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大家都合による退去要請（6ヶ月の猶予有）
- 大家都合による退去要請の場合、賃借人に転居費用の支払い義務はないと言われています。
- 契約期間終了後も売却が決まるまで居住したいと考えている場合、退去時には6ヶ月ほどの猶予がある可能性があります。
- ただし、大家都合であっても自己負担で転居費用を負担する場合もありますので、不動産屋と相談することをおすすめします。
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＃１です。 ＞倒壊の恐れがあるとの事由で退去要請をして来た場合は正当事由として罷り通るのでしょうか？ 築４２年という事実のみによって「倒壊の危険あり」という事にはなりませんし、当然ながらそれをもって契約解除の正当事由とはなりません。 つまり「倒壊の危険あり」を正当事由として証明する事が必要となります。 ●公共機関・自治体による証明 ●建築士等、有資格専門家による「記名・捺印あり」の証明 これらの証明をもって初めて「正当事由」と認められます。 ただ、木造で築４２年ともなればそれ（正当事由）と認められても不思議ではありません。 たとえ今までは何とも無かったとしても、それは別問題。 つまりは「たまたま」だったと診断される可能性はあります。 なので相手がそれ（正当事由）を証明できれば相手側の退去要求から最長６カ月しか住む事ができませんし、当然「立ち退き料」等、何らかの補償を求める事もできません。 平たく言えば「普通の引っ越し」です。 なお、競売による立ち退きはご質問者様が締結した「賃貸借契約より前」に抵当権が設定されていればやなり最長で６カ月しか住み続ける事ができません。 逆に言えば「後」なら前回の回答通り住み続ける事ができます。 抵当権の設定「有・無」については重要事項説明書をご覧ください。記載があります。 以上です。
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- shimaenaga
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賃貸人が契約を解除したい、あるいは更新を拒否したい場合は、６か月前にその旨を通知しなければいけない、というのは本当です。 ただ、この通知をするには、大家側に「正当事由」があることが必要です。 この「正当事由」とは、簡単にいえば、建物使用についての、両者の必要性の衡量ことです。「正当事由」の有無は非常に不確定な事実であり、実際には裁判をしてみないとわかりません。 もし「正当事由」あり、ということになれば、賃借人は転居費用の補償は受けられず、自腹で建物を退去しなければなりません。 しかし、賃借人保護の観点から、大家側にはそう簡単には「正当事由」は認められません。質問者さんの場合、もし大家側の事情が「売りたい」というだけの場合には、おそらく正当事由は認められないでしょう。 そこで「立退き料」の話が出てきます。大家側にある程度正当事由があっても、明け渡し請求を全面的に認めるまでには至らない場合は、大家側は立退き料を支払うことによって正当事由を補強することができます。。この場合は、移転料としてではなく、立退き料として賃借人側にある程度のお金が入ることになります。 ただし「正当事由が全くない」ということであれば、立退き料だけで追い出すことはできないと言われています。 なお、上に述べたように「正当事由」は不確定概念ですから、たとえ「倒壊のおそれあり」とされても、それだけでは正当事由になりません。倒壊の恐れがあれば、補強工事をすることだって考えられるからです。 ただ、裁判をするのは、両者ともに大変ですから、実際のところは、大家側が一定の立退き料を支払う、ということで和解するのがよいでしょう。 この「立退き料」とは、あくまで大家側が任意に提示するものであって、賃借人の方に「立退き料請求権」というものがあるわけではありません。ですから、大家側が立退き料を提示せず、賃借人はタダで出ていくのが嫌だ、ということであれば「では裁判でどうぞ」と言うしかありません。普通、訴えを提起する前に、簡易裁判所で「調停」というものをやるはずですから、そこまでの段階で、通常は大家側が折れるのが普通です。 立退き料の金額については、ハッキリしたことは言えませんが、５０万円を下ることは、通常ないように思います。 なお、契約期間が１年残っているということなので、この期間内の立退き要求は、まったくお話になりません。大家側は、契約期間中は、賃借人に建物を使用させる義務があります。 あと、他の回答にもあった通り、賃借権の設定が、抵当権に後れている場合には、残念ながら、賃借権を対抗できません。この場合は、移転費用の請求もできません。抵当権がなければ、たとえ売りに出されても、新所有者に対し、賃借権を対抗できます。つまり、当然には出ていかなくてもいいということです。賃貸人は、建物を壊さずに土地を売りに出すこともできますが、その場合、賃借権が勝つので、新所有者は自分で土地を使えない、ということになります。よって売却額は安くなるので、賃貸人は土地を売る前に建物賃借人を追い出したいわけです。この場合にも、最後は立退き料の話になると思われます。 重要事項説明書に記載がなくても、賃借人の保護は借地借家法の強行規定で決まっていることですから、さしつかえありません。
