不動産をREIT化した場合の所有権の行方

質問

不動産投資の超初心者です。

REITとは、特定の土地や不動産を証券化することを通じて細分化し、REIT市場で複数の投資家が投資できる仕組みだと理解していますが、いったん流動化した後の所有権の行方はどうなるのか・・疑問に思っています。

例えば、遺産で受け継いだ土地付きマンションが１０億円の価値があり、１０％の利回りで運用可能な場合、これを分割して投資家に個別に販売したとします。

１．しかし、マンションが老朽化していき、建て替えようという話になった場合、誰が決定権を持つのでしょうか？

２．また、元々の所有者が、やっぱり所有権を自分に戻したいとなった場合は、個別にREITの所有者全員から買い戻さなくてはいけなくなるのでしょうか？

株や債券など元々物理的な制約が無いものであれば流動性が高くてもいいと思うのですが、不動産という物理的な制約があるものを流動化させたときに、権利が細分化されてしまうことで、実際に運用が不自由になり、結果として大規模な建て替えや都市計画といった観点で大きな問題になるのではないか、とふと思いました。

こういった問題をREITはどう解決しているのでしょうか。

もし詳しい方がいらっしゃいましたら、教えて頂けると幸いです！！

回答No.3

noname#241737

ものすごく大雑把に言えば、SPVという「会社」を最初に作って、その会社が不動産を買うという形になります。で、SPVの「株式に似た権利」を投資家に販売するということです。
※正確にはSPVは通常の会社とは多少違いますし、投資家に販売するのも株式そのものではありませんが。

不動産を持っているのはあくまでSPVで、投資家はSPVの運営方針に間接的に口を出す（SPVの運営方針が気に入らなければ経営陣を入れ替えられる仕組みがある場合など）だけで、投資家が勝手に不動産を使ったり売ったりできるわけではありません。株式会社が持っている土地を大株主が勝手に売れないのと同じことです。
ただし、SPVは「不動産を持って、その収益を投資家に分配するだけの目的の存在」なので、SPVの「株式に似た権利」の価値は、理論上SPVが持っている不動産の価値にほぼ等しくなります。結果として、不動産そのものは分割されなくても、SPVが「株式に似た権利」を細分化して販売することで、不動産の価値を小分けにして販売できる、ということです。
また、SPVはその目的上不動産の価値を維持することが大事な命題ですので、老朽化した不動産は適時補修工事をしたり、それも難しくなれば不動産を売ってしまいます。後者の場合、目的を失ったSPVは残った現金を投資家に分配してSPV自体が消滅する、なんてケースもあります。
（一般投資家に販売されているREITの場合、SPVがたくさんの不動産をもっていて、その中の一部の資産が別の不動産に入れ替わるだけなので、一つ二つ不動産を手放したからといってそのREITがなくなるわけではありません）

回答No.2

中京区 桑原町（@l4330）

REITとはSPVと投資家の関係です
また、所有者はSPVなどに不動産を譲渡・売却してるのだから、貴方が心配する1の関与はしません
元々の所有者が所有権を取り戻したいならSPVと交渉します
なぜなら、譲渡・売却後の所有者はSPVです

なお、SPVは投資家に所有権を販売はしません、あくまでも資金を募り配当を支払う関係でしかありません

補足

すみませんが、意味がよくわかりませんでした。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

REITは不動産の所有権を売ってるのではありません
不動産に投資する目的の「証券」を売ってるだけです
投資法人がREITを作り、投資家から資金を集め不動産の持ち主にお金を貸す、又は不動産を買う
そして、不動産からの家賃収入や買った不動産を売った利益などを投資家に還元する

だから、質問の1、2はありえません

補足

ありがとうございます。しかし、例えばこちらのURLでは、不動産証券化により、所有者はSPVなどに不動産を譲渡・売却する必要があると記載があります。そうなれば、所有権を販売したことにはならないでしょうか？
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html