土地賃貸更新時の地代値上げについて

質問

20年前から土地を借りアパート経営しています。
契約内容は3年ごとに始めの地代の30%相当額を
地代の賃料アップ額にしていくという事です。
今まで、6回の更新をし今では始めの地代の3倍近くに
なっています。しかし、入居率も落ち、家賃も20年前の
家賃より減額して入居させてる状態です。
近隣の土地価も下落こそすれ、上昇はしていません
こんな状態ですが、当初交わした契約書どおり
地代のアップに応じていかなければならないのでしょうか。何か参考判例でもあれば教えていただきたいとお願いいたします。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

基本的には定期的な値上げの特約は有効であるとされています。
ただし、これが借り手にとって著しく不当であればその特約は無効であるという判決も出されています。
著しく不当とは、要するに近隣相場と比較しても著しく賃料が高い場合です。

ただ始めの賃料が相場よりも安くなっていた場合は、その分をいま取り返しているということも言えるので、トータルにみてどうなのかという判断が必要です。
明らかに高すぎる家賃に対しては特約があるにもかかわらず値上げに対抗できます。

判例：
平成８年６月１３日東京地裁
平成元年１２月１６日神戸地裁
など。

ただし自動増減の契約を特定の事情について認めた、
平成７年１月２４日東京地裁判例

もあります。

では。

お礼

的確な回答ありがとうございます。
相場的には高すぎると言えるほどの地代ではありませんが
ただ、古いアパートですので、経営的にこのまま
地代上昇の一方だとかなり厳しい状況です。
近隣相場も据え置きなもので、現状以上にならないような
根拠が欲しいと考えていました。
ありがとうございました。