不動産登記について教えてください。

質問

数年前周辺市町との合併があり、私が住む市の名称が変わりました。不動産登記の土地の表記は新市の名称に変更されていますが、所有者である私の住所の登記上の表記については旧市の名称のままです。これを新市に変更登記する必要があるでしょうか。

というのは、旧不動産登記法には、「第五十九条 行政区画又ハ其名称ノ変更アリタルトキハ登記簿ニ記載シタル行政区画又ハ其名称ハ当然之ヲ変更シタルモノト看做ス字又ハ其名称ノ変更アリタルトキ亦同シ」という「みなし規定」がありましたので、市町合併による市の名称変更の場合は、町名（自治体としての町ではなく市町村内の町名）や地番が変わらなければ、住所の変更登記を申請する必要はなかったのです。

ところが、平成17年の不動産登記法の改正により、この「みなし規定」がなくなりました。そして、改正法には以下のような条文があります。

第四節 補則 第二款登録免許税・・中略・・（登録免許税を納付する場合における申請情報等）第百八十九条 ・・中略・・ ２ 登録免許税法 又は租税特別措置法 （昭和三十二年法律第二十六号）その他の法令の規定により登録免許税を免除されている場合には、前項の規定により申請情報の内容とする事項（以下「登録免許税額等」という。）に代えて、免除の根拠となる法令の条項を申請情報の内容としなければならない。

次に、登録免許税法から引用します。

登録免許税法（非課税登記等）第５条 次に掲げる登記等（第四号又は第五号に掲げる登記又は登録にあつては、当該登記等がこれらの号に掲げる登記又は登録に該当するものであることを証する財務省令で定める書類を添付して受けるものに限る。）については、登録免許税を課さない。・・中略・・四 住居表示に関する法律第三条第一項及び第二項又は第四条(住居表示の実施手続等)の規定による住居表示の実施又は変更に伴う登記事項又は登録事項の変更の登記又は登録。 五 行政区画、郡、区、市町村内の町若しくは字又はこれらの名称の変更（その変更に伴う地番の変更及び次号に規定する事業の施行に伴う地番の変更を含む。）に伴う登記事項又は登録事項の変更の登記又は登録。

四号に規定されている「住居表示の実施」については旧法でも変更登記の申請が必要でしたので変わりありません。しかし、五号に規定されている「行政区画、郡、区、市町村内の町若しくは字又はこれらの名称の変更」のうち「行政区画の変更若しくははこれらの名称の変更」については旧法第五十九条で「みなし規定」が明記されていたため変更登記の申請は不要でしたが、法改正によって登録免許税法に定める非課税の登記の場合の不動産登記法上の扱いを五号も含めて明記することで、５号の「行政区画の変更若しくははこれらの名称の変更」についても四号の「住居表示の実施」と同様の扱いをするという規定に変わったのです。

要約すると、旧法とは異なり「行政区画の変更」の場合も現行法では変更登記の必要があり、その場合、非課税であることを証明するための公文書を添付した場合に限り、登録免許税を免除するという扱いに変わったということです。私の解釈が正しいなら「行政区画の変更」による住所変更登記をせずに所有権移転登記や抵当権設定登記の申請をすれば、却下されるということになります。

これについて、ある専門家のサイトでは次のように解説しています。
現行法 第二節 表示に関する登記 第一款 通則 ・・中略・・（行政区画の変更等) 第九十二条 行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。字又はその名称に変更があったときも、同様とする。 ２ 登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは字又はこれらの名称を変更しなければならない。
故に「みなし規定」は現在もあるから変更登記の申請は必要ないと。

しかし、よく読んでみると、この条文は「表示の登記」の場合に規定されています。不動産登記の制度は、大きくわけて「表示の登記」と「権利の登記」があります。「表示の登記」は土地や建物の実体に関する登記です。一方「権利の関する登記」はその土地や建物の所有権や抵当権など、法律上の権利とその権利の内容を公示するするための登記です。旧法の「みなし規定」とは違い、現行法の「みなし規定」は「表示の登記」に限られているのではないでしょうか。

