直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合

質問

こんにちは
～直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税～

これについては、贈与財産は「金銭」に限られていますが、例えば「土地」を贈与したい場合に、

(1)父が子に土地代に相当する金銭を贈与する
(2)子がその金銭を用いて父から土地を購入し、その上に建物を建てる

この方法を行った場合には、金銭の贈与ですが実態としては土地を贈与したようなもの（土地の売買に関して譲渡所得税の問題がありますが。）になると思いますが、こういう方法はありでしょうか？

ご存じの方お教えいただければ幸いです

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

家を建てるために土地を貰った場合にかかる贈与税をなんとかしようとしてのお考えでしたら、インチキくささが丸出しですので、税務当局から否認されて、どうにもならなくなる可能性があると思います。

１
父の持ってる現金を子に贈与するが、居住用家屋を買い入れるためとして特例をうける。
２
その現金で、父の土地を買う。
これって「特例を受けたいがためにしてる行為」だとして否認されるおそれがあります。

否認されるのは「申告期限の後」だということを理解してください。
ここで、素直に土地を貰っておいた場合には、贈与税の申告書を出し、同時に相続時精算課税の選択届けを出すことができることも理解してください。

期限後に否認された場合には（１００％このケースになる）、物理的に「では今から相続時精算課税の選択をします」とできません。
住宅取得のための現金の贈与ということが認められず、一連の行為が「土地の贈与」とされかねません。
相続時精算課税の選択もできません。

法的には「金を貰った」「その金で土地を買った」なので問題がないようですが、父から貰った現金で父の土地を買うという行為は「なぜそのようなことをするのか」国税当局でなくても疑問に思うのではないでしょうか。

最終的に「住宅取得資金の贈与とはいえない」と否認されたら、既述のように「あの特例も、この特例も使えない」状態になり、骨折り損のくたびれ儲けです。
申告期限後に「これ違います」と指導されるわけですから、無申告加算税や延滞税がかかってくる可能性もあります。

法律論、税法論以前に「それって、変だろ」というのは、当局は認めないと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
やはりそうですか＾＾；

回答No.3

kuuteidan

失礼します。

結論から言うと「なし」です。意味がありません。No２さんの言う通り、なんでこんな事をするんだろうと思われると思います。

まず相続時精算課税（2,500万迄）は現金でも不動産でも適用になります。直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（今年は700万迄）ですので一度ですませるなら・・・

１.土地の価値が2,500万以内の場合の土地の贈与
　　・・・相続時精算課税を利用する

２.土地の価値が2,000万での贈与＋現金1,200万の贈与
　　・・・土地の2,000万＋現金内500万を相続時精算課税にする。現金の残り700万を住宅資金の非課税にする。

３.土地の価値が2,700万で贈与＋現金700万＋αの贈与
　　・・・土地の2,500万分を相続時精算課税にし、差額の２00万分の贈与税は払う。現金700万を住宅資金の非課税にする。＋α分の贈与税は支払う。

疑われると言うか、申告に行った際にケースに応じて、上の３パターンのどれかに訂正した方が良いと、アドバイスされると思います。（３）の様な贈与税を払いたくないのであれば、オーバーする分を数年に分けて100万づつ贈与して貰ったらいかがでしょう？
（この方法でしたら、譲渡所得税も掛かりません）

回答No.1

simotani

精算課税を前提にされているようですが、贈与税申告をする程に地価が上がる見込みがあるのでしょうか(鉄道敷設計画が持ち上がったとかの場合は有効ですが)。
もし、住宅ローンを心配されているならば、賃借権を設定し(きちんと契約書を交わして登記する事です)、地代は銀行振込にする事で税務署の攻撃はかわせます。後底地と賃借権に抵当権を設定する約諾書を銀行に連名で差し入れ、登記をされれば大丈夫です。
で、ローン完済後は抵当権登記を抹消する事をお忘れなく。
尚賃借権登記の意味は相続発生時に土地を共有登記した場合に賃借権があれば地代を払い続ける事で住めます(自分の持ち分は相殺されるからその分下がります)。また賃借権があれば底地評価は下がる(土地活用が賃貸以外出来ない)為、節税になります。
現在、権利金無しで賃貸権を認めるには地代が底地価格の4％/年以上が必要です。底地価格が3000万なら地代は年額120万になります。が、底地価格3000万なんて土地はそんなにありません。路線価等調査されれば判ります(路線価は時価の7割程度です)。

お礼

ありがとうございます。
私、直系尊属からの住宅資金の贈与の非課税制度は、それっきりで相続税には関係してこないと勘違いしておりました＠＠
勉強になりますm(_ _)m