所有権移転の登記について

質問

こんにちわ。いつもいろいろな方よりアドバイスを頂きありがとうございます。１歩１歩少しづつですが夢の新築に近づいてきております。今後も変わらぬご指導お願い致します。

さて、今回もお尋ねしたいことがあり掲載させていただきました。よろしくお願いいたします。

不動産会社より1,700万円で新築用の土地売買契約を交わしました。住宅ローンの仮審査の済み、つなぎ融資審査も終了しました。今後、土地の売買を不動産、銀行、私の立会いのもとに融資銀行で行う予定です。そこでいくつか質問があります。

(1)この時に支払と同日に行われる所有権移転登記をお願いする司法書士の方は私（買主）で探してお願いするものなのでしょうか？それとも不動産会社がお願いするものなのでしょうか？それとも銀行がお願いするものなのでしょうか？

(2)この時の支払は買主がするものなのでしょうか？

(3)おおよそで構いませんが所有権移転登記の費用はどの程度考えていればよろしいでしょうか？

(4)つなぎ融資を受ける銀行が私の職場の近くで、契約した不動産会社から片道４０kmほどあります。こうゆうケースの場合、交通費とか出す必要ありますでしょうか？

以上になりますが、不足等あればすぐに調べますので宜しくお願いします。

回答No.4

noname#60749 · ベストアンサー

＞(5)司法書士への報酬を除いた費用を調べるには何々の情報があればよろしいでしょうか？

土地の売主さんに頼んで「土地の評価証明書」の写しを貰いましょう。それを見れば評価額が書いてありますので移転登記の登録免許税は計算できます。
また、抵当権設定登記の登録免許税については債権額（あなたから見れば債務額：ローンをいくら借入するのか？）がわかれば計算できます。

それ以外にも厳密には何度か登記簿を取得したりするので数千円程度は報酬以外に見積計上されることが多いです。
また、これは報酬範囲かもしれませんが立会い費用や交通費も請求されます。

＞(6)また、その情報を用意してどこに尋ねればわかりますでしょうか？

どこかに尋ねたいのでしたら法務局に行って確認すればよろしいと思います。司法書士も最終的には法務局に持ち込みますので。

お礼

追加の質問についても快くご指導いただきましてありがとうございます。

まずは、とちの評価額を知る必要がありますね。その上で司法書士の報酬部分について知人紹介の司法書士に見積もりを頼もうかと考えています。

回答No.5

papumaru

(1)
不動産屋が手配する司法書士でも、ご自分で手配されても、あるいは、売り主側の司法書士でもよいです。
　自分で手配される方が安い場合が多いと思いますし、価格交渉しやすいです。どちらにしても数万円の差ですから、面倒なら不動産屋の手配する司法書士なら手間が省けます。
　自分で手配した場合、不動産屋の担当・TELと銀行支店担当TEL・住民票等を用意して司法書士に渡せば、連絡を取り合って、見積を作成してくれます。

お礼

ありがとうございます。

私も自分で手配される方が安いことが多いと聞きました。しかし、自分で頼むと不動産会社や銀行の間の手間が増える可能性があるとも聞きましたので、金額のバランスと手間を天秤にかけて考えていこうと思っていました。しかし、今回の回答で、私が想像していた程の手間では無さそうなので後は金額の違いに注目して判断していきたいと考えます。

本当にありがとうございました。

回答No.3

kuri_kurio

実際に取引を行う前に知識としてお知りになっておきたいという
お気持ちは充分に理解できるのですが
ご質問なさっている内容のほとんどが、実際にお世話になる
不動産業者の担当者や銀行に直接電話をしてお聞きになれば
すぐに答えが出るような内容ばかりに思えます。

例えば、今回のご質問内容であれば

(1)買主（お客さん）から「この先生を使いたい」という要望がない限り
　銀行の指定する○○司法書士を使います。

(2)(3)土地代金のほかに（買主が支払うべき）登記費用として
　○○円位必要ですから別途現金でご用意ください。
　※これ以外に契約書に貼る印紙代や
　　不動産業者に仲介手数料が必要な場合はこれら総額。

(4)交通費は不要です。
　※市外県外等の遠方から来てもらう場合でも
　登記費用（登録税・司法書士報酬）の中に含まれます。
　また、銀行は各支店ごとに馴染みの司法書士を持っていますので
　当該銀行の支店近くの司法書士を使うでしょう。

このような内容は不動産業者や銀行の担当者から
事前に説明しておくべき項目になります。

もちろんプロとはいえ人間同士が行うことなので「うっかり」や「言い忘れ」も
あるかとは思いますが、最低でも(2)と(3）の売買代金以外に登記費用その他の
諸費用が必要というのは最重要です。