私は新市の名称に住所変更登記をする必要があるしょうか。あるとすれば「行政区画の変更」が登記原因ですか。これを証明する公文書は何ですか。実際の登記実務では「みなし規定」が権利の登記でも通用しているのでしょうか。もしそうなら、その根拠を教えてください。

回答No.5

buttonhole · ベストアンサー

回答としましては、「申請先の法務局に確認してください。」となります。というのは、不動産登記法改正後、これに関する民事局からの通達がないので、全国で統一的な取扱がなされているとは限らないからです。
　ただ、私の知るかぎりでは、住所変更登記を省略しても、所有権移転登記等を受理をしている法務局が多いように思います。根拠は明らかではありませんが、不動産登記規則第92条の適用(準用)というよりは、市町村の合併は官報に公告されるので、登記官にとって公知の事実であるということを根拠にしていると思われます。

補足

ご回答ありがとうございました。
某登記所に電話して登記官に確認したところ、buttonhole様のおっしゃるとおりでした。この登記所では原則として「みなし」を登記実務として行なっていますが、根拠については曖昧で、一応、公知の事実であるから、との説明でしたが、規則の92条を根拠にしていないことは明言されました。今、法務省に統一見解を要請中とのことです。やはり、申請先の登記所の登記官に確認するのが一番確実のようです。

回答No.7

n-nya

ANo2です
質問者さまは、私と違いとても勉強熱心なようで感心いたします。

補足を見ました。
まず、明確な公文書の有無を確認したわけでないので、そこの所をお断りしておきます。
質問者さまが言う「見なし規定」の事を、以前に相談した事のある法務局職員は『・・・と読み替える』と表現してました。
微妙なニュアンスの違いですが、みなす『・・・と読み替える』ことと『表示』は別物、これが答えになりませんか？

私見として、以下のように捉えております。
表題部の土地所在地変更は職権で行われるが、権利部の住所変更登記は申請主義であり、今回の事例の場合は変更登記をする必要はないものの、単に『読み替える』だけであり、『表示』する事は申請によるので別の話であると。
新たに何らかの登記をする必要があった際に、権利部の住所表示を変更する、あるいは最新の表示で申請すればよいのだと。
当然ながら、申請時には登記済み住所と同一で申請するか、同一でなければ連続性の証明書を必要としますよね。
質問者さまが質問や補足で例示した根抵当権の金融機関住所の件は、これの表示の連続性を欠いていると、すぐさま感じました。
という事で、私ならば岡山市の司法書士のように取り下げにはならなかっただろうと思います。
ましてや申請にあたり不安な事が有れば、すぐに法務局に相談しちゃいますからね。

>この取り扱いの根拠を教えていただけませんでしょうか。

変更登記をするためには、本来は必ず変更証明書の添付が必要です。
それを実際に添付するか、それとも自局管内として周知過ぎるほどの事実故に省略するかの違いです。

実務として
添付書類　　変更証明書（省略）　　　あるいは官報の写し（省略）
と記載して登記申請書を提出した事はありませんか？
過去に登記官と相談した際に、上記の（省略）の記載を教えて貰いました。
その時は、そのような証明書をどこで入手するんだ？　　だれが証明するんだ？　　と頭を駆け巡りましたよ。
だから、（省略）扱いが有ることで助かりました。

話は戻って、
昭和の大合併、そして平成の大合併のように周知の事実であり、それが自局管内であれば添付を省略してきただけであると。
そして、省略を認めるか否かは登記官の裁量権のひとつであると思います。
遠く離れた県外住所の大合併も、官報に公示されたことが事実であり、それを根拠に所有権の住所変更申請時に添付を省略されてしまった場合、その事実を登記官が調査するには時間が必要となり、スムーズな登記事務に支障が出るでしょう
申請するならば、その変更証明書を添付するのは当然の義務と思いますが如何でしょうか？

