやふやになってたので知人の勧めで10年前から始めました）の時に
○本来10年前に契約が切れてる
○出来れば出ていってもらいたい（毎年言ってます）
との由伝えた所
●先住権の主張
●先を保障しろ
●地代安くしろ
との言い分でした。

契約書には、建物を取り壊し整地して退去とか
建物の改装には許可を取るとか書いてありますが
すき放題やってます。
こちらも商売人で世間体があって強くは出れません。

法律上どっちが間違ってるのでしょうか？
先方さんは3人の娘さんがいたのですが
全員嫁に出ていったので、このまま最後がアヤフヤになりそうなので困ってます。

分かりにくい文章で申し訳ないです。
よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

借地契約は、基本的に「借地借家法」という法律に従わなければなりません。
で、借地借家法では、契約が切れても借地人が更新を望めば、従前の契約が自動的に更新されます。
つまり、借地人が返すと言わない限りは永久に借地のままです。
これに反する契約を結んでも無効になります。（借地法では上記を含む複数の条文が強制法規、すなわち法律に反する契約は一切無効としています）

地主から契約を解除できるのは「正当事由」があれば可能であるとされますが、まず「正当事由」が認められることはほとんどないと思って下さい。（極めて例外的な場合に限られます）

更に代が変わる、つまり相続が発生した場合もその借地権は相続対象で相続されます。
相続による名義変更は拒否しても無効です。

●先住権の主張
先住権ではなくて、借地借家法に基づく借地権の主張でしょう。

●先を保障しろ
法律で既に保証されています。

●地代安くしろ
周囲の相場との比較で借地料が高すぎるときには借地人は値下げを主張でき、合意できない場合は裁判所が決めます。大きな格差があるようであれば裁判所でも認めます。

>建物を取り壊し整地して退去
無効です。もし借地権を返す場合でも建物は取り壊さず、逆に建物買い取り請求権（地主に建物を買い取れという要求）もあります。

>とか建物の改装には許可を取る
許可無しでも問題ありません。努力規定にしかなりません。強制力を持たせる契約は借地借家法で無効になります。

とまあ、ご質問者にとってはかなりショックな内容なのですが、そのようなわけです。もし借地権を解除したいというご希望があるのであれば、一度専門家（弁護士や司法書士）とじっくりご相談下さい。

お礼

mickjey2さん、ありがとうございます。

正直ショックな内容ですね。
自分としては、出来れば出て行ってもらいたい程度の気持ちだったのですが、相手さんの態度が許せなくって・・・
ちなみに相手さんは3件の借家を持ち老後の隠居の為の土地も購入済みなので、今回退去の話をしたのです。
しっくりきませんが、法律がそうなら仕方ないですね。

どうもご丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#8709

着地借家法が定められたのは平成３年であり、それ以前に契約が行われた借地契約については「借地法」が適用されます。

但し、１０年前にどのような契約を行ったのか、契約書等はあるのか、その内容はどのようになっているかで判断が異なります。

本人の主張だけで判断するととんでもない間違いとなるような案件ですので、お近くの専門家にご相談下さいとしか言えません。

相談に行かれる際は（電話相談はしないで下さい。ここでの相談と同じことです）、できるだけの資料を揃えてゆくようにして下さい。
また、市町村役場等での無料相談では一般論しか回答できません（規則による）ので、具体的な解決手段を得ることはできません。

ですので、専門家に「正式依頼」するつもりで相談に行かれることをお勧めします。

お礼

haku-yさん、ありがとうございます。

貸した物は返して当たり前とか
借りたら返すって事が通らないとは法律って不思議です。

＞本人の主張だけで判断するととんでもない間違いとなるような案件
私にも先方にもお互い言い分があるから
先方が此処に書き込めば、私が悪徳地主かもしれませんからね。

田舎ですので事を荒立てるのは避けたいので
もうちょっと我慢してみます。
泣き寝入りだけはしたくないのですけど法律からでは
私が不利みたいだからどうしようもないですね。

ちなみに商用地30坪月3万の地代を頂いてます。
駐車場が月8,000円の土地柄です。
高いですかねぇ。
固定資産税とか払ったり司法書士さんに毎年契約書作ってもらったりしてたら貸してる意味もない状態なんです。

愚痴になって申し訳ないです。
アドバイスありがとうございました。