不動産投資について

質問

今までは株などで運用していましたが、インフレだとかいろいろ耳にして、不動産も買ってみようなかーとか思いはじめました。
収益用物件をいろいろ見て、15％以上がいいということで、何件か良さそうなのがありました。
しかし、人口は減る一方なのに、マンションとか将来的にどうなんでしょうか？
実際に投資している方の声など聞いてみたいと思います。
周りには相続でやむなくアパートにして。。。的なことはあるのですが、自腹で？投資してるような人はいなくて、迷っています。
株式をいろいろ組み合わせても１５％とかなかなかないので、魅力を感じてはいるのですが、流動性がないし、自分が住みたいような物件でもないし、どうなんでしょう？？？

回答No.3

tom900 · ベストアンサー

不動産投資はあまり良い情報を聞きませんよね。
ただ、それは不動産投資業者の話を鵜呑みして何も判らないまま投資を始めた方々が多いからでもあります。

No2の方も仰っていますけど、色んな面から１０年２０年スパンでのキャッシュフローを計算することは大事だと思います。
殆ど方が犯す間違いはPRなどの見込み見回りを鵜呑みにする事です。これは殆ど無理だと思いましょう。
色んな経費を含んでいませんから、到底その利回りには届きません。
また、基本的な考えとして、不動産業者が自ら買い上げて賃貸にしない理由を考えてみるべきです。
そもそも論で言えば、不動産業者や不動産投資業者が○○の物件は投資に最適ですよ！と言うのであれば、自社で行った方が良いと考えるのが普通だと認識しなければなりません。
しかし、そうしないのはリスクに見合うだけのリターンが見込めないか、リターンは見込めるが手数料や仲介料、または管理費などを安定的に徴収できた方がリスクが少ないと判断しているからです。

新築であろうが中古であろうが年月が経過すれば当然、物件の価値は目減りします。
インフレやバブルで評価額が上昇する可能性も否定出来ませんが、それはオマケみたいのモノとして考えるべきで、１０年を一つの目安として、物件価格の評価額下落率に対する収益を考えないと、大雑把な例で言えば、３０００万円の物件を年利１０％で運用出来れば、１０年後に資産価値が２０００万円になったとしても、実質は（３０００万×１０％×１０年）－（３０００万－２０００万）＝２０００万円のリターンとなります。
これが５％ならば・・・３％ならとシミュレーションすれば良い訳です。

ただし、マンションならば修繕積立金などもコストに考えなければなりませんし、空室になる事もある程度は見込まなければなりません。賃料も当初の金額を１０年間維持できるとは限りません。
近隣にどんどんマンションなどが建てば当然競争原理が働くので、空室にするよりも賃料を下げてでも入居者を確保しなければならなくなります。

投資ですからリスクなどは基本的に不動産も株式なども同じですが、決定的な違いは不動産投資は基本的に単利でしか運用出来ませんが、株式などは複利運用が可能であることです。
色々組み合わせても１５％に届かない・・・と仰いますが、年利７％の利回りで複利運用出来れば約１０年で資産を倍にすることが可能です。
不動産投資も長い運用になりますので、運用期間の違いは無いでしょうから、現状株式投資なども含めてそこそこの利回りを得る事が出来ているのであれば、単年ベースの複利運用に切り替えて今のまま運用をすることをお薦めします。

それでも不動産投資を考えるのであれば
物件は中古マンション。
耐震基準が阪神淡路大震災以降に建築された物件。
首都圏ならば２３区内で徒歩１５分圏内に大学や大学病院などがある事。
地方都市なら駅近物件。
そしていずれの場合でも自分で見に行ける物件で、対象物件の周囲にある分譲・賃貸を含めて空室の割合をある程度自分で調査できる事が大事です。

お礼

大変、的確でわかりやすく説明していただき、ありがとうございました。
モヤモヤしていたのがスッキリしました！
やはり私にはまだ難しそうです。
もっと勉強しないと無理ですね。

回答No.2

nikoooo

すみません。
実際に不動産投資をしている者ではない人間の意見ですが・・・。

ただ、周りに不動産運用している人達が居まして、
相続ではない自分で投資をして運用している人。
土地柄、地主や農家が多いので相続して運用している人も居る。
仕方が無くも居るんですが、サラリーしながら積極的にしている人も。

