「不動産は親名義、根抵当の借入れ名義は子供世帯」というようなことをしても、「資産流動化」とは言わないですね。
上記のことをやっても不動産は流動化していないので、流動化に伴う税金はかかりません（子供に贈与したら流動化したことになります）。
したがって、所有権が移転していない質問者さんの設定時点では、ごく普通の「相続」と「贈与」のメリット、デメリットを考えればいいという話になります。
変更があっても、相続税の税率は贈与税の税率よりも低いです。
税金を減らしたいのなら贈与は受けず、相続まで待った方がいいです。贈与なら基本的に特別の税務「申告」が必要ですが、相続税なら、改悪されるとは言っても申告しないで済む場合の方が多いはずですし。
相続時精算課税制度を利用して贈与を早く受けることの善し悪しは、経済状況次第です（ふつう、「相続時精算課税制度は節税のための制度ではない」とされているようです）。
不動産の場合、贈与を受けた時点の価格で相続財産額に加算されて相続税が計算されますので、不動産価格上昇が見込める局面では、相続時精算課税制度を利用して早く（価格が安いとき）贈与を実行した方がいいのです。逆に、下落局面ではそれをやると大損します。どっちに転ぶかは、神様以外わかりません。
一度それをやると、ふつうの贈与（免税あり）は受けられなくなりますので、景気（特に不動産価格）の推移を慎重に考えてから実行したほうがいいでしょうね。（節税のためにはふつうの贈与のほうがいい）
あるいは、相続争いが起きるだろうと予想される場合は・・・ という話は、税金には関係ないですね。
