不動産関連の疑問

質問

宅建の勉強をしている者ですが、疑問点が２つあります。
(1)不動産登記において、権利関係の登記義務が無いばかりか、公信力も無いとは・・・何故なのか？（理解に苦しむ）
(2)昨今、いろんな技術が発達しているなかで、何故１４条地図（公図より正確）が全国に浸透していないのか？
頭の良い方、回答お待ちしています。

回答No.2

kanshiiinkai

相変わらず頓珍漢な回答をしている方がいるのでコメントします。

(１)
公信力を認めた方がよいという主張する人も多いです。

しかし、現行法上は、真実の権利を持たないものから権利を譲り受けることができるというのは、法律理論としては異例のことだから、それを認めるためには特に公信力を定めた規定があるべき（動産における民法１９２条）ところ、そのような規定が存在しないために公信力は認められないというのが判例通説であり、公信力を認めるためには法改正が必要であるとの意見でほぼ一致しています。

ではなぜ法は公信力を認めていないかというのは、これまたいろいろな議論のあるところではあるものの、登記申請にあたって登記官は実体的審査権も無く、書面審査のみで登記しなければならないために、真実とは違う登記が安易にされるから（登記官に実体的審査権を持たせ、常に真実に即した登記をさせるというのは膨大な手間がかかるので、現実的には不可能）であり、公信力を認めると、真実の権利者はその意思によらず権利を奪われることになりかねず、不動産の支配秩序の平穏さが保てなくなるから。つまり、不動産登記制度の信頼度の低さを勘案した上で、取引の安全という動的安全と、真実の権利者の静的安全という利益とを比較した結果、静的安全を重視した結果であるといわれています。

しかし、これは民法制定時、つまり明治時代の話であり、現在の不動産登記は当時よりも格段に信頼度が上がっているので、現在の議論には必ずしも当てはまるものではないと批判は有力です。

(2)
土地の境界は、例えば測量士が測量すればそれでよいというような簡単な問題ではないからです。

相隣接する土地の境界線について争いのある場合に，訴訟手続により，これを創設的に確定する訴えを境界確定訴訟といいます（平成１７年度に筆界特定制度というのがありもう少し簡単な制度もできたが、現在も境界確定訴訟制度は在置されている）

そして、当該訴訟においての境界の基準となるものは判例によれば、
１．裁判所は，まずできるだけ客観的に存在している境界線を発見するよう努力する。
２．それが不明な場合は，係争地域の占有の状況，隣接両地の公簿面積と実測面積との関係を主にし，このほか公図その他の地図，境界木又は境界石，場合によっては林相，地形等を証拠によって確定し，それらの各事実を総合して判断する。
3.隣接地の実測面積と公簿上の坪数の関係は，必ずこれを確定して，双方の関係を参酌して定める。
4.もしこれらの証拠資料によっても境界を知ることができないときには，衡平の原則から，争いのある地域を平分して境界を定める。
5.裁判所は，常に合理的な理由づけのもとに境界を確定しなければならない。

とされています。つまり当事者の「衡平の原則」なども考慮しなければならない複雑な問題だからです。

回答No.1

tk-kubota

権利関係に登記義務がない理由は、所有権を第三者に対抗することができる権利を放棄している者まで保護する必要がないからです。
所有権に基づいての権利行使は登記が要件です。
公信力は、例えば、殺人して自己名義にした者から買った者を排除しなければならないのは、あたりまえのことです。
仮に、公信力があれば、所有していない者から買っても有効になってしまいます。
14条地図は、現在では、かなり全国的に整備されています。
近々、電子化されて全国から取り寄せできるようになると言うことです。