カテ違いの質問の回答にも書いたことあるのですが、
知り合い夫婦が新築物件は高く、中古探している過程で
住居付き収益物件(大家の家もあるアパート)に落ち着いた人もおり、
話を少々耳にする機会に恵まれているのもあって不動産運用に興味持ってます。

投資家の方なのでこんなことは調べ済みだとは思いますが・・・。

リフォーム+物件の購入費用、借入先への支払い等々
を考慮してキャッシュフローはどのくらいか。

利回りが高くても捨て看板などがない地域なのか下調べはしっかりと。

投資する地域は自分の馴染みがある地域か、
個人の場合は2～3ヶ所に絞る。管理会社をしっかり選ぶ。

物件を運用する前にどんな人に貸すのか決める。ユーザー像を把握。
(家族、単身<男性、女性>、ペット可、若者、高齢、収入層等々)

等々、事業計画を立てておかないと後々、しんどいみたいです。

ただ、事業としてとらえて運用している人から聞くと、
・地主家系で仕方が無く
・適当に運用(本人はそう思っていない)
・相続したけど良く理解出来なくて管理会社の言われるがまま
・未だにバブル期の土地神話が染みついている人

等々。“ライバルが甘い人”が他の事業(商売)に
比べ多いからキチンとしていれば先を行く事は出来る。

というような意見は結構聞きます。

他の商売に比べ、流動性がない、金額が大きいので動きはややスロー。
市場のスピードが速くないので準備(考える)が出来るのも魅力らしいです。
(東京や横浜のような中心地域はまた違うでしょうけども。)

あと、マンション等の大きい物件は収入も多いケド経費もかかるので、
アパートや戸建中心にしている人も居ますね。
戸建だと、絶対という訳ではないけど、(地域性や間取りにもよる)
長く住んでくれる人に当たる確率もアパートやマンションより高いみたい。

マンション1件を買うならアパートや戸建を数戸購入をいう手もあり、
リスクを分散させる意味合いもあるそう。

ミドルリスク、ミドルリターンの投資だとよく言われているように、
リターンは高くない投資。というのは皆言います。

制限も多いですし、どうしても新築が大好きな国ですしね。
新築にした場合、投資金額が高い。回収するのにも時間を要する。

多分、日本だと不動産投資に良いイメージがある人が
圧倒的に少ないのでネット上だとかなり反対・否定意見が
多いと思うので現時点で運用している人達の意見を聞く為に
セミナー等にいくつか出てみては？
もしくは投資仲間に不動産関係の人と会う機会をセッティングしてもらっては？

実際、不動産投資している人は相続でも自分で始めた人も、
周りに言いにくい、言わない。といった人が多く、
話してもダメな事をしている風に言われることが多いそうです。

賛成、賛同意見ばかりでも良くないですが、反対意見ばかり聞いても
判断は付きにくく、それがあなた様にとって正確かは微妙。
賛成、反対、中立、実際やっている人の各意見を聞いて判断するのが良いと思う。

扱う金額が大きいし、市場がスピーディーではないので、
それぐらいの時間はかけてもイイと思いますよ。

OKウェブ上でもカテを「マネー」にしていますが、
「不動産売買」の方でも同様の質問してみては如何でしょうか？
既にしていたら要らぬ回答ですが・・・。

長文失礼しました。

お礼

大変具体的で、参考になりました！
まだどんなものかわからないので、マンション１部屋くらいからはじめようかと思ってましたが、やはりリスクが高いような気がして。。。
だけど、株も最初はこわごわしてたのが、なんとなく今はしっくりきているから、はじめちゃえば簡単かもとか思ったり。
セミナーもなかなか仕事もあっていけなくて。
まずはセミナーで勉強してからですね。
アパートや戸建てで良いのがあったら、考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

holydevil

日本では不動産投資は辞めるべきです。
人口が減る国には発展は無ありえません。
これは、誰がどんなポジティブなことを言おうが、現実を受け止めなければならないことです。
なので、日本の不動産は最も投資してはいけない資産の最高レベルに私は位置づけています。
とにかく人口が減るのになぜ上がる？です。これ以上の何も無いです。

お礼

そうですよね！
私もそう思います。
インフレとか言われているし、ちょっと良さそうに見えてしまいました。
ありがとうございました。