このように申請主義と、本来は変更証明書の添付が必要なのを省略しているだけの運用と考えれば、質問者様の疑問が解決しませんか？

余談ですが、裁量権といえば新年度となり法務局職員も異動し、あらたな登記官が着任した事でしょう。
前任の登記官と相談した結果をもとに、新任登記官に申請書を提出すると『前任者はＯＫしたかも知れないけど、この申請内容じゃダメだよ』と裁量権を行使されるケースがあります。
そのために、改めて新任登記官と相談する必要があるので困っちゃいます。
裁量権のおかげで助かった事もありますが、できれば運用を統一して欲しいと思うことがありますね。

お礼

丁寧にご説明いただきありがとうございました。
私が疑問を持ったのは、そもそも旧不動産登記法の59条を何故改正の際に削除したのかというところにあります。

おそらく、立法者の趣旨としては、平成の大合併による行政区画の変更は理論上公知の事実ではあるが、現実に審査をする登記官にとっては遠く離れた他の都道府県の市町村合併による変更を確認するのは手間がかかるため、原則として変更登記を必要とすることにしたのではないかと思います。故に表示登記の規則に「みなし規定」を入れることで、管轄内の市町村合併にのみ対応させたのでしょう。規則の92条が旧法59条と同じ主旨であるとの見解は明らかに間違いだと思います。

私の住む市を管轄する法務局でも、現実の登記実務においては、不動産登記法改正後も、少なくとも管轄内の市町村合併による行政区画の変更による住所の変更については、変更登記も変更証明書の添付も要求していませんが、それはいわゆる「登記実務」としてそのように扱っているだけであって、それを根拠づける条文も民事局長通達も質疑応答もないのだということを認識しておきたいと思います。

今の取り扱いは、おっしゃるとおり、登記官の裁量によるものですから、「読み替える」「みなす」といった民事局長通達などが出るまでは、ある日突然、登記官から変更登記や変更証明書の添付を要求されることもありうることを認識しておきたいと思います。

ある司法書士が「たかが名変、されど名変」と言っておりました。所有権移転登記にしても抵当権設定登記にしても、その前提としての登記名義人の表示変更登記の要否は重大な問題だと思います。このような重大な問題にもかかわらず、未だ法務省が何らの通達も出していないことが不思議でなりません。

なお、「行政区画変更証明書」は市役所総務課で無料で交付されておりましたので、これを付けて住所変更登記をしました。
いろいろとありがとうございました。

回答No.6

akak71

http://houmukyoku.moj.go.jp/okayama/frame.html

変更登記必要ありません。

補足

ご回答ありがとうございました。
実を言いますと、某登記所では、この岡山市の区制施行に関して、ある司法書士が岡山市に本店がある某銀行が付けた共同根抵当権の追加設定登記の申請をしたところ、既登記の根抵当権者であるこの銀行の本店表記が区制施行前の表記であることを理由に、区制施行を原因とする根抵当権者の住所変更登記を省略したために取り下げを求められたとの事例が去年ありました。質問とは多少異なりますが、少なくとも、この登記所では区制施行による住所変更の「みなし」を認めておらず、変更登記を求めています。

回答No.4

toratanuki

今すぐ必要なくても、住所変更証明書は取得しておいてください。

あとで必要になった時、取得できない場合があるかもしれません。
また、名義人が死亡したとき、同一性を証する書面としても利用されます。

補足

ご回答ありがとうございました。
市役所の総務課で無料で交付してもらいました。
職員にきくと、新車購入の際、陸運局に提出する書類としてこの証明書が要求されるとのことで、交付を請求する人は多いとのことでした。

回答No.3

n-nya

ANo2です
今回の質問内容からすれば、必要のない事でしょうが付け足します

本人都合でない場合の登録免許税が必要ない事は先に述べたとおりですが、その場合であっても添付書類として非課税証明書が必要です

非課税証明書とは、「住居表示が実施された」記載がある住民票や戸籍附票、その他市町村役場が発行する変更証明書です
つまり、大抵の場合は住所変更証明書と非課税証明書を兼ねる事が出来ます