お礼
shimaenaga様 ご回答 誠に有難うございました。 相談しに行った管理会社の弁によると、いとも簡単に6ヶ月猶予の退去要請では大家から一切の費用負担を受けられないとの一点張りでしたが、このようにご丁寧な説明を頂くと貸主側の「正式事由」という物が良く理解出来ました。確かに正式事由を乱用されると、安心した契約や居住が出来なくなると思います。 前大家共々家族ぐるみの付き合いが有りましたので、腹を割って交渉し穏便に事を進めたく思います。少なくとも、契約満了日まで居住が出来そうなので、一安心致しました。 ご丁寧なアドバイスを頂き、誠に有難うございました。
不動産業者です まず、ご自身が締結している契約が「普通賃貸借契約」か「定期借家契約」かをご確認ください。 ○「普通賃貸借契約」の場合 貸主は自己の一方的な都合で借主との契約を解除することはできません。（借地借家法） それができるのは「正当事由」がある時だけです。 で、その「正当事由」とはなんぞや？ 大袈裟でなく「生命・財産の危機」があるとき、又は借主に契約違反（犯罪行為）があった時だけだと理解してください。 つまり今回のような「売るから」というような理由は正当事由とは認められません。 今回のケースでは「出て行く・出て行かない」の選択権は借主であるご質問者様にあるのです。 大抵、このようなケースでは「立ち退き料」で解決する事になりますがその金額は法的な規定がなく、両者の合意で決まります。 つまり、両者が合意すれば「無料」でも「１億円」でもOK。 逆に言えば、ご質問者様が「１億払え」と言えば相手はそれを払うか、払えないのであれば契約の解除はできないということです。 なお、これは契約期間云々は関係ありません。 たとえ契約期間満了になっても貸主の一方的な契約の解除はできないのです。 その場合は「法定更新」といって自動的に現契約内容で契約は継続されます。 なお、時折契約更新を拒否し、家賃を受け取らない貸主がいますがその際に「だったら払わないよ」と短絡的な行動をとると法的には「家賃滞納扱い」になり、ご質問者様の「契約違反」が成立してしまい契約解除の口実を与えてしまいますのでご注意を。 もし貸主が家賃を受け取らない場合は最寄りの法務局で「賃料供託手続き」をとり、法務局へ賃料を納めるようにします。そうすれば法的に「滞納」にはなりません。 なお、相手の「６カ月の猶予」とはこれらのハードルを全てクリアしての事。 なので今後の対応としては ●借地借家法で貸主の一方的な契約解除は出来ない ●出て言って欲しければ立ち退き料を払え（一般的には賃料６カ月を基準に交渉） ●納得できない場合は出て行かないよ このスタンスでOKです。 もし、それでも相手がガタガタ言うようなら「知り合いの弁護士に相談する」と言って下さい。 大抵はここで相手が折れますが、もし折れなかったら本当に相談すればいいだけ。 先ずは自治体の無料法律相談でもいいでしょう。 とにかく全ての理はご質問者様にありますので、冷静且粛々と交渉してください。 このような交渉は感情的になった方がバカを見ますからね。 なお、もし「定期借家契約」なら回答内容が180度逆になりますのでご注意を。 定期借家契約は口約束ではなく必ず書面で契約しなければならないので書面があるはずです。 ご参考まで。
補足
ma_h様 早々のご回答 誠に有難うございました。懇切丁寧なご説明 深謝致します。 契約書を精査しましたら、契約は普通賃貸借契約となっておりました。 ご回答内の貸主の「正当事由」についてですが、現在居住中の建物は、築42年で、耐震診断の対象にはなっておりますが、診断の有無では無となっております。地震保険では対象外物件となっております。 確かに建物は木造平屋で老朽化し、倒壊の危険が無いとは言えませんが、先の東北大地震の際に震度5強で倒壊もせず、大型台風での強風にもびくともせず、雨漏りなども皆無で、窓が木造の為の寒さには閉口していますが、リノベーションOKとの事で自分の好きなように一部改造など行い快適に過ごさせて頂いてます。 このような建物に対し、もし大家が倒壊の恐れがあるとの事由で退去要請をして来た場合は正当事由として罷り通るのでしょうか？ 重要事項説明書では契約解除について、借主サイドの説明が主体で、貸主サイドの契約解除については敷金の返還のみで他に踏み込んだ説明はありません。 競売に掛けられた場合には6ヶ月の退去猶予の説明があり、もしかしたら現管理会社が言われる6ヶ月の退去猶予はこれと混同されているのかも知れません。 誠に恐縮ですが、建物の倒壊の恐れがあり、「生命・財産の危機」を事由に退去要請があった場合、法的に有効かどうか今一度ご回答頂ければ幸いです。 有効の場合、6ヶ月の退去猶予要請に対し、退去費用の請求が可能なのかどうかも知りたいのです。 新大家とは仲良くさせて貰っており係争を望まないと先に記しましたが、具体的な要請が有った場合の理論武装の為質問させて頂いております。 ご多忙中恐縮ですが宜しくお願い致します。
お礼
ma_h様 正当事由について良く理解出来ました。有難うございました。 やはり、自分でも感じておりましたが、古い木造住宅なので、取り壊しの要請が有れば売却は別問題として抵抗出来ないと思っておりました。 正式に退去要請が来れば、話し合いにより、せめて契約満了日位まで居住させて貰い、その後売却が決まるまで住ませて貰う等の交渉をしたいと思います。 お陰様で退去に対する心構えが出来ました。ご親切にご回答頂き誠に有難うございました。