もしも、これらの点について、これまで何の説明を受けていないのであれば
失礼ながら少し無責任な業者だと判断しても良いと思います。
それに加えて、質問者様としても不動産という大変高額なものをご購入
なさるのですから各担当者に対して、判らないことは何でも質問したり
疑問な点はすぐに相談できるという良い関係を構築なさったほうが
良いかと思いますよ。

以下、余談です。
今回のように土地だけを先に購入され
後にその土地に住宅をお建てになる場合
土地購入費用、建物建築費用それぞれにローンをお使いになる際は
土地を購入　→土地に対して銀行の抵当権設定します。
このとき、土地だけの状態では住民票の移転ができませんので
所有者欄、抵当権の債務者欄は旧住所で登記されます。

その後建物完成後に住民票を移転することになりますが
当然、先に登記された土地の所有者および債務者欄
また金額に応じては抵当権そのものを一旦抹消してから
再度新たな金額のものを登記する必要があります。

このような理由から、土地・建物をまとめて購入なさる場合に比べて
書換費用や２度目の抵当権設定費用がかかる分
諸費用が割高になるのですがこの点については
きちんと説明は受けられましたか？

また、(5)(6)にて質問なさっている件について

(5）当該土地が所在する市町村役場で「固定資産評価証明書」というものを
取得すれば調べることができますが、購入前（他人所有の）の不動産は調べられません。
取得するためには売主（現時点の土地所有者）の委任状が必要です。

評価証明書は住宅ローン借入時の提出書類として必要ですから
売り主（業者？）が事前に提出しているはずですから
どうしてもお知りになりたければ売主または銀行にお願いして
コピーを貰うくらいになるでしょう。

(6登記の際に必要な登録免許税の％が公表されています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm
ご自分で計算すれば「登録免許税部分がいくら位かかるのかは
判断できるかと思います。
もっとも、ご自分でお調べになるよりかは、銀行や業者に
「登記費用はいくら位必要ですか？」とお聞きになる方が確実でしょう。

お礼

とても丁寧に説明していただきありがとうございます。

たしかに直接確認すればすむ話ですが、司法書士の依頼に関して、土地の購入と新築完成時と２回お願いすることになるので出来れば同じ方にお願いしたいと考えていました。頼む司法書士の方により報酬が多少なりと違いがあるとも聞きました。その為、一度不動産会社や銀行に見積もりを頼んでしまうと断りづらくなると思い、いろいろ下調べしてからお願いしたいと考えていました。

また、つなぎ融資の費用の件は説明は受けておりませんでしたが、たしかにふつうに考えれば２回に分けて融資を受ける訳なので２回の登録費用が掛かるのも当然なのかなと感じております。

良きご指導ありがとうございました。

回答No.2

noname#60749

（1）ローン実行と共に抵当権を設定するでしょうから、そうなると司法書士は銀行に指定されても仕方ありません。銀行が良いと言えば、あなたの指定でできます。所有権移転及び抵当権設定は登記権利者である、買主（あなた）そして抵当権者（銀行）が確実にその登記を行うことが肝要です。よって売主が書士を選択する性質のものではありません。

（2）買主が負担します。

（3）その土地の固定資産税評価額の1%が所有権移転登記の登録免許税です。1,700万円という売買代金からでは算出できませんが、仮に評価額1,000万円とすれば10万円です。抵当権設定登記については債権額の0.4%ですから1,700万円全額想定で6.8万円。そして司法書士への報酬がこの2件で10万～15万円前後と想定すると、概ねで30万円弱というところではないかと思いますが、正確には司法書士の見積りを待つべきかと思います。

（4）不要ですね。出すのは自由ですし喜ばれるかもしれませんが、そういう慣習はありません。

お礼

とてもわかりやすい説明ありがとうございます。
司法書士への報酬が１０万円～１５万円ということで割と高額なのですね。それで皆さん１度は自分で登記をしてみようと考える訳ですね。
面倒ついでで申し訳ありませんが、もう２つほど質問があります。上記の(5)と(6)になります。もしよろしければご指導いただけないでしょうか？

補足

追加の質問です。
(5)司法書士への報酬を除いた費用を調べるには何々の情報があればよろしいでしょうか？
(6)また、その情報を用意してどこに尋ねればわかりますでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.1

Dr_suzuki

(1)不動産屋、銀行の紹介が多いが貴方が用意するのも可
(2)当然
(3)２０万くらい、移転と抵当権設定
(4)貴方の気持ち、私は払わないと思う

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
(1)については家の完成後の登記のことも考えると同じ方に頼みたいので自分でも探してみたいと思います。
(4)については、私も同じ意見になりそうですね。。。。

ありがとうございます。

補足

追加の質問です。
(5)司法書士への報酬を除いた費用を調べるには何々の情報があればよろしいでしょうか？
(6)また、その情報を用意してどこに尋ねればわかりますでしょうか？

宜しくお願いします。