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不動産の相続について教えて下さい
- 不動産の相続について教えて下さい。先日、父が他界し、母と私と弟で相続することになりました。
- 遺産としては母が住んでいる家(築約15年ほどで私の実家になります)・土地が約5000万円ほどの価値があります。その他に現金や株券などで3000万円近くあります。
- 現在住んでいる場所は分譲マンション(ローン完済)ですが、実家に引っ越すと夫の勤務先までは約２時間近くかかります。弟の勤務先も1時間半(ただし高速道路を使用)かかるため、どちらも実家にすぐに住むことは大変な状態です。
- CaveatEmptor
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質問者が選んだベストアンサー
相続税の基礎控除は現在は５０００万＋１０００万×法定相続人の数なので、ご質問者様の場合８０００万となり質問に書いてある内容だけなら、相続税は発生しません。 従って、配偶者の税額の軽減は考慮する必要は無いと思います。 ８０００万を超えた場合に配偶者の税額の軽減を適用したとしても適用されるのは、配偶者だけで質問者様や弟さんは相続税を支払う必要があります。 ただし、８０００万を超えた場合に相続する土地が２４０m2以下の場合は、小規模宅地等の特例と言うものがあり、お母様あるいは同居の親族（この質問では該当無しと思われます）が相続する場合は、土地の課税価格が８０％減額され結果として相続税なしとなる場合が多いはずです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm また、平成２７年１月１日以降の相続から税制改正が適用され、基礎控除が3000万円＋600万円×法定相続人の数となります。 上記の事を考慮して、現在お父様の持ち分をお母様の名義にするのか質問者様の名義にするのかを決めるのが良いと思います。 なお、No.１の方も書いていますが、弟さんが家・土地を相続せずに、現金を相続するのは、相続を放棄するわけでなく、遺産の分割を決めてそれに同意してもらう（遺産分割協議書を作成し、それに各相続人が押印する）だけです。
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- buke7
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再来年から相続の控除が大幅に減りますからあなた名義の方がいいですね
- minosennin
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まず、遺産の総額ですが、土地約5000万円と現金や株券などで3000万円近くということですが、この外に建物も相当の評価があると思われます。 建築費1億3000万円から少し乱暴ですが現在の評価50%と仮定して6500万円、内被相続人の持分3/6、3250万円が遺産に加わります。(建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。固定資産税納税通知書を見ればすぐに確認できます。) 以上から 土地約5000万円+現金や株券など3000万円+建物3250万円=1億1250万円 遺産総額は1億1250万円となり、 相続税の基礎控除5000万円+1000万円×3人=8000万円 遺産の総額から基礎控除を控除 1億1250万円－8000万円=3,250万円 何もなければ3250万円に課税されることになります。 この場合の相続税の総額は 母 3250万円×1/2=1625万円 1625万円×15%－50万円=1,937,500円 子3250万円×1/4=812.5万円 812.5万円×10%=812,500円 1,937,500円+812,500円×2=3,562,500円となります。 母が1/2を取得すれば納税額は半額に、すべてを取得すればゼロになりますが・・。 そこで、小規模宅地の評価減はぜひ適用された方がよいと思います。 そのためには、同居の親族である配偶者が自宅の土地と建物を取得しなければなりません。 この場合、建物の所有権は母と私の持分もありますが、これらに対応する土地の面積についても特例の適用があります。 小規模宅地の評価減(ただし、土地の面積は240m2以下の前提です。) 土地の評価5000万円×80%=4000万円 遺産の総額1億1250万円－4000万円=7,250万円 7,250万円<基礎控除8000万円 というわけで基礎控除以内に納まり、相続税はゼロとなります。ただし、申告はしなければ小規模宅地の評価減の適用はありませんので申告は必要です。 相続税については以上のとおりです。 分割の仕方としては、 ・土地(240m2を超えるときは240m2)と家屋は小規模宅地の評価減の恩典をフルに受けるため母親が取得 ・弟は法定相続分に相当する現金・有価証券2812.5万円(1億1250万円×1/4)を取得 ・私は現金・有価証券の残りと土地の面積が240m2を超えている場合のその超える部分を取得 ・母に、母の相続に関しては土地と家屋をすべて私に相続させる旨の遺言を書いて貰う。(ただし弟に遺留分はありますが・・) というのが現実的ではないでしょうか。 以上は、建物の価格を仮定の金額で行っているので、実際とは相当違うことも考えられます。一応の目安としてください。
お礼