登記申請書の添付書類の欄には　　【　変更証明書兼非課税証明書　】　と記載します

回答No.2

n-nya

ANo1さまの補足をします

>私は新市の名称に住所変更登記をする必要があるしょうか

すでに回答があるように、必要有りません

変更するにしても、法務局が不動産を管轄する自局管内と、質問者さまの現住所が同じ管内であれば、なんら証明書の必要すら有りません
しかし、現住所が別管内であると、法務局にしてみれば「他所の管内」の合併の事など詳細は知りません
よって、そのような場合は、住所の変更証明書として新旧の記載がある住民票・戸籍附票・戸籍謄本などを必要に応じて添付します

また、住居表示が実施された事による変更の場合、登録免許税すら必要有りません
それは、市町村合併同様に本人都合による変更ではないからです
その場合であっても、新旧住所と変更年月日の記載がある変更証明書を添付し変更登記します

補足

ご回答いただきあいがとうございました。

>住居表示が実施された事による変更の場合、登録免許税すら必要有りません

これは、登録免許税法５条１項４号に明文がありますので、わかります。

>変更するにしても、法務局が不動産を管轄する自局管内と、質問者さまの現住所が同じ管内であれば、なんら証明書の必要すら有りません
しかし、現住所が別管内であると、法務局にしてみれば「他所の管内」の合併の事など詳細は知りません
よって、そのような場合は、住所の変更証明書として新旧の記載がある住民票・戸籍附票・戸籍謄本などを必要に応じて添付します

この取り扱いの根拠を教えていただけませんでしょうか。
根抵当権の追加設定登記については、次のような実例があります。

根抵当権者の追加設定登記を申請する場合において、前登記の根抵当権者の会社の本店表示が旧表示で登記されているときは、その変更を証する書面を添付してその登記の申請をすることはできない。（登記研究422号104頁）

さらに、根抵当権の債務者の表示について、次のような実例があります。

追加共同根抵当権設定の登記を申請する場合において、債務者の住所が行政区画又はその名称の変更により前登記の住所と一致しない場合は、前提として前登記の債務者の住所変更の登記を要する。（登記研究442号85頁）

前者の「旧表示」に行政区画の変更が含まれるのか否かは、全文を読んでいないのでわかりませんが、後者については、登記名義人ではないものの、債務者の行政区画の変更による住所の変更がある場合、追加設定するには前提として変更登記の申請が必要との見解を明記してあります。いずれも改正不動産登記法施行前、旧法59条の「みなし規定」が存在した時代のものです。

管轄内なら「みなし」扱いがなされ、管轄外なら「みなし」扱いはしないものの、変更証明書を添付すればOKであるというのは、どこに書いてあるのか、その根拠を教えていただけないでしょうか。

回答No.1

xs200

不動産登記規則第92条により、手続きの必要はありません。

> 登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす

どこにも表題部に限るとは書いてありません。変更があったとみなされるのは登記記録すべてです。

> 登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは字又はこれらの名称を変更しなければならない

表題部は法務局で書き換えます。しかし、所有者の住所は書き換えられません。書き換えられなくても上の規則により変更登記があったものとみなされます。

旧住所のままで差し支える場合は、住所変更登記を申請してください。

補足

ご回答いただきありがとうございました。

> どこにも表題部に限るとは書いてありません。変更があったとみなされるのは登記記録すべてです。

本当にそういいきれるでしょうか？下記のサイトを読んでみてください。
http://masablog.livedoor.biz/archives/51560182.html
私がこの質問をしたのはこのサイトを見たからです。

質問からそれますが、私は登記識別情報の有効証明請求が郵送でできるのか、某登記所にきいてみたことがあります。答えは、登記申請は郵送でできるが、有効証明の請求が郵送でできるとの条文はないので、できないとのことでした。反対解釈は根拠にならないと思います。仮に「みなし」を認めず、いつ却下されても文句のつけようがないと思います。

なお、この登記所では今でも旧法時代と同様の扱いをしているそうですが、その根拠は規則の92条ではなく、法務省に統一見解を求めている最中で、それまでの間、便宜上「みなし」をおこなっているとのことでした。つまり、法的根拠は今のところないようです。