回答ありがとうございます。 不動産は土地・建物あわせて3000万円程度の評価額であることがわかりました。近隣の中古の相場が5500万円ほどはするので、5000万円なら即売できるので、そのくらいの価値だと思っていました。 土地だけでも100坪を超えるので、残念ながら小規模宅地にはならないと思います。 遺産としては、実際の土地・建物の価値(売却して現金化した場合の価値)が、残っている現金よりもおそらく1500～2000万円程度あると思うのですが、私も弟も実家に住むことが難しいので、どちらが相続するかで困っています。 できれば、長男の弟に相続してもらいたいのですが、押しつけることもしたくないので困っています。
- titelist1
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相続は落ちてきた栗の実を拾うように対処するのが賢明です。何かの目的を持って行なうと贈与税が掛かります。また兄弟との関係もしこりが残ります。 お母さんには配偶者特別控除枠（1.4億円）があるので、全部をお母さんに相続して貰うと相続税は掛かりません。そうして年数が経てば建物の評価額はゼロになります。現金も減って少なくなります。 特にお母さんの持分を貴女にすると大きな額の贈与税が掛かります。絶対にしてはならないことです。 一旦、お母さんが相続した財産は、その相続をお母さんの判断に任せるのが自然です。 実家を建てる時の資金は名義の持分として確保されているので、貴女の権利がなくなるわけではありません。 家の跡継ぎである弟の権利が強くなることを警戒されているのでしょうが、嫁に行った者の立場は覚悟しなければなりません。
お礼
回答ありがとうございます。 ＞一旦、お母さんが相続した財産は、その相続をお母さんの判断に任せるのが自然です。 はい、私的にはまったく同意です。 ＞家の跡継ぎである弟の権利が強くなることを警戒されているのでしょうが、嫁に行った者の立場は覚悟しなければなりません。 いえ、どちらかと言えば、私は実家に帰りたくはありません。夫の仕事(通勤)の問題や子供の転校も考えねばなりませんので。 実の娘である私とでも母はよくケンカをしています。お互い、言いたいことを遠慮なく言うから当然と言えば当然ですが。 同居したとして、平穏の日々が送れるかどうかはわかりませんし、現在のマンション住まいだと隣人との接触も少なくトラブルもありませんので。 実家の隣人にはなかなかやっかいな人がいるのもためらう理由のひとつです。
- mukaiyama
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＞弟は家・土地の相続を放棄してもらい現金を相続… そういうのは「放棄」とはいいません。 土地建物の代わりに現金をもらうだけです。 ＞私は家・土地を相続し、名義を母と私に換えようと… それは、関係者一同で協議すべきことがらであって、他人が口を挟むことではありません。 ＞母の名義にしておくとまた相続税がかかるのでしょうか)… 相続税は、全体の遺産総額で判断するものであり、1人占めしようが大勢でわけようが、相続税自体は変わりません。 一方、現在持っているあなたの持ち分まで母の名義に換えるという意味なら、相続税ではなく贈与税の対象になります。 ＞将来的に実家に住むとしたら名義上だけでもすべて私にしておく… 上とは逆に、母の持ち分が親から子への贈与で、これまた贈与税の対象ですね。 ＞家(築約15年ほどで私の実家になります)・土地が約5000万円ほどの価値… 何の価格がですか。 贈与税や相続税の判断基準となるのは、時価ではありません。 土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基準です。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm ＞その他に現金や株券などで3000万円近く… 土地建物が税法に則した評価額であるとすれば、合計 8,000万。 法定相続人は 3人のようなので、 5,000万 + 1,000万 ×法定相続人数 = 8,000万 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm の基礎控除がありますので、現行法の下における限り、相続税は発生しません。 ただ、この相続税法は近年中に改悪されることになっています。 税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
回答ありがとうございました。 土地・建物の評価額は3500万円程度であることがわかりました。知り合いの不動産の人によると実際は同等の物件が55000万円程度で売却されているとのことなので、5000万円程度の資産と思っていました。 昨日、話し合いの結果、私が父の持ち分の2/6、弟が1/6を相続し、弟は他に現金等を相続するという方向で話はまとまりかけています。 不動産の評価額が低いので遺産は合計してもおそらく8000万円を超えることはなさそうです。
お礼
回答ありがとうございます。 不動産の評価額が思ったよりも低かったので、遺産の合計が8000万円を超えることはないと思います。 ＞弟さんが家・土地を相続せずに、現金を相続するのは、相続を放棄するわけでなく、遺産の分割を決めてそれに同意してもらう（遺産分割協議書を作成し、それに各相続人が押印する）だけです。 書き方が悪かったですか。「家・土地」だけの相続を放棄するという意味で書いたのですが。 不動産は分割して相続するわけにはいかないので、私と弟のどちらかが相続しなければならないことだけは決まっているのです。両親の思い入れのある家なので、売却はできないですので。 私も弟もいろいろ事情があって、実家に住むことが不可能ではないにしても難しいので、いろいろ困っています。